.png){kind=logo}
.png){kind=logo}
%20(1).png)
.png)
O que mudou com a Nova Lei do Inquilinato?
Você sabe quais foram as principais mudanças trazidas pela última atualização da nova Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato foi criada em 1991 e a justiça, visando melhorar alguns processos, fez alterações nessa lei em 2009.
Até hoje, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre a nova Lei do Inquilinato, se perguntando se o inquilino tem direito a 30 dias de graça ou como funciona o processo de despejo de um imóvel.
Para esclarecer as principais dúvidas sobre o assunto, o blog uCondo preparou mais um post especial. Boa leitura!
Índice:
- Qual é a atual Lei do Inquilinato?
- Quem é o inquilino?
- O que é locatário e locador?
- De quem é o dever de pagar o IPTU?
- O que a lei diz sobre multa contratual?
- O que é sublocação e quando é permitida?
- O que fala a Lei do Inquilinato sobre caução?
- Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?
- A Lei do Inquilinato e os condomínios
.jpg)
Qual é a atual Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato atual é a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que alterou dispositivos da "lei original".
A primeira Lei do Inquilinato foi a Lei nº 8.245, aprovada em 18 de outubro de 1991.
Essa lei está à disposição das locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
O que diz a nova Lei do Inquilinato?
Dentre as principais alterações trazidas pela nova versão da Lei do Inquilinato, podemos destacar:
- Durante o prazo estipulado em contrato, o proprietário não poderá reaver o imóvel que foi alugado.
- O locatário pode devolver o imóvel, desde que pague a multa estipulada em contrato.
- Em caso de separação, a locação residencial continuará automaticamente com o cônjuge que permanecer neste imóvel.
- A lei como um todo se tornou mais ágil, reduzindo o tempo que o proprietário teria que aguardar para liminares de despejo.
- A nova lei do inquilinato concede meios para facilitar a substituição ágil e eficaz de fiadores.
Quer saber mais sobre a nova Lei do Inquilinato? Assista o vídeo abaixo:
Quem é o inquilino?
Um inquilino é uma pessoa que aluga ou arrenda um imóvel (como uma casa, apartamento ou sala comercial) de um proprietário ou locador.
O inquilino paga um valor de aluguel regularmente ao proprietário, geralmente em troca do direito de utilizar e habitar o imóvel durante um período específico de tempo, de acordo com os termos e condições estabelecidos em um contrato de locação.
Como inquilino, você tem direitos e responsabilidades em relação ao imóvel alugado. Seus direitos podem incluir o direito à privacidade, ao uso pacífico do imóvel e à manutenção básica adequada do local.
Suas responsabilidades podem incluir o pagamento do aluguel no prazo, a manutenção adequada do imóvel e o cumprimento das regras estabelecidas pelo proprietário ou pela administração do imóvel.
É importante ler e compreender o contrato de locação antes de assiná-lo, pois ele estabelecerá os direitos e responsabilidades de ambas as partes envolvidas.
Leia também: Inquilino pode ser síndico?
O inquilino tem direito a 30 dias de graça?
Muitas pessoas têm dúvidas se o inquilino tem ou não, direito a 30 dias de graça. Em resumo, essa possibilidade não existe.
Não há nenhuma previsão em Lei que possibilite alugar um imóvel e usufruir do mesmo por 30 dias sem pagar.
Sendo assim, a resposta é: não: inquilino não tem direito a 30 dias de graça.
Quem é o locador e quem é o locatário?
O locador é a pessoa ou entidade proprietária de um bem, que o disponibiliza para locação ou aluguel a outra pessoa ou entidade, conhecida como locatário.
O locador é o dono ou detentor legal do imóvel, veículo, equipamento ou qualquer outro item que está sendo alugado.
O locatário é aquele que utiliza o bem alugado em troca do pagamento de um valor pré-determinado, geralmente em forma de aluguel.
De quem é o dever de pagar o IPTU?
O dever de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) recai sobre o proprietário do imóvel.
