Lei 8.245/91: a Lei do Inquilinato atualizada

A Lei 8.245/91, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, regulamenta as relações entre proprietários e inquilinos de imóveis em todo o Brasil.

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Ela orienta acordos de aluguéis, tanto comerciais quanto residenciais, estabelecendo as principais convenções para acordos entre locadores e locatários.

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Ela foi criada com o objetivo de proteger os direitos dos inquilinos e de estabelecer as obrigações dos proprietários, além de disciplinar as condições para a locação de imóveis residenciais e comerciais.

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Para falar sobre o assunto, o blog uCondo traz mais um post especial para síndicos, administradores, moradores e todos aqueles que estão envolvidos nas negociações envolvendo imóveis.

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Índice:

• O que é a Lei do Inquilinato?
• Como funciona a locação do imóvel?
• Prazos da locação de imóvel
• Quando a locação pode ser desfeita?
• Quais os critérios para reajuste?
• Quais os deveres do locador?
• Quais os deveres do locatário?
• Qual é o direito de preferência?
• O que é caução de aluguel?
• Como funciona o despejo?

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O que é a Lei do Inquilinato?

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A Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, é uma legislação que regulamenta as relações entre proprietários e inquilinos de imóveis.

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Ela foi criada com o objetivo de proteger os direitos dos inquilinos e de estabelecer as obrigações dos proprietários, além de disciplinar as condições para a locação de imóveis residenciais e comerciais.

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Ao longo dos anos, a Lei do Inquilinato foi atualizada e aprimorada para atender às necessidades do mercado imobiliário e para garantir a proteção dos direitos dos inquilinos.

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Atualmente, é considerada uma importante ferramenta para regulamentar as relações entre proprietários e inquilinos e para garantir a estabilidade e a segurança nos contratos de locação.

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O que a Lei do Inquilinato diz?

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A Lei do Inquilinato estabelece os direitos e obrigações de ambas as partes, incluindo questões como o valor do aluguel, o prazo do contrato, o direito de renovação, o direito de requisitar o imóvel, entre outros aspectos.

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A lei também prevê a possibilidade de despejo do inquilino em caso de inadimplência ou outra violação do contrato de locação.

Como funciona a locação de um imóvel?

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A locação de um imóvel é um acordo entre o proprietário do imóvel e um inquilino, onde o proprietário permite que o inquilino use o imóvel por um período de tempo determinado em troca de um pagamento mensal. 

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O inquilino é responsável pelo uso adequado do imóvel e o proprietário é responsável pela manutenção do imóvel. 

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O processo de locação geralmente inclui a assinatura de um contrato de locação, verificação da identidade e histórico de crédito do inquilino, pagamento de depósito e primeiro mês de aluguel, e a transferência de chaves.

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Confira o vídeo da uCondo sobre modelo de contrato para locação de imóveis e quais erros você não pode cometer:

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Qual o prazo mínimo para locação de imóvel?

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O prazo mínimo para locação de imóvel também é estabelecido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato ou Lei de Locação), que destaca que um contrato de locação pode determinar qualquer prazo, e somente vai depender do que for mais conveniente para as partes.

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É importante destacar que a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração de um contrato. Em geral, os contratos podem ter 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.

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Existem duas situações que determinam a duração de um contrato:

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• Prazo determinado

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Neste caso, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo que foi determinado em contrato.

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O inquilino pode devolver o imóvel, porém deve pagar uma multa, que geralmente está descrita no contrato.

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Caso a multa não esteja estipulada no contrato, é importante saber que essa multa não pode ser maior do que o valor dos aluguéis que faltaria pagar até o final do contrato.

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Existem casos onde o locatário é dispensado de multa, como quando ele é transferido pela empresa onde trabalha para uma outra localidade. Neste caso, o locador tem que ser avisado com pelo menos 30 dias de antecedência.

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• Prazo indeterminado

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Nesta modalidade de contrato, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mas deve avisar o proprietário com antecedência mínima de 30 dias.

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Quando o prazo é indeterminado, geralmente não há uma multa pré-estabelecida, desde que sejam respeitadas as cláusulas estipuladas.

Quando a locação poderá ser desfeita?

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De acordo com a Lei do Inquilinato, um contrato de locação pode ser desfeito em alguns casos específicos. Os mais comuns são:
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• No fim do prazo de validade do contrato, se não houver renovação.
  
  
• Se uma das partes não cumprir as obrigações previstas no contrato.
  
  
• Se o imóvel for vendido ou transferido para outra pessoa.
  
  
• Por acordo entre as partes envolvidas.
  
  
• Por decisão judicial.

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As regras são estabelecidas pela Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, a Lei do Inquilinato:

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"Art. 9º: A locação também poderá ser desfeita:

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‍I - por mútuo acordo;

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II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

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III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

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IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las."‍

Quais são os critérios para reajuste de aluguel?

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A Lei do Inquilinato ainda estabelece que o valor do aluguel pode ser reajustado anualmente mediante acordo entre o locador e o locatário ou, na ausência de acordo, conforme índice estabelecido em lei. 

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É comum o uso do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), do IGPM (Índice Geral de Preços) e ou do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) como referências para o reajuste de aluguel. 

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É importante destacar que, independentemente do índice utilizado, o reajuste deve ser proporcional e não pode prejudicar o equilíbrio econômico do contrato de locação.

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Boas práticas do reajuste de aluguel na Lei do Inquilinato

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É sempre bom zelar por uma boa relação com o inquilino. Para reduzir a inadimplência, é indicado comunicar o inquilino sobre os reajustes com antecedência.

