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Lei 8.245/91: a Lei do Inquilinato atualizada [2026]
A Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91, atualizada pela último vez em 2012, é um dos principais dispositivos legais na relação entre inquilinos e proprietários. Apesar de não haver mudança em seus artigos, segue sendo motivo de discussão constante, tendo em vista as diferentes interpretações de seu conteúdo.
Criada em 1991, essa Lei é utilizada como base para contratos de locação de imóveis de todos os tipos. Por este motivo, é comum de vê-la sendo citada em decisões judiciais das mais variadas.
Até hoje, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre a Lei do Inquilinato e sobre as novas interpretações dela. Ela estabelece, por exemplo, como é o reajuste de alguel, como funciona o processo de despejo de um imóvel e como é a relação entre locador e locatário.
Para esclarecer as principais dúvidas sobre o assunto, o blog da uCondo preparou mais um post especial. Neste artigo, vamos trazer as respostas para todas as perguntas sobre a Lei do Inquilinato. Boa leitura!
Índice
- O que diz a Lei do Inquilinato?
- O que mudou na Lei do Inquilinato?
- Os direitos e deveres de locadores e locatários
- De quem é o dever de pagar o IPTU?
- O que a lei diz sobre multa contratual?
- O que é sublocação e quando é permitida?
- Quando o contrato pode ser desfeito?
- O que fala a Lei do Inquilinato sobre caução?
- Quais imóveis não são cobertos pela Lei?
- A Lei do Inquilinato e os condomínios
Qual é a atual Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato é a Lei nº 8.245, aprovada em 18 de outubro de 1991. Ela foi atualizada pela Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que alterou dispositivos da "lei original". Além disso, também passou por uma revisão importante em 2012, com a alteração de diversos artigos.
De forma geral, essa lei funciona como o principal dispositivo legal para regrar as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes nestes acordos.
Sendo assim, ela estabelece diversas regras que regulam a relação entre locadores (proprietários) e locatários (inquilinos ou moradores).
Desta forma, ela propõe diversos dispositivos que buscam garantir que essa relação acontece de forma a não prejudicar nenhuma dos envolvidos, trazendo mais justiça aos contratos firmados entre eles.
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O que diz a nova Lei do Inquilinato?
Em 2009 e 2012, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) passou por atualizações importantes que impactam diretamente a relação entre locador e locatário.
As mudanças trouxeram mais segurança jurídica, transparência e equilíbrio contratual para todos os envolvidos.
Assista o vídeo abaixo e confira alguns dos destaques da Lei do Inquilinato:
Quais as principais mudanças na Lei do Inquilinato?
Dentre as principais alterações realizadas na Lei do Inquilinato, podemos destacar:
1. Formalização obrigatória dos contratos
Antes, era comum que contratos de aluguel fossem feitos apenas de forma verbal, o que gerava insegurança e conflitos judiciais.
Com as mudanças:
- O contrato precisa ser redigido por escrito, com cláusulas claras e objetivas.
- A assinatura digital passa a ter a mesma validade da assinatura física.
- Contratos informais podem ser considerados inválidos em disputas judiciais.
Essa medida garante mais proteção jurídica para proprietários e inquilinos, reduzindo riscos de conflitos e fortalecendo a gestão condominial.
2. Reajustes limitados a índices oficiais
O reajuste do valor do aluguel agora deve seguir critérios mais transparentes e justos:
- Só podem ser aplicados índices oficiais de inflação, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
- Aumentos acima desses índices são considerados abusivos e podem ser anulados judicialmente.
- Locador e locatário podem negociar reduções ou ajustes temporários, desde que formalizados por escrito.
Essa regra garante previsibilidade financeira, evitando aumentos desproporcionais em períodos de instabilidade econômica.
3. Aditamentos contratuais mais simples e claros
Agora, alterações no contrato de aluguel podem ser feitas com menos burocracia:
- Mudanças como ajuste de datas de pagamento ou inclusão de novas cláusulas podem ser realizadas por aditamentos contratuais.
- O aditamento deve ser registrado por escrito e anexado ao contrato original.
- Garantias locatícias (como fiador ou caução) podem ser atualizadas sem a necessidade de um novo contrato.
Isso traz agilidade e reduz custos, tornando a relação entre síndicos, locadores e locatários mais prática e transparente.
