STJ: Airbnb em condomínio precisa de autorização de ⅔ dos moradores

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que estadias de curta duração podem exigir autorização do condomínio quando, pelas circunstâncias do caso, caracterizarem exploração econômica recorrente ou profissionalizada e alterarem a destinação residencial da unidade.

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Nessa situação, a mudança de destinação deve ser aprovada em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos.

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A decisão não estabelece que todo anúncio feito pelo Airbnb, por si só, dependa dessa autorização.

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O Airbnb nos condomínios

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O debate sobre o aluguel por curta temporada via plataformas digitais não é exatamente novo.

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Ele acontece desde a popularização das plataformas de aluguel, em meados na últimas década.

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No entanto, o debate se intensificou nos últimos anos, principalmente após a pandemia de Covid-19. 

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De um lado, temos o direito de propriedade: o dono do imóvel defende que, como proprietário, deve ter a liberdade de rentabilizar seu patrimônio como desejar. 

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Do outro, temos o direito à segurança e ao sossego da coletividade. Isso porque muitos moradores entendem o movimento como uma descaracterização do uso residencial. 

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Quando um apartamento passa a ter uma rotatividade digna de hotelaria, com novos rostos atravessando a portaria a cada dois ou três dias, o condomínio deixa de ser um ambiente de vizinhos para se tornar um espaço de circulação de desconhecidos.

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E essa polêmica afeta muita gente: os proprietários, os vizinhos, os síndicos e porteiros, as plataformas e até mesmo a rede hoteleira.

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Em 7 de maio de 2026, ao julgar o REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ analisou o uso de uma unidade residencial para estadias curtas intermediadas por plataformas como o Airbnb.

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O Tribunal entendeu que a exploração econômica recorrente ou profissionalizada pode descaracterizar a destinação residencial e, nesse caso, exige autorização para a mudança de destinação.

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A plataforma usada para anunciar o imóvel, isoladamente, não define a natureza do contrato.

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Atualização de 17 de setembro de 2026: o STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos repetitivos, sob o Tema 1.443, e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a questão.

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O Tribunal vai definir se a previsão de destinação exclusivamente residencial na convenção do condomínio basta para impedir locações de curta temporada ou se é necessária uma proibição expressa.

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Até o julgamento do tema, essa controvérsia aguarda uma decisão repetitiva do STJ.

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O entendimento da Justiça

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Neste julgamento sobre o tema, a ministra Nancy Andrighi afirmou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente como contratos de locação residencial por temporada nem como contratos de hospedagem em hotéis.

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Durante o voto que prevaleceu no julgamento, ela destacou que o modelo pode ser considerado um “contrato atípico”.

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"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada", afirmou. 

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A relatora lembrou que a utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários e hóspedes. 

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Uma das consequências desse novo cenário é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos. 

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O caso em questão teve origem em um processo no qual a proprietária de um apartamento de Minas Gerais buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração.

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A proprietária defendeu que a locação fosse feita sem a necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. 

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Segundo a relatora, o STJ já reconhece que o uso de plataformas digitais, por si só, não altera a natureza residencial do imóvel. 

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A reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço, porém, pode descaracterizar essa destinação.

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Para avaliar se isso ocorre, devem ser consideradas as circunstâncias de cada caso.

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Entre os fatores indicados pelo STJ estão a frequência e a habitualidade das estadias, a ausência de quantidade mínima de diárias, a oferta de diferentes cômodos a pessoas que não se conhecem e a prestação de serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições ou recepção.

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Quando essa atividade descaracteriza a destinação residencial, a mudança de uso deve ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

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Por maioria, a Segunda Seção do STJ negou o recurso da proprietária e manteve a decisão que impediu a oferta do imóvel sem autorização do condomínio.

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O posicionamento das plataformas

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Durante o julgamento, a empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

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Em nota enviada ao Correio Braziliense, a Airbnb se posicionou e destacou que a decisão não é definitiva e não caracteriza a proibição da locação via plataformas:

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"A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis. No Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano. Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais."

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O impacto para os síndicos

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Se existia uma zona cinzenta que tirava o sono dos gestores, ela acaba de ser iluminada pelo STJ. 

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Para o síndico, essa decisão é o equivalente a receber um escudo jurídico em meio ao campo de batalha.

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A partir de agora, a gestão deixa de ser reativa para se tornar normativa. O impacto direto na sua rotina se resume em duas frentes:

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A primeira é a legitimidade para fiscalização. Sabe aquela sensação de insegurança ao aplicar uma multa ou proibir uma entrada, temendo um processo judicial por parte do proprietário? Ela diminuiu drasticamente. 

