A falta de manutenção em academias condominiais e a responsabilidade do síndico

A valorização das áreas de lazer nos condomínios edilícios transformou as academias internas em espaços de uso cotidiano, associados à promoção da saúde, bem-estar e qualidade de vida dos moradores.

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Contudo, esse mesmo protagonismo tem revelado um ponto sensível da gestão condominial: a ausência de manutenção adequada dos equipamentos e das instalações, circunstância que pode gerar não apenas riscos físicos aos usuários, mas também relevantes consequências jurídicas para o condomínio e, em especial, para o síndico.

Na obra Responsabilidade Civil do Síndico, sustenta-se que a função do síndico ultrapassa a mera administração formal das áreas comuns, projetando-se no campo do dever jurídico de vigilância, conservação e prevenção de riscos.

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O síndico, como gestor da coletividade, assume posição de garantidor da integridade mínima dos espaços comuns, especialmente daqueles que, por sua própria natureza, envolvem atividade potencialmente lesiva, como é o caso das academias.

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A academia do condomínio é área comum?

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Do ponto de vista normativo, a academia condominial integra o rol das áreas comuns e, como tal, submete-se ao dever geral de conservação e segurança que recai sobre a administração.

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O art. 1.348, V, do Código Civil impõe ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.

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Isso abrange, de forma direta, os equipamentos de ginástica, pisos, estruturas, sistemas elétricos, ventilação, ancoragens e demais elementos que compõem o ambiente destinado à prática de atividade física.

Sob o aspecto técnico, a manutenção dessas áreas não pode ser tratada como faculdade administrativa.

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Os equipamentos e a infraestrutura devem observar as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) aplicáveis à instalação, segurança, sinalização e manutenção de aparelhos e espaços de uso coletivo.

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Embora nem sempre expressamente mencionadas nas convenções ou regimentos internos, tais normas funcionam como parâmetro objetivo de diligência, sendo frequentemente utilizadas como referência em laudos periciais e decisões judiciais na apuração de acidentes e falhas de serviço.

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Quem deve cuidar da academia do condomínio?

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Na perspectiva doutrinária desenvolvida em Responsabilidade Civil do Síndico, a omissão na adoção de medidas preventivas, como a ausência de cronogramas de inspeção, a inexistência de registros técnicos, a postergação injustificada de reparos ou a contratação inadequada de empresas de manutenção, pode caracterizar culpa administrativa por negligência.

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Em ambientes como academias, nos quais os equipamentos operam sob carga, tração e impacto repetitivo, a previsibilidade do risco impõe um padrão elevado de cuidado, sob pena de se configurar falha no dever de guarda das áreas comuns.

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No plano da responsabilidade civil, a análise jurídica parte da verificação do nexo entre o dano e a omissão administrativa.

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Demonstrado que o acidente decorreu da falta de manutenção, da ausência de sinalização adequada ou do descumprimento de padrões técnicos mínimos, surge para o condomínio o dever de indenizar.

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É o que se verifica, por exemplo, em precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo em que se reconheceu a responsabilidade do condomínio diante de acidente em equipamento de academia, com destaque para a ausência de comprovação de manutenção regular (TJSP, Apelação Cível nº 1007596-82.2018.8.26.0003, Rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 11/09/2020).

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Acidente na academia do condomínio

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A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que, em acidentes ocorridos em academia condominial, não se presume culpa exclusiva da vítima, sendo ônus do condomínio demonstrar a regularidade da manutenção e a segurança dos equipamentos disponibilizados (STJ, AgInt no AREsp nº 1.510.816/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 22/06/2020).

Em determinadas situações, especialmente quando o espaço é estruturado, regulamentado e oferecido institucionalmente aos condôminos como ambiente seguro para a prática de atividade física, a discussão pode aproximar-se do regime da responsabilidade objetiva, em que a comprovação do dano e do nexo causal é suficiente para a configuração do dever reparatório.

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Essa linha aparece com maior nitidez quando a controvérsia envolve prestação de serviços agregada ao condomínio, como administração profissional e contrato de operação/manutenção do “espaço fitness”.

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Nesse sentido, o Tribunal de Justiça da Bahia reconheceu a responsabilidade objetiva solidária das empresas envolvidas pela falta de manutenção de aparelhos, reformando sentença para condenar ao pagamento de danos morais (TJBA, Recurso Inominado nº 0132758-32.2017.8.05.0001, Rel. Juíza Maria Auxiliadora Sobral Leite, 2ª Turma Recursal, j. 04/04/2019, pub. 09/04/2019).

Nesse cenário, o papel do síndico assume relevo particular. Embora o condomínio figure, em regra, como sujeito passivo principal das ações indenizatórias, a doutrina e a jurisprudência admitem a possibilidade de responsabilização regressiva do síndico quando demonstrado que este agiu com culpa ou dolo no exercício de suas atribuições.

