STJ define que Airbnb em condomínio precisa de autorização de ⅔ dos moradores

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que é necessária a aprovação de dois terços (⅔) dos moradores para permitir a locação de unidades via Airbnb dentro dos condomínios.

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Em decisão divulgada na última quinta-feira, 7 de maio, o Tribunal trouxe um novo precedente para debates relacionados ao aluguel por curta temporada.

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Embora seja frequentemente relacionado ao Airbnb, que é a plataforma mais popular do segmento, a decisão se aplica a dezenas de outras plataformas.

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A segunda seção do STJ, por maioria de votos, entendeu que esse tipo de atividade pode mudar a finalidade residencial do imóvel e afetar o conforto e segurança dos moradores. 

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Sendo assim, a decisão padroniza o entendimento do tribunal e mantém a proibição do uso sem autorização do conjunto habitacional. 

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O Airbnb nos condomínios

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O debate sobre o aluguel por curta temporada via plataformas digitais não é exatamente novo.

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Ele acontece desde a popularização das plataformas de aluguel, em meados na últimas década.

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No entanto, o debate se intensificou nos últimos anos, principalmente após a pandemia de Covid-19. 

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De um lado, temos o direito de propriedade: o dono do imóvel defende que, como proprietário, deve ter a liberdade de rentabilizar seu patrimônio como desejar. 

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Do outro, temos o direito à segurança e ao sossego da coletividade. Isso porque muitos moradores entendem o movimento como uma descaracterização do uso residencial. 

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Quando um apartamento passa a ter uma rotatividade digna de hotelaria, com novos rostos atravessando a portaria a cada dois ou três dias, o condomínio deixa de ser um ambiente de vizinhos para se tornar um espaço de circulação de desconhecidos.

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E essa polêmica afeta muita gente: os proprietários, os vizinhos, os síndicos e porteiros, as plataformas e até mesmo a rede hoteleira.

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O entendimento da Justiça

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Neste novo julgamento relacionado ao tema, a ministra Nancy Andrighi defendeu que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis.

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Durante o voto que prevaleceu no julgamento, ela destacou que o modelo pode ser considerado um “contrato atípico”.

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"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada", afirmou. 

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A relatora lembrou que a utilização das plataformas digitais intensificou a celebração de contratos de estadia de curta temporada, facilitando a comunicação entre proprietários e hóspedes. 

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Uma das consequências desse novo cenário é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos. 

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O caso em questão teve origem em um processo no qual a proprietária de um apartamento de Minas Gerais buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração.

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A proprietária defendeu que a locação fosse feita sem a necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. 

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Segundo a relatora, o STJ já reconhece que o uso de plataformas digitais, por si só, não altera a natureza residencial do imóvel. 

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No entanto, a ministra afirmou que a exploração frequente e profissionalizada das locações de curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.

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Para Nancy Andrighi, mudanças desse tipo precisam seguir o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação de dois terços dos condôminos.

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Ao fim, por maioria de 5 votos a 4, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o aluguel de imóveis para curta temporada por plataformas como o Airbnb pode depender da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos quando houver exploração reiterada e profissional da atividade.

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O posicionamento das plataformas

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Durante o julgamento, a empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

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Em nota enviada ao Correio Braziliense, a Airbnb se posicionou e destacou que a decisão não é definitiva e não caracteriza a proibição da locação via plataformas:

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"A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis. No Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano. Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais."

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O impacto para os síndicos

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Se existia uma zona cinzenta que tirava o sono dos gestores, ela acaba de ser iluminada pelo STJ. 

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Para o síndico, essa decisão é o equivalente a receber um escudo jurídico em meio ao campo de batalha.

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A partir de agora, a gestão deixa de ser reativa para se tornar normativa. O impacto direto na sua rotina se resume em duas frentes:

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A primeira é a legitimidade para fiscalização. Sabe aquela sensação de insegurança ao aplicar uma multa ou proibir uma entrada, temendo um processo judicial por parte do proprietário? Ela diminuiu drasticamente. 

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Com o precedente de que a locação por curta temporada pode, sim, alterar a destinação residencial, o síndico tem lastro legal para exigir que as regras da convenção sejam cumpridas com rigor.