Portanto, é responsabilidade do locador, que é o proprietário, pagar o IPTU.
O locatário, por sua vez, não tem obrigação direta de pagar o IPTU, a menos que isso seja especificado em contrato de locação.
No entanto, é comum que o valor do IPTU seja repassado ao locatário por meio do pagamento do aluguel, dependendo das negociações estabelecidas entre as partes.
É importante verificar o contrato de locação para determinar claramente quem é responsável pelo pagamento do IPTU no caso específico.
O que acontece se a pessoa não pagar o IPTU?
Existem uma série de consequências para o caso de uma pessoa não pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Aqui estão algumas das possíveis repercussões:
Cobranças e notificações: O não pagamento do IPTU pode levar à emissão de cobranças e notificações adicionais por parte da autoridade fiscal, geralmente a prefeitura municipal. Essas comunicações podem incluir avisos de débito, advertências e prazos para pagamento.
Juros e multas: A falta de pagamento do IPTU geralmente resulta na aplicação de juros e multas sobre o valor devido. Essas penalidades financeiras podem aumentar significativamente o montante original do imposto.
Protesto e inscrição em dívida ativa: Se o débito de IPTU não for quitado após as notificações e prazos estabelecidos, a prefeitura pode protestar a dívida, ou seja, registrar o devedor nos órgãos de proteção ao crédito. Além disso, a dívida pode ser inscrita em dívida ativa, tornando-se um débito oficial do município.
Execução fiscal: Caso a dívida de IPTU persista, a prefeitura pode ingressar com uma ação de execução fiscal na Justiça. Esse processo tem como objetivo forçar o pagamento da dívida, podendo resultar em penhora de bens do devedor, como imóveis ou contas bancárias.
Leilão do imóvel: Em casos extremos de não pagamento prolongado do IPTU, existe a possibilidade de a prefeitura realizar um leilão do imóvel para recuperar o valor devido. O leilão é uma medida extrema e normalmente ocorre após um longo processo de cobrança e execução fiscal.
O que a lei diz sobre multa contratual?
No que diz respeito às multas contratuais, a lei estabelece o seguinte:
- Multa por rescisão antecipada do contrato pelo inquilino: Caso o inquilino decida rescindir o contrato de aluguel antes do prazo estabelecido, ele pode estar sujeito ao pagamento de uma multa. A lei prevê que essa multa não pode ser superior a três vezes o valor do aluguel vigente.
- Multa por rescisão antecipada do contrato pelo locador: Se o proprietário do imóvel (locador) decidir rescindir o contrato antes do prazo acordado, ele também pode estar sujeito ao pagamento de uma multa ao inquilino. A lei estabelece que a multa, nesse caso, será equivalente a uma vez e meia o valor do aluguel vigente.
É importante ressaltar que a cobrança de multa por rescisão antecipada deve estar prevista no contrato de locação, de forma clara e específica.
Além disso, a lei permite que as partes negociem livremente as condições contratuais, inclusive no que diz respeito às multas, desde que não infrinjam as disposições legais.
Vale destacar também que a Lei do Inquilinato estabelece outras situações em que o contrato pode ser rescindido sem a incidência de multa.
Os principais exemplos são em casos de desapropriação do imóvel, demolição determinada pelo Poder Público ou quando a manutenção do imóvel se torna impraticável devido a força maior.
Qual o valor da multa se quebrar contrato de aluguel?
O inquilino pode devolver o imóvel, em qualquer momento, desde que avise o proprietário com 30 dias de antecedência (prazo médio estipulado na grande maioria dos contratos).
Sendo assim, o cálculo da multa contratual depende do que foi estabelecido em contrato.
Exemplo:
Aluguel mensal: R$ 1.000
Multa descrita no contrato: 3 meses de aluguel (R$ 3.000)
Meses faltantes para findar o contrato: 2
3.000 ÷ 2 = 1.500
Em resumo: para calcular o valor, basta dividir a multa descrita no contrato pelos meses faltantes. Assim você consegue descobrir o valor da multa que deve ser paga ao proprietário.
