Enchentes: quais os direitos de condomínios e seus moradores?

As enchentes que assolam parte do Rio Grande do Sul desde o começo do mês de maio levantam uma série de alertas para condomínios e seus moradores.

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Além da preocupação com as mudanças climáticas, onde casos extremos como esse são cada vez mais comuns, também é importante entender o papel do estado quanto a promover atitudes que foquem no clima de forma geral.

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A situação mostra que é preciso colocar em prática um conjunto de ações que visem não só evitar, como também encontrar soluções que protejam as cidades e seus cidadãos.

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Quando ocorrem catástrofes como essas, surge sempre a dúvida: quem é o responsável por um empreendimento ou condomínio que fica debaixo d’água após uma enchente?

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As enchentes no Brasil

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Imagine um cenário de tempestade, ruas submersas, e o caos que se seguiu às enchentes devastadoras no Rio Grande do Sul, em maio de 2024. Agora, imagine que isso pode se tornar cinco vezes mais frequente nos próximos anos.

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Isso mesmo: o Brasil está cada vez mais vulnerável a desastres naturais como as enchentes, e um estudo da Agência Nacional de Águas e Saneamento Básico (ANA) alerta para um futuro em que essas tragédias se tornem bem mais comuns.

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O estudo, intitulado "As Enchentes no Rio Grande do Sul: Lições, Desafios e Caminhos para um Futuro Resiliente", mostra que eventos extremos como o que aconteceu em 2024, que antes eram esperados uma vez a cada 50 anos, podem ocorrer a cada 10 anos.

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E o que isso tem a ver com seu condomínio? Tudo! Enchentes cada vez mais frequentes exigem uma gestão de riscos proativa.

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Para garantir a segurança e a integridade das estruturas, é fundamental que os condomínios estejam preparados: desde a revisão de seguros, passando pela implementação de sistemas de drenagem eficientes, até o treinamento de brigadas para situações de emergência.

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É obrigatório ter seguro de condomínio?

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De acordo com o artigo 1.346 do Código Civil, todo condomínio precisa contratar o seguro obrigatório. 

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É imprescindível estar com os pagamentos do seguro em dia, já que a inadimplência fará com que o prêmio não seja pago. 

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Além disso, em caso de grandes tempestades, é essencial que a gestão faça um ótimo trabalho preventivo em relação à limpeza de ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).

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Também é preciso verificar toldos, coberturas, telhados, antenas, bem como revisar árvores que podem cair e prejudicar as instalações do condomínio.

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Lembre-se: se algumas normas de segurança não forem cumpridas, a seguradora não arcará com as consequências dado o fato de o condomínio não estar em dia com suas obrigações.

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Dessa forma, o condomínio seria corresponsável.

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O que um seguro de condomínio cobre?

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No caso de seguro com cobertura simples, o mais tradicional deles, cobre os danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h que provoquem danos às áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. 

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Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura). 

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O seguro condominial não cobre perdas com móveis, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e objetos de uso pessoal dos condôminos.

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💰 Leia também: Como funciona o seguro condominial?

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O que deverá conter no contrato de seguro?

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Tanto a gestão do condomínio quanto o condômino, na hora de fazer o seguro, precisam estar atentos ao contrato e observar de fato o que a seguradora está oferecendo na “modalidade” escolhida.

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Isso porque muitos contratos têm “cláusulas de exclusão” que abarcam diferentes aspectos, que vão desde guerra até desastres naturais.

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Dependendo da gravidade das tempestades e enchentes, o problema se configura dessa forma e acaba não sendo coberto.

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Por isso, com essas situações climáticas extremas se tornando comuns, havendo a possibilidade, é válido a gestão procurar contratar uma apólice ampla.

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Um contrato mais seguro vai cobrir automaticamente questões como desmoronamento, alagamento e outros tipos de "desastres naturais".

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No que prestar atenção ao assinar o contrato?

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Existem alguns pontos importantes que é preciso considerar ao assinar o contrato de um seguro:

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1. Cláusula de garantia ou cobertura: Detalha os eventos que o segurador se compromete a indenizar. É importante verificar o glossário da apólice, que define os significados específicos das palavras utilizadas, como "inundação" e "enchente".

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2. Cláusula de valores máximos de cobertura: Estabelece o limite da indenização. Mesmo que o prejuízo do segurado seja superior, o segurador indenizará até o valor máximo definido na apólice.

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3. Cláusula de exclusões: Especifica os eventos que não são cobertos pelo seguro, como enchentes ou inundações, se assim estiver mencionado.

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4. Cláusula de franquia: Indica um valor mínimo em dinheiro a partir do qual o segurador começa a cobrir os prejuízos. Se o dano for inferior ao valor da franquia, o segurador não pagará a indenização.

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O seguro para moradores

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Como apontado acima, quando falamos das unidades privativas e dos carros na garagem, o seguro obrigatório não se responsabiliza. 

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Na maioria dos casos, eles se responsabilizam apenas pelas partes estruturais.

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Dessa forma, é essencial que o condômino faça um seguro individual para a sua casa, bem como para o seu veículo. 

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O condomínio só será responsabilizado se ele concorreu para o acidente ou para o dano. Por exemplo: no caso de não ter feito a manutenção no encanamento e disso decorreu o dano no veículo.

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Qual a responsabilidade do Poder Público?

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Em alguns casos, o poder público pode ser responsabilizado civilmente por danos causados por enchentes. Isso acontece, especialmente, se for comprovado que houve negligência na implementação de medidas preventivas ou na resposta de emergência. 

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Normalmente, a causa desses danos é a ausência de manutenção nas galerias pluviais e bueiros, por exemplo.

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Essas responsabilidades variam de acordo com a esfera governamental e estão sujeitas à legislação específica e jurisprudência aplicável no país.

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De forma geral, a jurisprudência entende que é de responsabilidade do governo reparar danos causados por negligência do próprio governo. 

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Em teoria, não é possível alegar que as chuvas foram muito acima do normal, já que o básico voltado para prevenção de enchentes não foi feito.

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Ainda assim, no caso em questão, dada a grande quantidade de atingidos, sabemos que se parar no tribunal, situações como essa podem se estender por décadas.

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Conclusão

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Voltando aos condomínios, é imprescindível que a gestão procure fazer um seguro mais amplo. Isso se torna ainda mais essencial quando o condomínio está em local onde enchentes são comuns.

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Da mesma forma, também se torna essencial que os moradores façam seus seguros individuais.

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Além disso, é válido que a gestão mantenha as manutenções em dia e resolva possíveis focos que deem ensejo para alagamento. 

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A gestão também deve buscar mecanismos de alerta para informar a comunidade quando de situações graves a fim de precaução. 

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⚠️ Leia também: Como emitir alertas para moradores?

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Por exemplo: o condomínio pode avisar os moradores para estacionarem seus veículos em outro local, caso um piso da garagem tenha a tendência de alagamento.

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O advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais, falou sobre as enchentes:

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“Para além disso, torcemos para que a situação no Rio Grande do Sul se resolva, que o poder público assuma onde errou e procure se planejar através de ações preventivas para que tragédias como essa nunca mais ocorram em nosso país”, destacou Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

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