4. Estabilidade contratual e ações revisionais
A lei também trouxe mais segurança para ambas as partes em relação às ações judiciais de revisão de aluguel:
- O contrato deve ter pelo menos três anos de vigência antes que seja possível propor uma ação revisional.
- Exceções podem ser aplicadas em casos de acordo entre as partes ou situações excepcionais, como desvalorização abrupta do imóvel.
Com isso, evita-se a abertura de ações frequentes que possam gerar instabilidade na convivência condominial.
Os direitos e deveres na Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato estabelece um equilíbrio entre os interesses de locadores e locatários, definindo claramente quais são os direitos e obrigações de cada parte.
Para o inquilino, a legislação garante segurança jurídica, acesso a um imóvel em boas condições de uso e proteção contra reajustes abusivos.
Já para o proprietário, a lei assegura o recebimento do aluguel, a preservação do imóvel e a possibilidade de retomar a posse dentro das hipóteses legais.
Ao mesmo tempo, impõe deveres que vão desde a conservação da propriedade até o cumprimento pontual das obrigações financeiras.
Essa estrutura legal foi criada para evitar conflitos, reforçar a boa convivência e dar mais transparência às relações de locação dentro dos condomínios e no mercado imobiliário em geral.
Abaixo, respondemos algumas das dúvidas mais comuns de locadores e locatários com relação aos contratos de aluguel e à Lei do Inquilinato.
De quem é o dever de pagar o IPTU?
O dever de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) recai sobre o proprietário do imóvel.
Portanto, é responsabilidade do locador, que é o proprietário, pagar o IPTU.
O locatário, por sua vez, não tem obrigação direta de pagar o IPTU, a menos que isso seja especificado em contrato de locação.
No entanto, é comum que o valor do IPTU seja repassado ao locatário por meio do pagamento do aluguel, dependendo das negociações estabelecidas entre as partes.
É importante verificar o contrato de locação para determinar claramente quem é responsável pelo pagamento do IPTU no caso específico.
O que acontece se a pessoa não pagar o IPTU?
Existem uma série de consequências para o caso de uma pessoa não pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Aqui estão algumas das possíveis repercussões:
- Cobranças e notificações: O não pagamento do IPTU pode levar à emissão de cobranças e notificações adicionais por parte da autoridade fiscal, geralmente a prefeitura municipal. Essas comunicações podem incluir avisos de débito, advertências e prazos para pagamento.
- Juros e multas: A falta de pagamento do IPTU geralmente resulta na aplicação de juros e multas sobre o valor devido. Essas penalidades financeiras podem aumentar significativamente o montante original do imposto.
- Protesto e inscrição em dívida ativa: Se o débito de IPTU não for quitado após as notificações e prazos estabelecidos, a prefeitura pode protestar a dívida, ou seja, registrar o devedor nos órgãos de proteção ao crédito. Além disso, a dívida pode ser inscrita em dívida ativa, tornando-se um débito oficial do município.
- Execução fiscal: Caso a dívida de IPTU persista, a prefeitura pode ingressar com uma ação de execução fiscal na Justiça. Esse processo tem como objetivo forçar o pagamento da dívida, podendo resultar em penhora de bens do devedor, como imóveis ou contas bancárias.
- Leilão do imóvel: Em casos extremos de não pagamento prolongado do IPTU, existe a possibilidade de a prefeitura realizar um leilão do imóvel para recuperar o valor devido. O leilão é uma medida extrema e normalmente ocorre após um longo processo de cobrança e execução fiscal.
O que a lei diz sobre multa contratual?
No que diz respeito às multas contratuais, a lei estabelece o seguinte:
- Multa por rescisão antecipada do contrato pelo inquilino: Caso o inquilino decida rescindir o contrato de aluguel antes do prazo estabelecido, ele pode estar sujeito ao pagamento de uma multa. A lei prevê que essa multa não pode ser superior a três vezes o valor do aluguel vigente.
- Multa por rescisão antecipada do contrato pelo locador: Se o proprietário do imóvel (locador) decidir rescindir o contrato antes do prazo acordado, ele também pode estar sujeito ao pagamento de uma multa ao inquilino. A lei estabelece que a multa, nesse caso, será equivalente a uma vez e meia o valor do aluguel vigente.