O que é sublocação?
Sublocação ocorre quando um locatário (inquilino) de um imóvel alugado decide alugar uma parte ou a totalidade do imóvel a outra pessoa, denominada sublocatário.
Em outras palavras, o inquilino se torna o locador em relação ao sublocatário, mantendo, no entanto, a condição de locatário em relação ao proprietário do imóvel.
A sublocação geralmente ocorre quando o inquilino deseja compartilhar o espaço alugado ou obter uma renda extra alugando uma parte do imóvel para outra pessoa.
Na sublocação, o inquilino original (locatário) é responsável por garantir que todas as obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel, sejam cumpridas.
Ele também assume a responsabilidade pelas ações e omissões do sublocatário, uma vez que mantém o contrato de locação principal com o proprietário do imóvel.
Quando é permitido à sublocação?
A sublocação só é permitida se houver autorização expressa do proprietário do imóvel, que pode ser obtida por meio de um aditivo contratual ou de um acordo formal entre todas as partes envolvidas.
É importante destacar que a Lei do Inquilinato prevê regras específicas sobre a sublocação.
Caso o inquilino subloque o imóvel sem a devida autorização, o proprietário do imóvel pode ingressar com uma ação de despejo por infração contratual.
Como tirar um inquilino do imóvel que não tem contrato?
Quando não há um contrato formal de locação, a situação se enquadra em um cenário de locação informal ou verbal.
Nesses casos, a legislação brasileira prevê algumas formas de desocupação do imóvel.
É importante ressaltar que a falta de um contrato escrito não significa que não exista uma relação locatícia.
Para despejar um inquilino sem contrato, você pode seguir os seguintes passos:
- Notificação extrajudicial: Inicie o processo enviando uma notificação extrajudicial ao inquilino, por meio de um cartório de registro de títulos e documentos ou por meio de um advogado. Essa notificação deve informar ao inquilino que você deseja reaver o imóvel e conceder um prazo razoável para a desocupação voluntária, geralmente 30 dias.
- Negociação: Durante o prazo concedido na notificação extrajudicial, tente chegar a um acordo amigável com o inquilino. Discuta as opções de mudança, o pagamento de eventuais valores pendentes, bem como a entrega das chaves e a vistoria do imóvel.
- Ação de despejo: Se o inquilino não desocupar o imóvel voluntariamente dentro do prazo estabelecido na notificação extrajudicial, será necessário ingressar com uma ação de despejo perante o Poder Judiciário. É aconselhável contratar um advogado para cuidar desse processo. O juiz irá avaliar as provas apresentadas e tomar uma decisão com base nas circunstâncias do caso.
- Cumprimento da decisão judicial: Caso o juiz conceda o despejo, o inquilino será notificado oficialmente para desocupar o imóvel. Se ele ainda se recusar a sair, um oficial de Justiça poderá ser designado para realizar o despejo de forma coercitiva, se necessário, com o auxílio de força policial.
Em todo caso, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para garantir o cumprimento correto das leis aplicáveis à sua situação específica.
O que fala a Lei do Inquilinato sobre caução?
No que diz respeito à caução, a Lei do Inquilinato permite que o proprietário solicite um valor a título de garantia, que pode ser utilizado para cobrir eventuais danos ao imóvel ou inadimplência por parte do inquilino.
De acordo com a lei, o valor da caução não pode ser superior a três meses de aluguel. Além disso, o pagamento da caução deve ser efetuado em dinheiro, depósito bancário ou fiança bancária.
A caução não pode ser substituída por qualquer outra forma de garantia.
É importante ressaltar que o valor da caução deve ser devolvido ao inquilino ao final do contrato de locação, desde que não haja pendências ou débitos a serem quitados.
Caso haja algum dano ao imóvel, o proprietário tem o direito de utilizar parte ou a totalidade do valor da caução para repará-lo, devendo, no entanto, comprovar a necessidade dessas despesas.
