11 normas e leis que impactam diretamente a gestão do síndico

As 11 normas e leis que impactam diretamente a gestão do síndico não são apenas referências jurídicas distantes da rotina. Elas influenciam decisões práticas todos os dias: da convocação de assembleias ao controle de reformas, da aplicação de multas à renovação do AVCB. 

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Quando o síndico desconhece essas regras, a gestão perde segurança e o risco deixa de ser teórico.

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Na prática, os problemas não começam com grandes erros. Eles surgem em situações comuns: uma obra liberada sem documentação adequada, um morador que questiona penalidades, um cadastro de visitantes feito sem cuidado com dados pessoais. 

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O que costuma acontecer é o síndico buscar a norma apenas depois que o conflito já está instalado.

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Embora o síndico não precise ser especialista em direito, ele precisa compreender quais leis e normas sustentam suas decisões. Isso porque cada ato de gestão envolve responsabilidade. 

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E, em muitos casos, essa responsabilidade pode ultrapassar o condomínio e alcançar o próprio gestor.

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Neste conteúdo, você vai entender quais são as normas e leis que realmente interferem na administração condominial.

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Índice

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1. Código Civil: a base da atuação do síndico

2. Lei 4.591/1964: instituição do condomínio

3. Lei do Inquilinato: a Lei 8.245/1991

4. Lei 14.309/2022: Assembleias eletrônicas

5. Convenção Condominial e Regimento Interno

6. LGPD (Lei 13.709/2018): Proteção de dados

7. NBR 16280: controle de reformas nas unidades

8. NBR 9050: acessibilidade nas áreas comuns

9. NBR 9077: saídas de emergência e rotas de fuga

10. NBR 5674: plano de manutenção predial

11. Normas do Corpo de Bombeiros (AVCB)

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1) Código Civil: a base legal da atuação do síndico

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O Código Civil é o principal fundamento jurídico da gestão condominial. Entre os artigos 1.331 e 1.358, ele define as atribuições do síndico, os deveres dos condôminos e as regras básicas de funcionamento do condomínio edilício.

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Na prática, muitos conflitos surgem quando decisões são tomadas sem observar esses dispositivos. 

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Aplicar multa sem garantir direito de defesa, deixar de prestar contas ou agir além da competência prevista pode gerar questionamentos e até anulação de atos.

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O Código Civil também estabelece que o síndico deve representar o condomínio, zelar pelas áreas comuns e cumprir a convenção. 

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Quando essas obrigações são ignoradas, o risco não é apenas administrativo: pode haver responsabilização pessoal.

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2) Lei 4.591/1964: a Lei do Condomínio

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A Lei 4.591/1964, conhecida como Lei do Condomínio, trata da criação e da estrutura jurídica do condomínio edilício. 

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Embora o Código Civil seja a norma mais atual e concentre hoje as principais regras da gestão, os pontos que ele não disciplina de forma detalhada ainda encontram fundamento na Lei 4.591.

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Na prática, essa lei influencia diretamente a elaboração da convenção, a definição das frações ideais e as responsabilidades da incorporadora na fase inicial do empreendimento. 

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É comum que dúvidas sobre vagas, áreas comuns ou divisão de despesas tenham origem nesses critérios estruturais definidos lá na constituição do condomínio.

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Para o síndico, entender essa base é essencial, especialmente em condomínios novos ou em situações que envolvem documentação original do empreendimento. 

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Muitas discussões atuais têm raiz em decisões tomadas na incorporação.

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3) Lei 8.245/1991: a Lei do Inquilinato

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A Lei 8.245/1991 regula as locações urbanas e impacta diretamente a rotina do condomínio. Embora o contrato de aluguel seja firmado entre proprietário e inquilino, seus efeitos alcançam a gestão condominial.

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Na prática, uma das dúvidas mais comuns é sobre inadimplência. 

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A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, ainda que o contrato preveja repasse ao inquilino. 

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Quando há atraso, é contra o dono da unidade que o condomínio deve agir judicialmente.

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Outra situação recorrente envolve participação em assembleias. 

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O inquilino pode votar em matérias ordinárias, desde que apresente autorização do proprietário. Sem esse cuidado, decisões podem ser questionadas.

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4) Lei 14.309/2022: assembleias eletrônicas com validade jurídica

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A Lei 14.309/2022 trouxe segurança jurídica para a realização de assembleias digitais em condomínios. 

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Ela regulamenta a participação e a votação por meios eletrônicos, desde que sejam garantidos identificação dos participantes, registro das deliberações e possibilidade de auditoria.

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Na rotina do síndico, o risco aparece quando a assembleia online é feita sem critérios claros. 

