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Nova Lei de Inadimplência: o guia completo

A nova Lei de Inadimplência em condomínios, como é popularmente conhecida, se refere ao novo Código de Processo Civil, que foi atualizado em 2015.

Com essa atualização das leis, o tratamento de condôminos inadimplentes sofreu algumas mudanças.

O novo texto altera diversos dispositivos da legislação que dizem respeitos aos direitos e deveres destes condôminos.

Sua gestão ainda tem dúvidas sobre a nova lei de inadimplência? A uCondo separou as principais mudanças dessa lei para tirar dúvidas sobre esse tema. Boa leitura!

Índice: 




O que mudou com a nova Lei da Inadimplência?

Se antes as consequências para o morador inadimplente dependiam de processos demorados, hoje essa situação está bem diferente. Com a Nova Lei da Inadimplência, a burocracia para a cobrança de dívidas foi drasticamente reduzida.

A principal mudança com a nova lei da inadimplência é a rapidez para que o síndico possa tomar providências na cobrança do condômino inadimplente.

Isso significa que o condômino inadimplente corre o risco de o condomínio entrar com uma ação judicial, que poderá determinar a penhora de seus bens.

Para esclarecer a nova Lei, a uCondo preparou um vídeo especial. Assista:




Quais os deveres do morador inadimplente?

O morador, por sua vez, possui direitos e deveres. Dentre os deveres estabelecidos no artigo 1.336 do Código Civil, estão:

"Art. 1.336: São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."




Quais os direitos do morador inadimplente?

Ainda que esteja inadimplente, o morador ainda possui direitos dentro do condomínio. Além do direito de moradia e de livre trânsito, garantidos pela Constituição Federal, ele também tem direito à privacidade e à segurança.

O morador inadimplente não pode ser exposto publicamente por sua dívida e nem pode perder o direito de usufruir das áreas comuns do condomínio, bem como de sua unidade.

É importante ressaltar que embora o morador inadimplente possua esses direitos, ele também está sujeito às consequências previstas em lei e na convenção do condomínio devido à sua situação de débito, como multas, juros, cobranças extrajudiciais e até mesmo ação judicial para cobrança das dívidas.

Por isso, é fundamental que o morador busque regularizar sua situação o mais rápido possível para evitar maiores transtornos.




Quem deve condomínio pode votar?

De acordo com o Código Civil, a principal medida para condôminos inadimplentes é vetar o direito de voto em assembleia e a candidatura à síndico.

De acordo com o artigo 1.335 do Código Civil, o morador de um condomínio pode "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite".

Sendo assim, os condomínios podem proibir os moradores inadimplentes de participarem de assembleias e de votarem, caso não estejam adimplentes com suas obrigações.




Como funciona a cobrança do condômino inadimplente?

Segundo o Artigo 1.348 do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, é um dever do síndico: 

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

A cobrança do condômino inadimplente funciona de acordo com o Código de Processo Civil, instituído pela Lei nº 13.105.

De acordo com a última mudança, as despesas condominiais são convertidas em títulos executivos extrajudiciais, assim como já ocorre com cheques e notas promissórias.

Com a mudança, o condomínio pode ingressar diretamente com a execução da cobrança, sem a necessidade de aguardar a sentença condenatória do juiz.


Confira o trecho que fala sobre cobrança extrajudicial do condômino inadimplente e sobre a possibilidade de penhora:



"Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente."

A nova lei também traz novos detalhes sobre a situação de penhor:

"Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

IV - veículos de via terrestre;

V - bens imóveis;

VI - bens móveis em geral;

[...]

§ 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.

§ 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora."




O que fazer para reduzir a inadimplência?

Organizar as cobranças para que sejam realizadas de forma amigável é a melhor forma de diminuir a taxa de inadimplência. Confira as dicas da uCondo para reduzir a inadimplência no condomínio:

  1. Organize e controle cada uma das unidades inadimplentes

A taxa de inadimplência deve ser monitorada com frequência. 

Quanto mais você demorar para cobrar, mais o condomínio vai demorar para receber e isso afeta o financeiro do condomínio. 

Além disso, moradores que estão devendo pouco, têm mais chances de conseguirem se organizar para quitar suas dívidas.

  1. Crie um cronograma com as etapas de cobrança

Aqui vale fazer a boa e velha lista. Esse cronograma serve para criar uma padronização nas etapas de cobrança. 

Exemplo:

  • 1ª etapa: enviar aviso ao morador inadimplente 3 dias após o vencimento, 1 semana após o vencimento e 15 dias após o vencimento.
  • 2ª etapa: iniciar com as cobranças por ligação e gerar acordos.
  • 3ª etapa: em último caso, verificar a necessidade de tomar providências extrajudiciais, conforme a lei da inadimplência.

Ao implementar um cronograma de cobranças, a gestão sai ganhando com organização e redução da taxa de inadimplência.

Os moradores também saem ganhando, pois terão mais facilidade para quitar suas dívidas ao contar com processos pré-estabelecidos de cobrança.

  1. Faça campanhas de conscientização

Muitos moradores não sabem a real importância de pagar a taxa condominial em dia. Por isso, as campanhas de conscientização têm um importante papel na diminuição da taxa de inadimplência. 

Nessas campanhas, você pode explicar sobre como a inadimplência afeta o controle das despesas ordinárias (funcionamento do condomínio) e extraordinárias (reformas, obras e melhorias) de todo o condomínio.

  1. Negocie o que for permitido dentro da lei


Nessa etapa, lembre-se que é proibido expor os condôminos inadimplentes, ok? 

Fora isso, é importante levar em consideração que a gestão não pode conceder descontos das taxas condominiais, porque perante a lei todos os moradores dividem as despesas do condomínio entre si.

E em relação às multas, o Código Civil menciona que o morador inadimplente está sujeito a pagar os juros previstos na Convenção Condominial ou juros de 1% ao mês e multa de 2% em cima do valor devido. 

Ou seja, a gestão que reduzir multas e juros, estará infringindo as leis do condomínio.

  1. Use ferramentas exclusivas para controle e cobrança de inadimplentes.

Régua de cobrança, envio de boletos, geração de acordos e automação de relatórios. Já imaginou poder contar com todas essas facilidades?

Esses são apenas alguns dos benefícios de contar com uma ferramenta para administração de condomínios, como o sistema uCondo. Confira os detalhes no vídeo abaixo:




Kit para Controle de Inadimplência

Neste conteúdo da uCondo, você descobriu as principais mudanças da Nova Lei da Inadimplência. Seguindo os passos citados acima, você poderá diminuir a taxa de inadimplência no seu condomínio e garantir uma gestão mais segura.

Por fim, a uCondo oferece mais um conteúdo gratuito: o Kit de Controle de Inadimplência. Com esse guia, você pode aprender a combater a inadimplência sem precisar contratar uma garantidora de crédito.

Cadastre-se no formulário abaixo para baixar o material gratuito:

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