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Por isso, envie um aviso com a porcentagem do aumento, critério utilizado, data em que o aumento entrará em vigor e cláusula do contrato que menciona o reajuste. 

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Leia também: O que muda com a nova Lei do Inquilinato?

Quais os direitos e deveres do locador?

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A Lei do Inquilinato ou Lei de Locação prevê, por exemplo, que o proprietário deve fornecer ao inquilino um imóvel em boas condições de habitabilidade, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando adequadamente. 

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Além disso, é proibido ao proprietário entrar no imóvel sem autorização do inquilino, a menos que seja para realizar reparos urgentes.

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‍‍Em caso de descumprimento dessas obrigações, tanto o proprietário quanto o inquilino podem recorrer à Justiça. 

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Confira os artigos da Lei 8.245/91 que falam sobre as obrigações dos envolvidos:

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"Art. 22: O locador é obrigado a:

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I -  entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

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II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

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III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

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IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

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V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

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VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

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IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

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X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio."

Quais são os direitos e deveres do locatário?

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Da mesma forma, a Lei do Inquilino também estabelece uma série obrigações ao locatário:

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"Art. 23: O locatário (inquilino) é obrigado a:

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I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

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II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

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III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

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IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

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V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

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VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

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VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

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VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

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IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

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X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

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XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

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XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio."

Como funciona o direito de preferência?

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O direito de preferência no inquilinato é uma proteção concedida ao inquilino atual em caso de venda do imóvel alugado. 

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O inquilino tem o direito de ser notificado e, caso queira, exercer o direito de preferência na compra do imóvel, desde que ofereça um preço igual ou superior ao que foi proposto por outro interessado.

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Esse direito de preferência visa garantir a estabilidade e segurança do inquilino no imóvel alugado.

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A possibilidade é regrada pelo artigo 27 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato:

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"Art. 27: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca".

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Leia também: Conheça as Leis do Condomínio

Como funciona a caução do aluguel?

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De acordo com a Lei do Inquilinato, a caução de aluguel é uma quantia de dinheiro que o inquilino paga ao proprietário no início do contrato de locação como garantia para o pagamento das obrigações previstas no contrato, como o pagamento do aluguel e danos causados ao imóvel. 

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Esta quantia é devolvida ao final da locação, desde que não haja débitos pendentes. Em geral, a caução é equivalente a três meses de aluguel, mas pode ser negociada entre as partes.

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A caução do aluguel é regrada pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato:

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"Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

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I - caução;

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II - fiança;

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III - seguro de fiança locatícia.

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IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

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Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

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Se a caução for feita por dinheiro, não poderá exceder 3 meses do valor do aluguel e o depósito deve ser feito em caderneta de poupança. O não cumprimento de usar apenas uma modalidade de garantia pode gerar multa de 3 a 12 meses do último valor de aluguel do imóvel e até mesmo prisão.

Em que situações o inquilino pode ser despejado?

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Quando o proprietário precisar reaver o imóvel e não conseguir realizar isso de um jeito amigável, é possível aplicar a ação de despejo do inquilino.

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A ação de despejo é do que um pedido formal para que o imóvel seja devolvido de forma mais rápida.

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Nos casos de despejo, o proprietário do imóvel precisa do apoio de um advogado especialista no assunto para realizar a formação da solicitação ao poder judiciário.

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Em resumo, a ação de despejo pode ocorrer nos seguintes casos:
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• término do prazo do contrato;
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• descumprimento do contrato;
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• falecimento do inquilino, quando não houver indicação de um sucessor para locar o imóvel;
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• casos onde o sublocatário permanece mesmo após a locação principal estar finalizada;
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• em casos de falta de pagamento do aluguel.

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Leia também: Lei do condomínio: Conheça a Lei 4.591/64

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Qual o prazo para o inquilino deixar o imóvel?

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No caso de descumprimento dos acordos, o locatário tem prazos para desocupar o imóvel:

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• 30 dias para desocupar o imóvel;
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• Desocupação voluntária 15 dias após o prazo mencionado acima;
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• Em último caso, o proprietário pode acionar reforços para retirar o inquilino do local.

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Lei 8.245/91: a Lei do Inquilinato detalhada

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Neste conteúdo exclusivo da uCondo, você pôde aprender e se aprofundar nos detalhes da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato.

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Em resumo, a Lei do Inquilinato é fundamental para regular as relações entre proprietários e inquilinos de imóveis, protegendo os direitos de ambas as partes e estabelecendo as obrigações de cada uma delas. 

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Seguindo essas regras, as locações podem se desenvolver de forma equilibrada e justa, garantindo a tranquilidade e a segurança para ambos os lados.

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Quer saber mais? Confira mais um vídeo exclusivo da uCondo:

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Perguntas Frequentes (FAQ):

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Qual o valor do aumento do aluguel em 2024?

Considerando o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o aluguel residencial (com aniversário em janeiro de 2024) pode ter reajuste de -3,18%. Esse percentual é definido com base na variação do IGP-M nos últimos 12 meses.

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Qual o valor do IPCA para reajuste de aluguel?

O valor do IPCA para reajuste de aluguel é feito com base no acumulado dos últimos 12 meses. O IPCA acumulado de 2023 foi de 4.62%, valor que é válido para os reajustes neste começo de 2024.

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Como fazer um contrato de aluguel?

A elaboração de um contrato de aluguel é uma etapa crucial para formalizar os termos e condições entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) de um imóvel. Para ser válido, ele precisa seguir uma série de regras e diretrizes.

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