É importante ressaltar que a cobrança de multa por rescisão antecipada deve estar prevista no contrato de locação, de forma clara e específica.
Além disso, a lei permite que as partes negociem livremente as condições contratuais, inclusive no que diz respeito às multas, desde que não infrinjam as disposições legais.
Vale destacar também que a Lei do Inquilinato estabelece outras situações em que o contrato pode ser rescindido sem a incidência de multa.
Os principais exemplos são em casos de desapropriação do imóvel, demolição determinada pelo Poder Público ou quando a manutenção do imóvel se torna impraticável devido a força maior.
Qual o valor da multa se quebrar contrato de aluguel?
O inquilino pode devolver o imóvel, em qualquer momento, desde que avise o proprietário com 30 dias de antecedência (prazo médio estipulado na grande maioria dos contratos).
Sendo assim, o cálculo da multa contratual depende do que foi estabelecido em contrato.
Exemplo:
Aluguel mensal: R$ 1.000
Multa descrita no contrato: 3 meses de aluguel (R$ 3.000)
Meses faltantes para findar o contrato: 2
3.000 ÷ 2 = 1.500
Em resumo: para calcular o valor da quebra de contrato, basta dividir a multa descrita no contrato pelos meses faltantes. Assim você consegue descobrir o valor da multa que deve ser paga ao proprietário.
Qual o prazo mínimo para locação de imóvel?
O prazo mínimo para locação de imóvel também é estabelecido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato ou Lei de Locação), que destaca que um contrato de locação pode determinar qualquer prazo, e somente vai depender do que for mais conveniente para as partes.
É importante destacar que a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração de um contrato. Em geral, os contratos podem ter 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.
Existem duas situações que determinam a duração de um contrato:
- Prazo determinado
Neste caso, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo que foi determinado em contrato.
O inquilino pode devolver o imóvel, porém deve pagar uma multa, que geralmente está descrita no contrato.
Caso a multa não esteja estipulada no contrato, é importante saber que essa multa não pode ser maior do que o valor dos aluguéis que faltaria pagar até o final do contrato.
Existem casos onde o locatário é dispensado de multa, como quando ele é transferido pela empresa onde trabalha para uma outra localidade. Neste caso, o locador tem que ser avisado com pelo menos 30 dias de antecedência.
- Prazo indeterminado
Nesta modalidade de contrato, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mas deve avisar o proprietário com antecedência mínima de 30 dias.
Quando o prazo é indeterminado, geralmente não há uma multa pré-estabelecida, desde que sejam respeitadas as cláusulas estipuladas.
O que é sublocação?
Sublocação ocorre quando um locatário (inquilino) de um imóvel alugado decide alugar uma parte ou a totalidade do imóvel a outra pessoa, denominada sublocatário.
Em outras palavras, o inquilino se torna o locador em relação ao sublocatário, mantendo, no entanto, a condição de locatário em relação ao proprietário do imóvel.
A sublocação geralmente ocorre quando o inquilino deseja compartilhar o espaço alugado ou obter uma renda extra alugando uma parte do imóvel para outra pessoa.
Na sublocação, o inquilino original (locatário) é responsável por garantir que todas as obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel, sejam cumpridas.
Ele também assume a responsabilidade pelas ações e omissões do sublocatário, uma vez que mantém o contrato de locação principal com o proprietário do imóvel.
Quando é permitido à sublocação?
A sublocação só é permitida se houver autorização expressa do proprietário do imóvel, que pode ser obtida por meio de um aditivo contratual ou de um acordo formal entre todas as partes envolvidas.
É importante destacar que a Lei do Inquilinato prevê regras específicas sobre a sublocação.
Caso o inquilino subloque o imóvel sem a devida autorização, o proprietário do imóvel pode ingressar com uma ação de despejo por infração contratual.
Quando a locação poderá ser desfeita?
De acordo com a Lei do Inquilinato, um contrato de locação pode ser desfeito em alguns casos específicos. Os casos mais comuns são:
- No fim do prazo de validade do contrato, se não houver renovação.
- Se uma das partes não cumprir as obrigações previstas no contrato.
- Se o imóvel for vendido ou transferido para outra pessoa.
- Por acordo entre as partes envolvidas.
- Por decisão judicial.
As regras são estabelecidas pela Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, a Lei do Inquilinato:
"Art. 9º: A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las."
