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Rescisão do contrato de síndico profissional: como funciona?
No cenário dinâmico da administração condominial, a atuação de um síndico profissional pode ser um elemento crucial para garantir a harmonia, a eficiência e o bom funcionamento de um condomínio.
No entanto, assim como todas as histórias têm seu começo, também têm um desfecho em algum momento.
Quando chega a hora de encerrar um capítulo e seguir em frente, é essencial entender os aspectos envolvidos na rescisão do contrato com um síndico profissional.
Neste post, vamos detalhar como funciona a rescisão do contrato de síndico profissional - desde os motivos que podem levar a essa decisão até os passos práticos para conduzir esse processo com respeito e transparência.
Qual a vantagem de ter um síndico profissional?
O mercado condominial tem buscado cada vez mais a figura do gestor profissional, o que representa na maioria dos casos um ganho para a comunidade condominial, seja em pequenos ou grandes condomínios.
A profissionalização da sindicatura enfrenta questões importantes para os condomínios que muitas vezes o síndico voluntário não consegue se aprofundar.
Isso decorre do aumento de leis e regulamentações que atingem os condomínios, e o não cumprimento dessas normas e leis, tem como consequência a responsabilização pessoal dos gestores, bem como levar os condomínios a suportar vultuosas indenizações em função do não cumprimento das normas legais.
Um exemplo disso seria a falta do AVCB ou a reforma inadvertida de área comum, o que pode causar multa e interdição do prédio, a poda de árvore sem prévia autorização pode ensejar também em multa, ou a alteração de área comum sem aprovação de quórum qualificado em assembleia pode acarretar ajuizamento de ações judiciais em detrimento do condomínio, entre outros.
Qual a importância do síndico?
Diante dessas circunstâncias o síndico profissional cada vez mais se enraíza nos condomínios, porém nem todos os gestores atendem às pretensões do corpo diretivo ou dos condomínios, o que gera conflitos.
Comumente, o condomínio delega poderes ao conselho inicialmente para a prévia escolha do síndico profissional e essa escolha, bem como a percepção do trabalho do síndico, considera o histórico em outros condomínios, e a partir disso será traçada uma estratégia no dia a dia para a gestão do condomínio que acaba de contratar o síndico, após escolha em assembleia.
Assim, temos algumas situações predominantes, a dos conselhos atuantes e a dos conselhos não atuantes, a dos síndicos que trabalham bem com autonomia para a gestão e síndico que trabalham bem sendo comandados pelo conselho.
Nesse casos, a falta de sincronismo desse binômio acaba por desagradar o conselho com o síndico. E a questão que paira é se o conselho tem autonomia para destituição do síndico sem convocar assembleia.
Leia também: Prestação de contas no condomínio
Como funciona a contratação de um síndico profissional?
Primeiro, precisamos considerar que o síndico é eleito e não indicado, conforme preceitua o artigo 1.347 do CC.
Pela regra, a escolha do síndico é feita em assembleia geral, na qual votam condôminos, compromissários e compradores, cessionários de seus direitos e usufrutuários.
O papel do conselho pode assumir outros contornos após a seleção do síndico profissional, que é a de ter a responsabilidade por assinar o contrato entre o síndico profissional e o condomínio.
O que não é da competência de um síndico?
Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito, ele já representa o condomínio. Assim, fica a dúvida se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo.
Para elucidar essa questão vamos a análise do artigo 117 do Código Civil:
“Art. 117 - Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.”
O advogado Fabiano Menke esclarece que “O dispositivo trata da figura do negócio jurídico consigo mesmo, que é aquele em que o representante é a outra parte no negócio, emitindo declaração de vontade tanto em nome do representado quanto para si próprio. Para a configuração do negócio jurídico consigo mesmo, é essencial que o negócio tenha sido concluído por meio de representante. Sendo o fundamento dessa inadmissibilidade do negócio jurídico com si mesmo se fundamenta na impossibilidade de conclusão de negócio que em que inexiste conflito de interesses entre representante e representado”. (pg. 206)
Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico. (Art. 1.348, § 1º do CC).
É importante ressaltar que os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões que trataremos mais para frente e, quem define esse limite, se o conselho terá poderes de rescindir o contrato ou não, será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito.
Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia. De qualquer forma, é certo que a assembleia pode, por força do art. 1.348, assinar e cancelar o contrato, mas poderá destituir o síndico?
É possível destituir um síndico?
A destituição do síndico, conforme previsão legal, deverá ocorrer em assembleia conforme preceitua o art. 1.349 do CC, ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico.
A convocação poderá ocorrer pelo conselho, caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência com fundamento no art. 1.351 § 1º do CC por um quarto dos condôminos.
