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O que é fração ideal do condomínio e como calcular?

A fração ideal é um cálculo utilizado para que cada morador do condomínio pague de aluguel a taxa condominial correspondente ao tamanho de sua unidade individual.

Apesar de ser muito comum, a fração ideal pode ser um assunto polêmico para alguns condomínios, sendo até mesmo chamada de “taxa da inveja”.

A fração ideal é o percentual de representatividade que uma determinada unidade tem sobre o condomínio como um todo. Sem a fração ideal o condomínio não pode ser registrado no cartório de imóveis. 

Se você acha que entender o que é a fração ideal é difícil, não se preocupe! Nesse post do blog uCondo, vamos te explicar tudo o que você precisa saber.

Índice:

Saiba o que é o conceito de fração ideal no condomínio
Saiba o que é o conceito de fração ideal no condomínio.



O que é fração ideal de um condomínio?


A fração ideal é um tópico muito importante para os síndicos, porque um síndico de sucesso precisa entender muito bem como esse cálculo funciona.

A fração ideal pode causar dúvidas em condôminos e por isso, o gestor precisa conhecer a lei muito bem para poder informar seus moradores e responder aos questionamentos com propriedade.

O novo Código Civil, em seu artigo 1.331, destaca que “[...] a fração ideal no solo nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.

A legislação condominial determina que existem divisões da propriedade do condomínio que são exclusivas e outras que fazem parte de uso comum dos condôminos. 

Uma unidade é parte exclusiva, isso significa que ela é uma parte do condomínio que está vinculada à fração ideal. 

As áreas de uso comum são: salão de festas, quadra de esportes, piscina, academia, etc. Essas áreas são aquelas em que os moradores podem dividir o uso. 

Como calcular a fração ideal de um condomínio?


É importante ressaltar que a fração ideal é um conceito importante no funcionamento de um condomínio e deve ser calculada de forma cuidadosa e precisa. 

Para calcular a fração ideal de um condomínio, é necessário seguir os seguintes passos:

  1. Identificar a área total do terreno: É preciso medir a área total do terreno do condomínio. Essa medida deve ser obtida através da planta do imóvel ou com a ajuda de um profissional especializado em medição de terrenos.

  2. Determinar a área de cada unidade: É preciso medir a área de cada unidade do condomínio, incluindo a área privativa e a área comum de cada unidade. Novamente, essa medida pode ser obtida através da planta do imóvel ou com a ajuda de um profissional especializado.

  3. Calcular a fração ideal: A fração ideal de cada unidade é calculada dividindo-se a área da unidade pela área total do terreno. Por exemplo, se a área total do terreno for 1.000 metros quadrados e a área de uma unidade for 100 metros quadrados (incluindo a área comum), a fração ideal dessa unidade será de 10% (100/1000).

  4. Verificar a existência de diferenças na fração ideal: É importante verificar se as frações ideais das unidades são iguais ou se há alguma diferença entre elas. Caso haja diferenças, é importante verificar se essa diferença foi estabelecida de forma justa, geralmente seguindo critérios previstos em lei ou em convenção de condomínio.
  5. Atualizar as frações ideais: As frações ideais devem ser atualizadas sempre que houver mudanças na estrutura do condomínio, como por exemplo, construção de novas unidades ou alteração da área total do terreno.


Caso tenha dúvidas, é recomendável consultar um profissional especializado em direito imobiliário ou em gestão de condomínios.

Leia também: Como gerar faturamento de acordo com a Fração Ideal?



Venda de propriedades pela fração ideal do condomínio

Quando o assunto é fração ideal no condomínio, podem surgir dúvidas quanto à venda da propriedade.

Na hora de vender sua unidade autônoma, o proprietário não precisa da aprovação dos outros moradores.

Segundo as regras da fração ideal do condomínio, as restrições de venda ocorrem somente pois a unidade exclusiva não poderá ser vendida em separado da parte comum, nem a parte comum poderá ser objeto de negociação sem a propriedade exclusiva.