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Com o precedente de que a locação por curta temporada pode, sim, alterar a destinação residencial, o síndico tem lastro legal para exigir que as regras da convenção sejam cumpridas com rigor.

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A segunda é a possibilidade da mediação com base em dados (e votos). O síndico agora atua como um facilitador da vontade coletiva. 

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Se um grupo de moradores deseja liberar o Airbnb, o caminho é a Assembleia. 

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Se não houver o quórum de dois terços (⅔), a proibição permanece sólida. Isso retira o "peso emocional" das costas do síndico e transfere a decisão para a comunidade, onde ela deve estar.

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Conclusão

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A uCondo acredita que uma gestão pacífica nasce da transparência. Por isso, oferecemos um ecossistema que facilita desde a realização de assembleias virtuais (ideais para colher esses votos de forma ágil) até o controle rigoroso de quem entra e sai.

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A decisão do STJ não representa o “fim do Airbnb” nos condomínios.

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O julgamento definiu que estadias de curta duração podem alterar a destinação residencial da unidade quando envolvem exploração econômica reiterada ou profissionalizada. Nesses casos, a mudança de destinação depende de aprovação em assembleia por dois terços dos condôminos.

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A análise deve considerar as circunstâncias de cada caso e as regras da convenção condominial. O uso de uma plataforma digital, por si só, não determina se a atividade é compatível com a finalidade residencial.

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O STJ ainda deverá julgar o Tema 1.443, que trata de saber se a previsão de destinação residencial na convenção basta para impedir locações de curta temporada ou se é necessária uma proibição expressa. Até essa decisão, não é correto afirmar que toda locação pelo Airbnb está automaticamente permitida ou proibida.

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Para síndicos e administradoras, é importante verificar a convenção do condomínio, registrar as deliberações em assembleia e comunicar aos moradores as regras aplicáveis.

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O controle de acesso e a segurança também devem ser considerados, qualquer que seja a decisão do condomínio sobre estadias curtas.

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A uCondo acredita que uma gestão pacífica nasce da transparência. Por isso, oferece recursos que facilitam a realização de assembleias virtuais e a comunicação entre a administração e os moradores.

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Perguntas Frequentes (FAQ) 

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1. O condomínio pode proibir o Airbnb?

O STJ decidiu que a destinação residencial prevista na convenção pode impedir o uso da unidade para estadias curtas quando a atividade, pelas suas características, descaracteriza essa destinação. O Tema 1.443 ainda vai esclarecer se é necessária uma proibição expressa na convenção. As regras devem ser analisadas conforme o texto da convenção e as circunstâncias do caso.

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2. Qual é o quórum para votar a liberação do Airbnb?

Quando a atividade de curta estadia altera a destinação residencial da unidade, a mudança deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Isso não significa que todo anúncio em uma plataforma exija automaticamente uma votação por esse quórum.

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3. O proprietário pode ser multado por locar via aplicativo?

A aplicação de multa depende das regras da convenção e do regimento interno, dos fatos apurados e do cumprimento do procedimento previsto pelo condomínio. O anúncio em uma plataforma, por si só, não basta para concluir que houve infração.

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4. O hóspede do Airbnb pode usar as áreas comuns como piscina e academia?

A resposta depende da convenção, do regimento interno e das regras válidas do condomínio. A administração deve verificar o que esses documentos determinam para ocupantes temporários.

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5. Como o síndico pode controlar a entrada de hóspedes temporários?

O condomínio pode estabelecer procedimentos de identificação e controle de acesso de acordo com suas regras e com a legislação aplicável. Sistemas de gestão como o uCondo, podem ajudar a registrar visitantes e comunicar informações à portaria, respeitando a privacidade e as normas do condomínio.

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6. Aluguel de temporada é a mesma coisa que hospedagem por app?

Não necessariamente. No REsp 2.121.055/MG, o STJ considerou que os contratos analisados eram atípicos: não se enquadravam propriamente como locação residencial por temporada nem como hospedagem hoteleira. A natureza da atividade depende das circunstâncias; a plataforma usada para anunciá-la não define essa classificação.

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7. Locações de longa duração (mais de 90 dias) também precisam dessa autorização?

O julgamento do STJ não estabeleceu uma regra geral baseada no limite de 90 dias. É preciso analisar a natureza e a finalidade da ocupação, as regras da convenção e os fatos do caso. O prazo, isoladamente, não resolve todas as situações.

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