Como tirar um inquilino do imóvel que não tem contrato?
Quando não há um contrato formal de locação, a situação se enquadra em um cenário de locação informal ou verbal.
Nesses casos, a legislação brasileira prevê algumas formas de desocupação do imóvel.
É importante ressaltar que a falta de um contrato escrito não significa que não exista uma relação locatícia.
Para despejar um inquilino sem contrato, você pode seguir os seguintes passos:
- Notificação extrajudicial: Inicie o processo enviando uma notificação extrajudicial ao inquilino, por meio de um cartório de registro de títulos e documentos ou por meio de um advogado. Essa notificação deve informar ao inquilino que você deseja reaver o imóvel e conceder um prazo razoável para a desocupação voluntária, geralmente 30 dias.
- Negociação: Durante o prazo concedido na notificação extrajudicial, tente chegar a um acordo amigável com o inquilino. Discuta as opções de mudança, o pagamento de eventuais valores pendentes, bem como a entrega das chaves e a vistoria do imóvel.
- Ação de despejo: Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente dentro do prazo estabelecido na notificação extrajudicial, será necessário ingressar com uma ação de despejo perante o Poder Judiciário. É aconselhável contratar um advogado para cuidar desse processo. O juiz irá avaliar as provas apresentadas e tomar uma decisão com base nas circunstâncias do caso.
- Cumprimento da decisão judicial: Caso o juiz conceda o despejo, o inquilino será notificado oficialmente para desocupar o imóvel. Se ele ainda se recusar a sair, um oficial de Justiça poderá ser designado para realizar o despejo de forma coercitiva, se necessário, com o auxílio de força policial.
Em todo caso, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para garantir o cumprimento correto das leis aplicáveis à sua situação específica.
O que fala a Lei do Inquilinato sobre caução?
No que diz respeito à caução, a Lei do Inquilinato permite que o proprietário solicite um valor a título de garantia, que pode ser utilizado para cobrir eventuais danos ao imóvel ou inadimplência por parte do inquilino.
De acordo com a lei, o valor da caução não pode ser superior a três meses de aluguel. Além disso, o pagamento da caução deve ser efetuado em dinheiro, depósito bancário ou fiança bancária.
A caução não pode ser substituída por qualquer outra forma de garantia.
É importante ressaltar que o valor da caução deve ser devolvido ao inquilino ao final do contrato de locação, desde que não haja pendências ou débitos a serem quitados.
Caso haja algum dano ao imóvel, o proprietário tem o direito de utilizar parte ou a totalidade do valor da caução para repará-lo, devendo, no entanto, comprovar a necessidade dessas despesas.
A Lei do Inquilinato também estabelece prazos para a devolução da caução. Se não houver pendências, o proprietário tem até 30 dias para devolver o valor ao inquilino após o término do contrato.
Caso haja necessidade de reparos, esse prazo pode ser estendido para até 45 dias.
👉 Leia também: Modelo de contrato de locação: como funciona?
Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato se aplica à grande maioria dos imóveis alugados no Brasil, mas existem algumas exceções em relação aos imóveis que não são cobertos por ela.
Essas exceções incluem:
- Imóveis rurais: A Lei do Inquilinato é específica para imóveis urbanos, portanto, não se aplica a locações de imóveis rurais, que são regidos por legislações específicas, como o Estatuto da Terra.
- Imóveis de temporada: A lei não se aplica aos imóveis alugados para fins de temporada, ou seja, locações por períodos curtos e para lazer, como casas de veraneio alugadas por temporada de férias.
- Imóveis comerciais: A Lei do Inquilinato tem foco nos imóveis residenciais urbanos e, portanto, não abrange imóveis comerciais, como lojas, escritórios, clínicas e galpões alugados para fins comerciais. Para esses casos, existem legislações específicas, como o Código Civil e as normas do Direito Comercial.
- Imóveis públicos: A lei não se aplica a imóveis públicos, que são propriedades do governo, sejam elas federais, estaduais ou municipais. As locações de imóveis públicos seguem normas e procedimentos próprios estabelecidos pelas respectivas esferas de governo.
- Espaços publicitários: A lei não se aplica a prédios e terrenos utilizados exclusivamente para espaços publicitários, como outdoors e letreiros.