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Convocações incompletas, falhas na comprovação de presença ou ausência de registro formal podem gerar questionamentos e até anulação das decisões.

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A lei não elimina a necessidade de organização. Pelo contrário, exige ainda mais controle documental e transparência no processo de votação. 

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Quando bem estruturada, a assembleia eletrônica amplia participação e reduz conflitos.

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👉 Leia também: Como fazer assembleia virtual?

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5) Convenção Condominial e Regimento Interno

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A Convenção e o Regimento Interno funcionam como a “constituição” do condomínio. 

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São eles que detalham regras de convivência, critérios para aplicação de multas, uso das áreas comuns, quóruns de votação e limites da atuação do síndico.

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Na prática, muitos conflitos surgem quando decisões são tomadas sem consultar esses documentos. 

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Aplicar penalidade sem observar o que está previsto na convenção, ou deixar de seguir o procedimento correto de notificação, pode tornar a multa inválida e gerar desgaste com o morador.

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Além disso, a convenção precisa estar registrada em cartório para ter eficácia contra terceiros. 

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Atualizações também exigem quórum específico. Ignorar esses pontos compromete a segurança jurídica da gestão.

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Quando o síndico conhece e utiliza esses documentos como referência constante, a tomada de decisão se torna mais técnica e menos pessoal.

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6) LGPD (Lei 13.709/2018): proteção de dados no condomínio

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A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais impacta diretamente a rotina do condomínio, mesmo que muitos síndicos ainda não percebam isso. 

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O condomínio trata dados pessoais o tempo todo: cadastro de moradores, lista de inadimplentes, imagens de câmeras, controle de acesso e até biometria.

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O problema aparece quando essas informações são compartilhadas sem critério ou armazenadas sem controle. 

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Expor lista de devedores em mural público, divulgar telefone de morador sem autorização ou permitir acesso irrestrito às imagens de segurança pode gerar

responsabilização.

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A LGPD exige finalidade clara, acesso restrito e cuidado no armazenamento das informações. 

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O síndico, como representante legal do condomínio, precisa garantir que esses dados sejam utilizados de forma adequada.

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7) NBR 16280 e a reforma das edificações

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A ABNT NBR 16280 estabelece diretrizes para reformas em edificações e impacta diretamente o dia a dia do síndico. 

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Sempre que um morador decide alterar piso, remover parede ou modificar instalações, essa norma entra em cena.

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Na prática, o risco aparece quando a obra começa sem análise técnica. 

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Intervenções estruturais, mudanças em instalações elétricas ou hidráulicas e até sobrecarga de lajes podem comprometer a segurança do prédio inteiro.

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A norma exige apresentação de plano de reforma, ART ou RRT quando necessário e definição de responsabilidades técnicas. 

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Cabe ao síndico solicitar essa documentação antes de autorizar o início dos trabalhos.

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👉 Leia mais: O que diz a NBR 16280?

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8) NBR 9050: acessibilidade nas áreas comuns

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A ABNT NBR 9050 estabelece critérios de acessibilidade em edificações e espaços coletivos. Ela impacta diretamente rampas, corrimãos, sinalização, vagas reservadas, largura de portas e circulação em áreas comuns.

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Na rotina do síndico, o problema surge quando reformas ou melhorias são feitas sem considerar esses parâmetros. 

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A ausência de adaptações pode gerar questionamentos legais, denúncias e até ações judiciais por discriminação ou falta de acessibilidade.

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Mesmo em prédios antigos, intervenções em áreas comuns precisam observar a norma sempre que houver alteração estrutural relevante. 

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Ignorar essa exigência pode comprometer a segurança e a inclusão.

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Ao planejar obras e manutenções com base na NBR 9050, o síndico demonstra cuidado com a coletividade e reduz riscos jurídicos.

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👉 Leia mais: O que diz a NBR 9050?

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9) NBR 9077: saídas de emergência e rotas de fuga

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A ABNT NBR 9077 define critérios para dimensionamento e organização das saídas de emergência em edificações. 

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Ela trata de escadas, portas corta-fogo, corredores, sinalização e rotas de fuga.

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Na rotina do síndico, o risco aparece quando essas áreas são obstruídas ou sofrem alterações sem análise técnica. 

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Bicicletas em escadas, portas corta-fogo travadas ou falta de sinalização adequada podem comprometer a evacuação em caso de incêndio.

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Além disso, essa norma influencia diretamente a obtenção e renovação do AVCB junto ao Corpo de Bombeiros. Irregularidades podem gerar notificação, multa e até interdição.

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10) NBR 5674: plano de manutenção predial

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A ABNT NBR 5674 estabelece diretrizes para a gestão da manutenção das edificações. 