Somente a assembleia pode destituir o síndico e somente a convenção pode conceder poderes ao conselho para a convocação da assembleia.
Poderes delegados no contrato de prestação de serviços no sentido de dar poderes ao conselho de convocação de assembleia não atendem o disposto na lei.
Em decisão de 2017, o TJ-DF se manifestou sobre os poderes adicionais da convenção para a convocação de assembleia pelo conselho.
Confira a parte final do voto do Relator Alfeu Machado:
“[...] Não obstante os argumentos apresentados pelo condomínio autor, ora apelado, existe previsão em Convenção Condominial de que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade, à luz dos seus arts. 36, 37 e 38 (pág. 1 do ID 2120768 e pág. 1 do ID 2120769), possuem competência para convocação de Assembleia Geral, se julgar conveniente.
5.2 - Embora utilizada a expressão gênero Assembleia Geral, deve-se esclarecer que a competência dos Conselhos citados se refere à Assembleia Geral Extraordinária, tendo em vista que a Ordinária compete ao síndico, ou, subsidiariamente, a ¼ dos condôminos, para as hipóteses já mencionadas, ou seja, as constantes do art. 1.335 do Código Civil e do art. 40, § 1º, da Convenção de Condomínio (ID 2120769, pág. 1).
5.3 - Quanto à expressão disposta nos arts. 36, 37 e 38 da Convenção Condominial se julgar conveniente, esta deve ser analisada sob a ótica de quando exigirem os interesses gerais? E, observado o Edital de Convocação constata-se que as matérias nele indicadas podem ser consideradas de interesse geral, tendo em vista que guardam relação com o fiel cumprimento da Convenção ante a necessidade de eleição de substituto para o síndico, bem como sobre a modalidade de gestão a ser aplicada ao condomínio e ao estabelecimento de um Estatuto Eleitoral, norma assessória à Convenção Condominial, de forma a conferir lisura, transparência, isonomia e segurança formal às futuras eleições de sindico, seu substituto e conselheiros.
6 - Tendo em vista que a convocação para a Assembleia Geral Extraordinária não é exclusiva do síndico ou de ¼ dos condôminos, podendo constar da convenção condominial ampliação do rol de legitimados para tanto; que a Convenção Condominial estabeleceu competência para que o Conselho Fiscal, o Conselho Consultivo e o Conselho de Sustentabilidade possam convocar Assembleia Geral Extraordinária; que esta possui competência residual em relação às matérias da Ordinária; e que os assuntos elencados no Edital de Convocação de ID 2120809 - pág. 1 não fazem parte do art. 1.335 do Código Civil nem do art. 40, § 1º, da mencionada Convenção, resta patente a competência dos Conselhos mencionados para a convocação da Assembleia em apreço.
7 - O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º (20%) e 3º para a fase de conhecimento (§ 11, do art. 85, do CPC/2015).
8 - Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.”
Quem pode demitir um síndico profissional?
É recomendado a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio que representa sob pena de nulidade.
Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato, para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio.
A rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia, deve também ser prevista e delegada somente pela assembleia.
A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia.
A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e restabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.
Caso o conselho não tenha poderes para rescindir o contrato, o ato de rescisão do conselho será nulo de pleno direito (art. 166 do CC).
Quais os direitos trabalhistas do síndico?
Alguns exemplos de direitos que poderiam aplicar-se ao síndico são:
- Salário e remuneração: Em alguns casos, se o síndico é contratado como funcionário, ele pode ter direito a um salário ou remuneração pelo seu trabalho.
- Jornada de trabalho: Caso o síndico tenha um contrato de trabalho, ele deve ter direito a cumprir uma jornada de trabalho regulamentada, com direito a intervalos e folgas de acordo com a legislação local.
- Férias: Se o síndico tiver um contrato de trabalho, ele pode ter direito a férias remuneradas após um determinado período de trabalho.
- 13º salário: Em muitos países, os trabalhadores têm direito a receber um 13º salário, que é um pagamento extra no final do ano.
- Benefícios: Dependendo do contrato, o síndico pode ter direito a benefícios como plano de saúde, vale-alimentação, entre outros.
- Direitos previdenciários: Se o síndico for contratado, ele pode ter direito a contribuir para a previdência social e receber benefícios como aposentadoria e auxílio-doença.
- Rescisão do contrato: Se houver um contrato de trabalho, o síndico terá direitos em caso de rescisão, como aviso prévio e possível indenização.
Contudo, no meio tempo entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido.
A rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração do preposto do condomínio neste meio tempo poderá ser considerado enriquecimento ilícito.
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