Quem pode representar legalmente o condomínio?

Você sabe quem pode representar o condomínio e quem pode assumir responsabilidade por cada um dos seus cargos?

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As questões legais ligadas à representatividade do condomínio por conselheiros, síndicos e demais cargos são estabelecidas por algumas das principais Leis que regem os condomínios.

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No ponto de vista legal, é preciso compreender, principalmente, a Lei do Condomínio e o Código Civil.

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O advogado Dr. Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais, detalhou os principais pontos relacionados à representatividade do condomínio e exemplificou os casos em que terceiros podem assumir a responsabilidade pelos principais cargos do condomínio. Boa leitura!

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Quem é o representante do condomínio?

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O principal representante do condomínio é o síndico. 

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O síndico é escolhido pelos condôminos em assembleia geral e tem a responsabilidade de administrar o condomínio, representá-lo legalmente e tomar decisões em nome dos condôminos.

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Ele é o ponto de contato principal entre os moradores e a administração do condomínio, sendo responsável por questões como a gestão financeira, manutenção das áreas comuns, contratação de serviços, entre outras atribuições.

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Quem é o representante legal de um condomínio?

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O condomínio deve ser representado legalmente pelo síndico.

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Diante da Lei, o síndico é o principal representante legal, já que foi escolhido pelos condôminos para administrar e tomar decisões em nome do condomínio. 

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O Código Civil, no seu artigo 1.328, estabelece o seguinte:

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“Art. 1.328: Compete ao síndico:

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II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

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§2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

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O síndico precisa de procuração dos moradores?

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O síndico não requer uma procuração formal dos condôminos, pois sua designação é respaldada por lei. 

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Recomenda-se, conforme orientação de especialistas, registrar a ata da eleição do síndico no Cartório de Títulos e Documentos, a fim de prevenir potenciais contestações quanto à sua autoridade.

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Quem pode ser preposto do síndico?

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De acordo com o Código Civil, o síndico pode designar um preposto para representar judicialmente o condomínio, desde que esta possibilidade seja aprovada em assembleia e não contradiga a convenção condominial. 

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Embora a legislação não especifique quem pode ser o preposto, é recomendável que tenha conhecimento dos fatos relevantes e compreenda a realidade e a rotina do condomínio. 

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Geralmente, o preposto pode ser um funcionário do condomínio, o subsíndico, um conselheiro ou até mesmo um morador.

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Os conselhos do condomínio

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O Conselho é um órgão de assessoria ao síndico e é subdividido em dois: conselho consultivo e conselho fiscal. 

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O conselho consultivo é mais genérico e está previsto no artigo 23 da Lei 4.591/64, a conhecida Lei do Condomínio. 

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Este deverá ser composto obrigatoriamente por condôminos, ou seja, titulares do direito de propriedade (Art 1.334, § 2º) e tem a função de assessorar o síndico na resolução dos problemas do dia a dia, podendo ter outras atribuições, desde que previstas em convenção.

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Já o conselho fiscal é uma figura que, embora prevista no Código Civil, tem sua existência dependente de previsão na convenção (Art. 1.356 do CC). Sua principal função é emitir parecer sobre as contas do síndico. 

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“Entendo que o conselho fiscal poderá receber função complementar prevista em convenção ou delegada por assembleia. Para exercer o cargo de conselho fiscal não precisa ser necessariamente condômino, salvo se previsto em convenção, diferente do conselho consultivo que a lei traz a necessidade de serem condôminos”, destacou o Dr. Rodrigo Karpat.

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Cláusulas restritivas adicionais, como o da obrigatoriedade de que os conselheiros residam no prédio, ou não terem ficado inadimplentes nos últimos 2 anos para que possam ser eleitos, são questionáveis.

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Filho pode ser conselheiro?

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Já as questões como a possibilidade do cônjuge ou do filho do condômino serem conselheiros consultivos devem ser enfrentadas com o foco no conceito de condômino. 

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Assim, nos termos da lei, o filho não é condômino. 

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Por mais que ele esteja na linha sucessória, a expectativa do direito futuro neste caso não lhe assegura o direito de participação no conselho por não ser titular do direito de propriedade.

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Cônjuge pode ser conselheiro?

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A questão do cônjuge é um pouco mais complicada, pois deve ser levado em conta o regime de casamento e analisada a questão concreta. 

