O que é a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é a considerada a lei que rege a vida dos condôminos. E ela é extremamente importante para garantir a ordem e a boa convivência em qualquer condomínio.

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Afinal, um condomínio pode ser definido como uma propriedade que possui vários donos diferentes.

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Esses proprietários podem ter formas diferentes de viver e utilizar os ambientes de uso comum, portanto, o regimento interno define leis que ajudam todos os moradores a conviver harmoniosamente.

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Nesse artigo do blog uCondo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre convenção de condomínio. 

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Índice

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• O que é a convenção de condomínio?
• Como é feita a convenção de condomínio?
• O que deve constar na convenção de condomínio?
• Como achar a convenção do condomínio?
• Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
• Como registrar convenção de condomínio?
• O que acontece se o condomínio não tem convenção?

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O que é a convenção de condomínio?

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O documento da convenção de condomínio é o mais importante do condomínio. É ele quem define todas as leis e regras, e não serve só para consulta, como também é um documento jurídico.

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A convenção é um documento elaborado por todos do condomínio, síndico, administradora e moradores, geralmente com assessoria jurídica. Ele reúne todas as normas e leis do condomínio, bem como:
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• Valores de multas por violação das normas do condomínio;
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• Prazos de pagamento de taxas;
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• Estabelece como o condomínio deve ser administrado, se haverá a contratação de uma administradora, as responsabilidades do síndico e etc.;
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• Define os espaços de uso comum do condomínio, bem como especifica normas sobre o uso desses ambientes;
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• Determina a fração ideal referente a cada unidade;
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• Estipula as obrigações de moradores, como o pagamento da taxa condominial e etc;
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• Estipula os direitos dos moradores;
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• Contém o regimento interno.

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Por abrigar tantos tópicos de interesse do condomínio, a convenção de condomínio deve ser elaborada com muita atenção.

Como é feita a convenção de condomínio?

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Para modificar a convenção de condomínio, é necessário que haja uma convocação formal aos condôminos, geralmente feita pelo síndico ou por um advogado especializado em direito condominial. 

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É importante que a convocação seja feita com antecedência mínima de 15 dias, para que todos os condôminos possam se programar e comparecer à assembleia.

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Durante a convenção, as propostas são apresentadas, discutidas e votadas pelos condôminos. Para que uma decisão seja tomada, é preciso que haja quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.

O que deve constar na convenção de condomínio?

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Existem algumas leis no Código Civil que regulamentam as determinações presentes na convenção de condomínios. 

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Segundo o artigo 1.332 do Código Civil:

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“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

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I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

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II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

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III - o fim a que as unidades se destinam.”

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O artigo 1.333 diz:

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“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

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Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

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Já o artigo 1.334 estipula quais são as determinações necessárias na convenção de condomínio:

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“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

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I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

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II - sua forma de administração;

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III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

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IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

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V - o regimento interno.

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§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

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§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

Como achar a convenção de condomínio?

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A convenção do condomínio deve estar disponível para todos os condomínios consultarem a qualquer momento, servindo como base a resolução de qualquer conflitos e esclarecendo quaisquer dúvidas que possam haver.

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Nos condomínios que não utilizam aplicativos de gestão condominial, o documento é disponibilizado de forma física na portaria ou no local utilizado pelo síndico para manter os documentos.

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Para fazer a consulta, o condômino precisa entrar em contato com o síndico ou com a administradora condominial.

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Nos condomínios que utilizam aplicativo de gestão, como o uCondo, a consulta pode ser feita de forma online. Na funcionalidade "Documentos", o síndico pode disponibilizar a convenção ou o regimento de forma digitalizada.

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Entenda como funciona a funcionalidade no app uCondo:

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Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

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Uma dúvida muito comum é qual a diferença entre convenção de condomínio e o regimento interno.

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Contudo, não é difícil compreender que esses dois documentos desempenham papéis diferentes no condomínio.

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Como já foi dito, a convenção de condomínio é um documento oficial com validade jurídica que determina as leis gerais da estrutura e da gestão de todo o condomínio. 

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Já o regimento interno descreve normas de conduta e convivência entre os condôminos. Enquanto a convenção é única, o regimento pode ser desmembrado em mais de um documento.

É necessário registrar a convenção de condomínio?

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O registro da convenção de condomínio deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, segundo o artigo 1.333 do Código Civil. 

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Esse registro deve ser acompanhado pela matrícula do imóvel. 

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Com esse registro a convenção terá validade contra terceiros, bem como proprietários, inquilinos e até mesmo visitantes. 

O que acontece se o condomínio não tem convenção?

Caso o condomínio não possua uma convenção registrada, isso pode causar algumas dificuldades e incertezas em relação à administração do condomínio. Algumas das possíveis consequências são:
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1. Ausência de regras claras: Sem uma convenção, não existem regras claras para a administração do condomínio, o que pode levar a problemas de gestão, conflitos entre os moradores e decisões arbitrárias por parte do síndico.
   
   
2. Dificuldade na resolução de conflitos: Sem uma convenção, não há um documento que estabeleça as regras para resolver conflitos entre os moradores, o que pode tornar a resolução de disputas mais difícil.
   
   
3. Impossibilidade de realizar assembleias: Sem uma convenção, não há um documento que estabeleça as regras para a realização de assembleias de condomínio, o que pode impedir a realização de votações importantes, como a escolha do síndico ou a aprovação de orçamentos.
   
   
4. Insegurança jurídica: Sem uma convenção, o condomínio pode ficar vulnerável a ações judiciais, já que não há um documento que estabeleça as regras e direitos dos condôminos.

Portanto, é importante que todo condomínio tenha uma convenção registrada em cartório para garantir a segurança jurídica e a harmonia entre os moradores.

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Conclusão

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A convenção de condomínio é a principal responsável pela ordem e organização do condomínio, ela deve ser respeitada por todos os moradores, mesmo que não seja registrada. 

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A convenção e o regimento internos são ferramentas que auxiliam o síndico e ou o gestor do condomínio a manterem a harmonia no condomínio.

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Para auxiliar os síndicos a estabelecer as regras e fazer com que todos saibam da existência delas, a melhor opção é o uso de um aplicativo de gestão condominial, como o uCondo.

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Leia também: O que é condomínio em multipropriedade?

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