Pode multar sem notificação? Tudo sobre as multas no condomínio!

Pode multar sem notificação? Posso recorrer de uma multa se não concordar com ela? Sou obrigado a pagar a multa? Estas são apenas algumas das principais perguntas sobre o tema “multas no condomínio”.

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Esse é um dos temas mais polêmicos do mundo condominial, até porque, seja pela reclamação em si ou pelo valor envolvido, ninguém gosta de ser multado. 

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Some-se a isso as dúvidas que surgem, pois o tema traz certa complexidade. São tantas dúvidas que até mesmo os gestores podem se sentir “perdidos” em alguns momentos.

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Para esclarecer algumas destas dúvidas, preparamos um novo conteúdo sobre as multas no condomínio. Boa leitura!

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O que são multas de condomínio?

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Basicamente, as multas são cobranças pecuniárias aplicadas pela gestão quando do descumprimento das regras dispostas na convenção e regimento interno por parte dos moradores. 

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Contudo, existem algumas convenção que não preveem essa cobrança, ficando a cargo da assembleia geral a decisão sobre isso. 

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Sendo esse o caso, para que a multa seja aplicada, é necessária a aprovação de, no mínimo, 2/3 de todos os condôminos (art. 1.336, § 2º).

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Ainda assim, a aplicação deve ser considerada a última instância de um foco de discórdia e confusões. Porém, muitas vezes, ela representa a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores. 

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Pode receber multa sem notificação?

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Primeiramente, sanando uma objeção comum: sim, é possível multar antes de qualquer notificação prévia.

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No entanto, isso deve ocorrer apenas quando a infração é considerada grave e desde que prevista em convenção. 

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Nesse sentido, a multa independe de uma advertência, por exemplo.

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Contudo, é importante ressaltar peculiaridades que envolvem o tema.

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Enquanto algumas convenções exigem que antes da aplicação da multa haja uma notificação, há condomínios que não preveem formas de punição, bem como não estipulam as multas em moeda corrente, trazendo ainda mais polêmica e preocupação. 

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Para esses, a sugestão é que a questão seja levada à assembleia, tanto para aprovar o regramento como também para atualizá-lo.

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O que pode gerar multa no condomínio?

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Existem várias situações que podem gerar uma multa no condomínio, principalmente em relação a descumprimentos da convenção e do regimento interno.

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Quando há uma situação que ultrapassa as regras impostas pelo condomínio mas não configura um caso grave, o mais importante é advertir o infrator verbalmente para tentar resolver a questão sem a necessidade de aplicação de multa. 

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Não sendo possível, o próximo passo é a advertência. Neste caso, é importante que se conceda ao condômino o direito de manifestação antes da aplicação e, na confirmação da multa, o condômino deve ter o direito de defesa. 

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Além disso, também é importante que a multa seja ratificada em assembleia, mesmo quando não previsto no regimento.

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🔗 Leia também: As multas e advertências no condomínio

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Qual é o valor de uma multa de condomínio?

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Não existe um padrão de valor para uma multa de condomínio. Normalmente, isso estará disposto nos documentos do condomínio. 

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Porém, é possível separar as infrações entre leve, média, grave e gravíssima e aí, se definir o valor que deve ser cobrado. 

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Contudo, é importante lembrar que o valor da multa deve ser baseado na taxa condominial.

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Por exemplo: infração leve (10% do valor da taxa) e infração grave (50%). 

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Algumas convenções definem o valor de uma cota por infração e na reincidência o valor dobra. 

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Ainda assim, o valor não poderá superar 10 vezes o valor da taxa condominial mensal. Isso é definido pelo Código Civil (Parágrafo único, Art. 1.337).

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Os casos de inadimplência

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Geralmente, a multa é cobrada à vista. Porém, dependendo do valor, dada a gravidade, é possível negociar, desde que seja aceito pela gestão. 

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Além disso, ela é entregue junto com a cota condominial. Desta forma, é essencial que as cobranças estejam desmembradas, sem que o valor da multa esteja inserido dentro do valor da cota, já que têm naturezas distintas.

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Importante se entender que ao estar inadimplente com a multa, o condômino acaba tendo uma dívida com o condomínio, como ocorre quando da taxa condominial. 