Na prática, isso significa que um ex-morador não pode vender sua unidade e continuar usufruindo da piscina e demais áreas comuns. 




Como se dá a divisão das despesas do condomínio?


Segundo a Lei do Condomínio, cada condômino deve pagar a taxa condominial mensalmente, conforme a proporção da fração ideal de sua unidade.‍

O Código Civil, no artigo 1.336, determina que o pagamento da taxa condominial é dever do condômino:

“Art. 1.336: São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (…)‍”

Em resumo, a lei determina que os condôminos paguem a taxa de acordo com a fração ideal de suas unidades. 

Isso significa que se uma unidade for maior (no caso de coberturas) ela deverá pagar uma taxa maior.

Caso a convenção condominial estipule que essa cobrança deva ser realizada de outra forma, é isso que deve ser levado em consideração.

Por esse motivo, a convenção condominial mostra informações que discriminam as metragens de todas as áreas do condomínio.

Alguns condomínios escolhem apenas realizar o rateio de todas as despesas. Assim, a cobranças das taxas condominiais segue o que estipula o Código Civil.  




Como calcular o valor do condomínio por fração ideal?


Para calcular o valor do condomínio por fração ideal, é necessário seguir os seguintes passos:

  1. Identificar a fração ideal de cada unidade: A fração ideal é a porcentagem correspondente ao tamanho da unidade em relação ao total de área construída do condomínio. Essa informação geralmente consta na matrícula do imóvel. Por exemplo, se um apartamento possui 80 metros quadrados e o condomínio tem um total de 1.000 metros quadrados de área construída, a fração ideal desse apartamento seria de 8% (80/1000).

  2. Identificar as despesas do condomínio: As despesas do condomínio incluem os gastos com manutenção, segurança, limpeza, administração, entre outros. Essas despesas são divididas entre os moradores de acordo com a fração ideal de cada unidade.
  3. Calcular o valor do condomínio por fração ideal: Para calcular o valor do condomínio por fração ideal, basta multiplicar a fração ideal de cada unidade pelas despesas do condomínio. Por exemplo, se as despesas do condomínio são de R$ 10.000,00 e a fração ideal de um apartamento é de 8%, o valor do condomínio desse apartamento seria de R$ 800,00 (8% de R$ 10.000,00).

Assista ao vídeo abaixo e descubra como realizar cobranças para os moradores:




Como funciona a fração ideal em casos de testamentos?

‍Existem casos, quando uma pessoa falece, que uma propriedade é indicada para a divisão da herança

Dessa forma, consta no testamento que um prédio deve ser transferido aos herdeiros, desde que seja dividido em unidades autônomas.

Nestes casos, cada herdeiro recebe uma fração ideal do prédio, formando um condomínio edilício.




Fração Ideal: aprenda a enviar boletos aos condôminos

O sistema uCondo é uma solução tecnológica voltada para facilitar a gestão de condomínios e pode ajudar na emissão de boletos de acordo com a fração ideal de cada unidade do condomínio.

Com o uCondo, é possível cadastrar as informações de cada unidade do condomínio, incluindo a sua fração ideal, de forma rápida e segura. 

Dessa forma, o sistema é capaz de gerar automaticamente os boletos de acordo com a fração ideal de cada unidade, sem a necessidade de cálculos manuais.

Além disso, o uCondo oferece diversas ferramentas para facilitar a gestão financeira do condomínio, como a emissão de relatórios, controle de inadimplência, gestão de contas a pagar e receber, entre outras funcionalidades que ajudam a garantir a saúde financeira do condomínio.

Para esclarecer as dúvidas sobre o assunto, Marcus Nobre, CEO da uCondo, gravou um vídeo com dicas sobre fração ideal e a emissão de boletos através do nosso app.

Acesse o vídeo abaixo e descubra um jeito simples de fazer o cálculo de fração ideal no seu condomínio:

Leia também: Como diminuir a Inadimplência do condomínio?

Postado em  

November 29, 2023

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