A Lei do Inquilinato também estabelece prazos para a devolução da caução. Se não houver pendências, o proprietário tem até 30 dias para devolver o valor ao inquilino após o término do contrato.
Caso haja necessidade de reparos, esse prazo pode ser estendido para até 45 dias.
Leia também: Modelo de contrato de locação: saiba como funciona
Quais imóveis não são cobertos pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato se aplica à grande maioria dos imóveis alugados no Brasil, mas existem algumas exceções em relação aos imóveis que não são cobertos por ela.
Essas exceções incluem:
Imóveis rurais: A Lei do Inquilinato é específica para imóveis urbanos, portanto, não se aplica a locações de imóveis rurais, que são regidos por legislações específicas, como o Estatuto da Terra.
Imóveis de temporada: A lei não se aplica aos imóveis alugados para fins de temporada, ou seja, locações por períodos curtos e para lazer, como casas de veraneio alugadas por temporada de férias.
Imóveis comerciais: A Lei do Inquilinato tem foco nos imóveis residenciais urbanos e, portanto, não abrange imóveis comerciais, como lojas, escritórios e galpões alugados para fins comerciais. Para esses casos, existem legislações específicas, como o Código Civil e as normas do Direito Comercial.
Imóveis públicos: A lei não se aplica a imóveis públicos, que são propriedades do governo, sejam elas federais, estaduais ou municipais. As locações de imóveis públicos seguem normas e procedimentos próprios estabelecidos pelas respectivas esferas de governo.
Espaços publicitários: A lei não se aplica a prédios e terrenos utilizados exclusivamente para espaços publicitários, como outdoors e letreiros.
Imóveis com prestação de serviços: A lei não pode ser aplicada em hostels, albergues, apart-hotel, ou quaisquer imóveis onde o morador recebe prestações de serviços.
Vagas de garagem: Por fim, a lei também não é válida para vagas de garagem.
A Lei do Inquilinato e os condomínios
Embora sua importância seja mais direcionada ao âmbito das locações residenciais e comerciais, alguns de seus dispositivos também são relevantes para condomínios.
Alguns pontos que destacam a importância da Lei do Inquilinato para condomínios:
- Direitos e deveres do locatário: A Lei do Inquilinato estabelece os direitos e deveres dos locatários, o que inclui as obrigações de respeitar as normas e regulamentos internos do condomínio. Isso garante que os inquilinos estejam cientes das regras a serem seguidas, contribuindo para a convivência harmoniosa entre os condôminos.
- Responsabilidade por danos e infrações: A legislação atribui ao locatário a responsabilidade por eventuais danos causados ao imóvel ou por infrações cometidas dentro do condomínio. Essa definição é essencial para que o condomínio possa exigir a reparação dos danos causados e aplicar as sanções adequadas em casos de violação das normas internas.
- Pagamento das despesas condominiais: A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a menos que haja disposição em contrário no contrato de locação. Essa determinação é relevante para garantir que os condomínios possam exigir o cumprimento das obrigações financeiras por parte dos inquilinos, contribuindo para a manutenção e funcionamento adequado das áreas comuns e serviços oferecidos.
- Rescisão antecipada do contrato: A lei estabelece as regras para a rescisão antecipada do contrato de locação, tanto por parte do locador quanto do locatário. Essa definição é importante para que os condomínios possam se preparar para a saída de um inquilino, realizar a vistoria do imóvel e buscar um novo locatário, evitando assim a vacância prolongada e possíveis prejuízos financeiros.
É importante ressaltar que, além da Lei do Inquilinato, os condomínios também possuem normas próprias estabelecidas em suas convenções e regimentos internos.
Além disso, também é importante conhecer as demais Leis do Condomínio:
Leia também: Leis do condomínio: saiba quais são
O principal aliado do síndico para facilitar o cumprimento de todas as Leis do Condomínios é o aplicativo uCondo, que facilita diversos pontos da gestão condominial de forma simples e facilitada.
Quer saber mais? Cadastre-se abaixo e receba uma demonstração gratuita do sistema:
Postado em
Destaques do Blog
.png)