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Um regime de casamento de comunhão parcial de bens, após 1976, se o bem tenha sido adquirido antes da constância do casamento ou se ele tiver sido adquirido com o valor obtido antes do casamento, o cônjuge que não concorreu para a aquisição do bem, não é proprietário do bem e não pode ser conselheiro consultivo (por não ser condômino).

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Por outro lado, se o cônjuge ou o filho forem condôminos, poderão ser conselheiros consultivos.

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Outra questão a ser considerada é: aquele que mantém união estável é condômino e consequentemente tem direito de ser conselheiro consultivo?

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“Entendo que se a união estável for declarada, sim, aquele que mantém união estável tem os mesmos direitos do proprietário do bem no regime de comunhão parcial de bens quanto aos bens adquiridos após a união estável, salvo acordo escrito entre os companheiros estabelecendo situação diversa”, pontuou o advogado. 

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Tudo isso nos mostra que nem todos que são casados ou seus filhos têm direitos reais sobre o bem, e perante a lei não são considerados proprietários e não exercem direitos sobre o condomínio, especialmente no que concerne a serem eleitos e votados para conselheiros consultivos.

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O voto do cônjuge e dos filhos

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Assim, tanto um filho, quanto uma esposa ou marido que não concorreram com a compra do bem e estejam no regime de comunhão universal ou separação total de bens, não são condôminos.

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Portanto, eles não podem de forma automática exercer o direito de representar a unidade pela sua qualidade de cônjuge ou filho (salvo se estiverem municiados de procuração).

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Lembrando que com procuração qualquer um pode representar terceiros, desde que siga o descrito em lei (Art.653 e seguintes do Código Civil). 

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Quem pode representar síndicos e conselheiros?

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Quanto a um terceiro representar o síndico, subsíndico ou conselheiro fiscal ou consultivo em atos próprios da gestão, também existem pontos a serem considerados.

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• Conselho consultivo: Para os cargos com restrição inicial que devem ser exercidos por condôminos, não existe controvérsia ou discussão, como no caso do conselho consultivo. Neste caso, não podem ser transferidos (mesmo que momentaneamente) a sua  representação para exercício do cargo por terceiros.

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• Síndico (Pessoa Física): A representação do síndico poderá ser transferida a terceiros mediante aprovação em assembleia e desde que não haja disposição contrária em convenção, conforme expresso no art. 1.348. Desta forma, o síndico não pode delegar funções a terceiros sem que a assembleia aprove. 

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• Síndico (Pessoa Jurídica): No caso de eleição de síndico pessoa jurídica, é importante que o nome do representante legal que exercerá as funções de síndico pela empresa conste de ata e seja nomeado no ato da eleição. Mesmo que outros prepostos presentes no contrato social da empresa eleita tenham poderes, a função deverá ser exercida pelo representante destacado e ratificado em assembleia.

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• Subsíndico e conselho fiscal: Caso não exista restrição na convenção, os cargos de subsíndico e conselho fiscal podem ser exercidos por não condôminos, mesmo não sendo ideal, considerando que o cargo não é representado pela unidade, e sim pela pessoa eleita. Eles também podem ser remunerados, desde que não haja restrição em convenção. Tudo isso, é claro, precisa ser aprovado em assembleia e precisa fazer parte da previsão orçamentária. 

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Uma mesma unidade pode ter dois representantes para cargos no condomínio?

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Outra dúvida que surge nos debates sobre o tema é se marido e mulher podem ser síndicos e subsíndica, ou conselheiros em um mesmo prédio. 

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“Se a convenção não prever restrição para que o cargo seja exclusivo de condôminos, entendo que sim, e mesmo que exista restrição para condôminos, se ambos forem condôminos, entendo que podem ser representantes do condomínio, mesmo não sendo o ideal”, pontuou Karpat. 

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Como estamos falando de direito privado, o limite da proibição é a lei e o interesse coletivo. Assim, não havendo restrição legal, e tendo sido os cônjuges ou familiares eleitos em assembleia, com tal situação clara, não há o que se falar em irregularidade.

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A convenção poderá prever que somente um representante por unidade poderá ser eleito. Dessa forma, a discussão se encerra, e a eleição ficaria entre o marido e mulher, por exemplo.

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É preciso lembrar que a assembleia tem poderes de votar em outros representantes e findar esta controvérsia. 

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O que não pode ocorrer é que um parente não sendo representante legal da unidade represente interesses do proprietário da unidade, por procuração, para o exercício do mandato em cargo personalíssimo (art. 11 do Código Civil). 

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Da mesma forma, um conselheiro eleito não pode enviar um representante para lhe representar em uma reunião de conselho.

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