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Ela orienta que o condomínio tenha um plano estruturado, com rotinas periódicas, registros de inspeções e histórico de intervenções.

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Na prática, o problema surge quando a manutenção é feita apenas de forma corretiva. 

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Elevador quebra, infiltração aparece, fachada apresenta risco, e só então o condomínio age. 

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Esse modelo aumenta custos e amplia a possibilidade de responsabilização por omissão.

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A norma incentiva planejamento, acompanhamento técnico e documentação das ações realizadas. 

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Quando há registro organizado das manutenções, o síndico consegue demonstrar diligência e reduzir riscos jurídicos.

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11) Normas do Corpo de Bombeiros e AVCB

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Além das NBRs, cada estado possui regulamentações próprias do Corpo de Bombeiros que tratam de prevenção e combate a incêndio. 

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É nesse contexto que entra o AVCB — Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros — documento que comprova que o condomínio atende às exigências de segurança.

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Na rotina do síndico, o problema costuma aparecer quando o prazo de validade passa despercebido ou quando alguma adequação técnica fica pendente. 

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Extintores fora da validade, iluminação de emergência inoperante ou sinalização incompleta podem impedir a renovação do documento.

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Sem AVCB válido, o condomínio pode sofrer multas, ter dificuldades na contratação ou renovação do seguro predial e assumir riscos ainda maiores em caso de incidente. 

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A responsabilidade pela regularização recai sobre a gestão.

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O que essas 11 normas revelam sobre a gestão do síndico

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Quando analisadas em conjunto, essas normas mostram que a gestão condominial exige muito mais do que boa vontade. 

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Cada decisão, da autorização de uma reforma à convocação de assembleia, está sustentada por regras específicas que delimitam responsabilidades e reduzem riscos.

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Na prática, o síndico lida simultaneamente com legislação civil, normas técnicas, exigências de segurança e regras internas. 

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O desafio não está apenas em conhecer essas obrigações, mas em organizar documentos, controlar prazos e registrar decisões de forma adequada.

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É nesse ponto que organização e tecnologia fazem diferença. 

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Ter acesso fácil à convenção, atas, notificações, laudos e cronogramas de manutenção facilita a aplicação correta das normas e protege a gestão.

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Para finalizar, separamos mais um vídeo especial para você:

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FAQ – Dúvidas frequentes

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O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente por erros na gestão?

Sim. O síndico pode responder civilmente quando age com negligência, imprudência ou fora dos limites legais. Por isso, decisões precisam estar fundamentadas na lei, na convenção e registradas formalmente.

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Qual é a principal lei que regula condomínios no Brasil?

O Código Civil, especialmente entre os artigos 1.331 e 1.358, é a principal base legal. Ele define deveres do síndico, regras de assembleia, aplicação de multas e responsabilidades dos condôminos.

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A Lei do Condomínio ainda é válida?

Sim. A Lei 4.591/1964 continua válida e complementa o Código Civil nos pontos que não foram totalmente disciplinados por ele, especialmente sobre instituição do condomínio e frações ideais.

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Inquilino pode votar em assembleia?

Pode votar em matérias ordinárias, desde que tenha autorização do proprietário. Em temas que envolvem alteração da convenção ou decisões estruturais, o voto é do condômino proprietário.

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Assembleia online é legal?

Sim. A Lei 14.309/2022 regulamenta assembleias eletrônicas. No entanto, é necessário garantir identificação dos participantes, registro das votações e documentação adequada.

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O condomínio precisa cumprir a LGPD?

Sim. Condomínios tratam dados pessoais de moradores, visitantes e funcionários. A LGPD exige finalidade clara, controle de acesso às informações e cuidado com compartilhamento indevido.

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O síndico pode proibir reforma no apartamento?

Não pode proibir de forma genérica. Porém, pode exigir cumprimento da NBR 16280, incluindo apresentação de plano de reforma e responsabilidade técnica, quando necessário.

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Condomínio é obrigado a ter acessibilidade?

Sim, especialmente em áreas comuns e quando há reformas relevantes. A NBR 9050 estabelece critérios técnicos que devem ser observados para garantir acessibilidade.

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O que acontece se o AVCB estiver vencido?

O condomínio pode sofrer multa, notificação e até interdição em casos graves. Além disso, pode enfrentar dificuldades com seguradoras em caso de sinistro.

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É obrigatório ter plano de manutenção predial?

A NBR 5674 orienta que o condomínio mantenha plano estruturado de manutenção. A ausência de controle pode aumentar custos e gerar responsabilização por omissão.

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O síndico pode aplicar multa diretamente?

Pode, desde que a conduta esteja prevista na convenção ou regimento interno e seja garantido direito de defesa ao morador. Penalidades aplicadas sem base formal podem ser anuladas.

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