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Dessa forma, ele será cobrado primeiramente extrajudicialmente pela administradora e/ou empresa que atende o condomínio e, persistindo, irá parar na justiça, podendo até ter contas bloqueadas e/ou imóvel a leilão para saldar essa dívida.

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Lembrando que com o advento da Lei nº 14.905/2024, o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil foi alterado para submeter as dívidas condominiais às regras gerais de juros moratórios e correção monetária previstas nos artigos 395, parágrafo único, e 406 do Código Civil. 

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Assim, na ausência de previsão diversa na convenção condominial, a correção monetária segue o IPCA e a taxa de juros moratórios a Selic.

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É possível recorrer a uma multa de condomínio?

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É direito do morador recorrer de qualquer multa. Ele pode contestar diretamente junto à administradora e tem o direito de defesa e contraditório. 

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Em todas as etapas, ele deverá ter o direito de se defender sob pena de nulidade do procedimento, seja na advertência ou na aplicação da multa. 

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A defesa deverá ocorrer por escrito e considerando o disposto na convenção.

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Em caso de necessidade de ratificação da multa em assembleia, o condômino também terá o direito de se defender em assembleia.

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Lembrando que fica a cargo da gestão provar a situação que deu ensejo à multa, seja através de relatos fidedignos, imagens, áudio, etc.

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🔗 Leia mais: Como contestar uma multa de condomínio?

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A multa é aplicada ao morador ou ao proprietário?

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A multa geralmente fica vinculada à unidade, ou seja, de responsabilidade do proprietário.

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No entanto, como a infração é pessoal, causada pelo inquilino, o dono (condômino) da unidade poderá ingressar com ação para cobrar o prejuízo do inquilino ou até mesmo rescindir o contrato por infração contratual.

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Em casos específicos, a Justiça tem entendido que tanto o inquilino quanto o proprietário são solidários no pagamento da multa. 

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Assim, ambos são responsáveis por esse pagamento e, depois, caso comprovada a culpa exclusiva do inquilino, o proprietário da unidade terá o direito de cobrá-lo em outra ação (direito de regresso).

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O que pode acontecer em caso de reincidência?

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Em situações mais graves, quando todas as medidas possíveis já foram adotadas e o condômino continua desrespeitando as regras, é necessário tomar providências mais rigorosas. 

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Quando as advertências e multas não surtirem efeito, a legislação permite que o condomínio recorra à Justiça para solicitar a exclusão do condômino antissocial. 

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Esse é um recurso extremo, aplicado em casos em que a convivência se torna insustentável e os direitos dos demais moradores estão sendo comprometidos.

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Perguntas frequentes (FAQ)

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Confira algumas das perguntas mais frequentes em relação à aplicação de multas no condomínio:

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Como funciona a multa condominial?

A multa condominial é aplicada quando um morador infringe as regras estabelecidas na convenção ou no regimento interno do condomínio. Geralmente, o condômino é notificado previamente e, em caso de reincidência, a penalidade financeira é aplicada, conforme previsto na legislação (Art. 1.336 do Código Civil).

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Sou obrigado a pagar multa do condomínio?

Sim. Se a multa foi aplicada de acordo com as regras do condomínio e está devidamente registrada em assembleia ou no regimento interno, o pagamento é obrigatório. O não pagamento pode gerar juros, restrições e até ações judiciais.

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O que fazer se não recebi a notificação da multa?

Caso não tenha recebido a notificação, o ideal é entrar em contato com a administração para esclarecer a situação. A falta de notificação formal pode ser um argumento válido para questionar a cobrança.

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Como anular multa de condomínio?

Para anular uma multa, é necessário verificar se houve algum erro no processo de aplicação, como falta de notificação adequada ou ausência de previsão no regimento. Caso encontre irregularidades, o morador pode contestar a penalidade junto ao síndico ou buscar apoio jurídico.

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Como fazer uma defesa escrita de multa de condomínio?

A defesa deve ser objetiva e apresentar argumentos claros, com base no regimento interno e nas leis vigentes. Para facilitar esse processo, conte com a Sindy, a inteligência artificial da uCondo, que ajuda a elaborar defesas de forma prática e eficiente.

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