- Imóveis com prestação de serviços: A lei não pode ser aplicada em hostels, albergues, apart-hotel, ou quaisquer imóveis onde o morador recebe prestações de serviços.
- Vagas de garagem: Por fim, a lei também não é válida para vagas de garagem.
A Lei do Inquilinato e os condomínios
Embora sua importância seja mais direcionada ao âmbito das locações residenciais e comerciais, alguns de seus dispositivos também são relevantes para condomínios.
Alguns pontos que destacam a importância da Lei do Inquilinato para condomínios:
- Direitos e deveres do locatário: A Lei do Inquilinato estabelece os direitos e deveres dos locatários, o que inclui as obrigações de respeitar as normas e regulamentos internos do condomínio. Isso garante que os inquilinos estejam cientes das regras a serem seguidas, contribuindo para a convivência harmoniosa entre os condôminos.
- Responsabilidade por danos e infrações: A legislação atribui ao locatário a responsabilidade por eventuais danos causados ao imóvel ou por infrações cometidas dentro do condomínio. Essa definição é essencial para que o condomínio possa exigir a reparação dos danos causados e aplicar as sanções adequadas em casos de violação das normas internas.
- Pagamento das despesas condominiais: A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a menos que haja disposição em contrário no contrato de locação. Essa determinação é relevante para garantir que os condomínios possam exigir o cumprimento das obrigações financeiras por parte dos inquilinos, contribuindo para a manutenção e funcionamento adequado das áreas comuns e serviços oferecidos.
- Rescisão antecipada do contrato: A lei estabelece as regras para a rescisão antecipada do contrato de locação, tanto por parte do locador quanto do locatário. Essa definição é importante para que os condomínios possam se preparar para a saída de um inquilino, realizar a vistoria do imóvel e buscar um novo locatário, evitando assim a vacância prolongada e possíveis prejuízos financeiros.
É importante ressaltar que condomínios também possuem normas próprias, estabelecidas em suas convenções e regimentos internos.
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Modelo de contrato de locação
Se você está envolvido em algum processo de locação de imóvel e está com dúvidas em relação à Lei do Inquilinato ou às demais Leis, é importante buscar auxílio.
Em primeiro lugar, é importante buscar um advogado especializado neste tipo de situação, evitando irregularidades nos seus contratos.
Depois, é importante garantir que seu contrato siga todas as Leis mais relevantes. Para facilitar seu entendimento, a uCondo traz um vídeo especial. Assista:
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Perguntas Frequentes (FAQ)
O inquilino tem direito a 30 dias de graça?
Não. A Lei do Inquilinato não prevê nenhum tipo de período gratuito para o início da locação. O aluguel passa a ser devido a partir da data de entrega das chaves ou da data definida em contrato. A ideia de “30 dias de graça” é um mito que circula no mercado, mas não tem respaldo jurídico.
Quem paga o conserto do imóvel: inquilino ou proprietário?
Essa é uma dúvida recorrente. A Lei do Inquilinato determina que o proprietário é responsável por problemas estruturais e vícios anteriores à locação, como infiltrações ou defeitos na rede elétrica. Já o inquilino deve arcar com reparos de uso cotidiano, como troca de lâmpadas, pintura e pequenos consertos.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Não. Durante a vigência do contrato, o locador só pode retomar o imóvel em casos específicos previstos em lei, como falta de pagamento, uso indevido ou descumprimento das cláusulas contratuais. Fora dessas situações, deve aguardar o término do prazo acordado.
O inquilino pode sair do imóvel antes do prazo?
Sim, mas a lei prevê que, em contratos com prazo determinado, o locatário deve pagar a multa rescisória proporcional ao tempo que falta para encerrar o contrato. Essa obrigação pode ser dispensada apenas em situações justificadas, como transferência de trabalho para outra cidade.
O reajuste do aluguel pode ser feito a cada ano?
Sim. A Lei do Inquilinato permite reajuste anual, mas somente com base em índices oficiais, como IPCA ou INPC. Qualquer aumento superior a esses índices é considerado abusivo e pode ser questionado judicialmente.
O fiador pode pedir para sair do contrato?
Pode. O fiador tem o direito de solicitar a exoneração de sua responsabilidade. No entanto, sua obrigação permanece até a substituição por outra garantia aceita pelo proprietário, evitando que o contrato fique sem respaldo.
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