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A segunda é a possibilidade da mediação com base em dados (e votos). O síndico agora atua como um facilitador da vontade coletiva. 

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Se um grupo de moradores deseja liberar o Airbnb, o caminho é a Assembleia. 

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Se não houver o quórum de dois terços (⅔), a proibição permanece sólida. Isso retira o "peso emocional" das costas do síndico e transfere a decisão para a comunidade, onde ela deve estar.

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Conclusão

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É fundamental compreender que a decisão do STJ não representa o "fim do Airbnb" nos prédios. Pelo contrário: a justiça brasileira acaba de dar mais voz e poder para a assembleia. 

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A locação por curta temporada continua sendo uma opção legítima, desde que essa seja a vontade da coletividade.

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O que muda, agora, é a clareza do processo. Não há mais espaço para interpretações ambíguas: se os moradores decidirem, por quórum de ⅔, que a prática é bem-vinda, ela segue valendo normalmente. 

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A soberania é de quem vive o dia a dia do condomínio.

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Para o síndico e para a administradora, o cenário pós-decisão exige menos "policiamento" e mais estratégia:

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• Poder de Decisão: Organize assembleias claras e bem fundamentadas. É o momento de ouvir os moradores e formalizar a vontade da maioria no papel (e na convenção).
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• Gestão Transparente: Utilize canais oficiais para educar a comunidade sobre essa decisão, evitando boatos de que "tudo está proibido" e focando no que foi decidido pelo grupo.
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• Controle e Paz: Independentemente de o seu condomínio votar pelo "sim" ou pelo "não" ao Airbnb, o controle de acesso e a segurança não podem ser negligenciados.

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A uCondo acredita que uma gestão pacífica nasce da transparência. Por isso, oferecemos um ecossistema que facilita desde a realização de assembleias virtuais (ideais para colher esses votos de forma ágil) até o controle rigoroso de quem entra e sai.

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Perguntas Frequentes (FAQ) 

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1. O condomínio pode proibir o Airbnb?

Sim, desde que a convenção determine o uso estritamente residencial ou a assembleia delibere a proibição pelo quórum de dois terços (⅔). A decisão do STJ reforça que a alta rotatividade pode ser considerada atividade comercial ou de hospedagem.

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2. Qual é o quórum para votar a liberação do Airbnb?

Com a nova decisão do STJ, é necessária a aprovação de pelo menos dois terços (⅔) dos condôminos para autorizar a locação via Airbnb. Sem essa maioria qualificada, o condomínio pode manter a proibição com base na destinação residencial do imóvel.

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3. O proprietário pode ser multado por locar via aplicativo?

Sim, se a convenção proibir a prática e o proprietário insistir na locação, o síndico tem autoridade para aplicar multas conforme o regimento interno. É essencial que o processo de notificação e multa siga rigorosamente o que está escrito nas normas do prédio.

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4. O hóspede do Airbnb pode usar as áreas comuns como piscina e academia?

Isso depende do que for decidido na assembleia ou no que já consta no regimento interno. Muitos condomínios restringem o uso de áreas de lazer para hóspedes temporários visando evitar o desgaste acelerado e garantir o sossego dos moradores permanentes.

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5. Como o síndico pode controlar a entrada de hóspedes temporários?

A melhor forma é através de um sistema de gestão inteligente como a uCondo, onde o proprietário cadastra o hóspede e a portaria recebe a notificação em tempo real. Isso garante segurança, identificação clara e evita que pessoas não autorizadas circulem nas áreas internas.

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6. Aluguel de temporada é a mesma coisa que hospedagem por app?

Juridicamente, o STJ entende que a locação via Airbnb se aproxima mais de um serviço de hospedagem (como hotelaria) do que de uma locação residencial comum. Essa distinção é o que permite ao condomínio exigir regras mais rígidas ou a aprovação de ⅔ dos moradores.

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7. Locações de longa duração (mais de 90 dias) também precisam dessa autorização?

Não, as locações residenciais tradicionais ou por prazos maiores geralmente não sofrem essa restrição, pois não possuem a característica de rotatividade hoteleira. O foco da decisão do STJ é especificamente o modelo de curta temporada por plataformas digitais.

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