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É o que ocorre, por exemplo, quando ignora relatórios técnicos, deixa de executar deliberações assembleares sobre manutenção, contrata prestadores sem qualificação adequada ou mantém em funcionamento equipamentos sabidamente defeituosos.

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A própria prática forense evidencia que a fragilidade documental, ausência de ordens de serviço detalhadas, inexistência de laudos, falta de registros periódicos, costuma ser interpretada como indicativo de negligência administrativa.

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Como evitar acidentes na academia do condomínio?

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A jurisprudência também tem sido cada vez mais sensível à distinção entre o acidente inevitável e o acidente previsível e evitável. Quando se evidencia inexistência de política de manutenção preventiva, tende-se a reconhecer violação ao dever de conservação das áreas comuns.

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Um exemplo emblemático está em sentença do Juizado Especial Cível da Capital paulista que, ao analisar acidente em equipamento de musculação (crossover), destacou a falha de segurança do aparelho e a insuficiência de prova de manutenção apta a afastar o nexo causal.

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O Juizado condenou o condomínio ao pagamento de danos morais e materiais (TJSP, Proc. nº 1017916-16.2022.8.26.0016, 2ª Vara do JEC – Vergueiro, Juiz Guilherme Ferfoglia Gomes Dias, sentença de 01/04/2024).

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Em outra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acidente de gravidade acentuada ocorrido em academia condominial, o Tribunal reconheceu que cabia ao condomínio comprovar a segurança e a manutenção do equipamento.

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O tribunal destacou que a omissão probatória e a ausência de prova técnica defensiva reforçam a responsabilidade subjetiva por negligência na fiscalização das áreas comuns (TJRJ, Apelação nº 0054160-55.2014.8.19.0203, Rel. Des. Isabela Pessanha Chagas, 24ª Câmara Cível, j. 11/05/2022, pub. 13/05/2022).

Por outro lado, é importante registrar que nem toda controvérsia se resolve no rito sumaríssimo. Há situações em que o exame da causa exige prova técnica (perícia) sobre o defeito do aparelho, sua mecânica de funcionamento e a causa do rompimento, hipótese em que a própria via dos Juizados Especiais pode se tornar inadequada.

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Isso ficou claro no TJSP ao reformar sentença e extinguir ação em razão da necessidade de perícia, nos termos do art. 51, II, da Lei nº 9.099/95 (TJSP, Recurso Inominado Cível nº 1014781-41.2021.8.26.0562, Rel. Valdir Ricardo Lima Pompêo Marinho, 4ª Turma Cível – Santos, j. 01/12/2022, pub. 02/12/2022).

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O precedente é valioso porque evidencia, na prática, que a melhor defesa do condomínio não está apenas na argumentação jurídica, mas na capacidade de demonstrar tecnicamente a regularidade de inspeções, manutenções e substituições e, quando necessário, produzir prova pericial robusta.

Além da dimensão reparatória, destaca-se o caráter preventivo da responsabilidade civil, amplamente desenvolvido na obra Responsabilidade Civil do Síndico.

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A adoção de protocolos formais de manutenção, com cronogramas periódicos, checklists de inspeção, relatórios técnicos, arquivos organizados e sinalização adequada, não apenas reduz a probabilidade de acidentes, como também fortalece a posição jurídica do condomínio em eventual demanda judicial, ao evidenciar a atuação proativa e cautelosa da gestão.

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A existência de contratos com empresas especializadas, laudos periódicos, registros documentais e comunicação formal aos usuários acerca do uso correto dos equipamentos constitui, reiteradamente, fator decisivo na análise de culpa e nexo causal.

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As alterações em assembleia

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Outro ponto relevante é a importância da deliberação assemblear qualificada.

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A aprovação de verbas específicas para manutenção, a escolha transparente de prestadores de serviço e a definição de políticas claras de uso da academia reforçam a legitimidade das decisões administrativas e distribuem, de forma coletiva, a responsabilidade pela preservação do espaço.

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Nesse contexto, o síndico atua como executor da vontade da coletividade, e não como agente isolado, o que reduz sua exposição pessoal a questionamentos futuros, sem afastar, evidentemente, o dever de diligência que lhe é inerente.

Em síntese, a academia condominial, embora concebida como espaço de lazer e promoção da saúde, também se apresenta como ambiente de risco controlado, exigindo gestão técnica, jurídica e administrativa compatível com esse grau de exposição.

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A falta de manutenção não se limita a uma falha operacional; ela se projeta diretamente no campo da responsabilidade civil e pode comprometer tanto a segurança dos usuários quanto a estabilidade jurídica do condomínio.

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Ao síndico, conforme sustenta-se em Responsabilidade Civil do Síndico, cabe adotar uma postura essencialmente preventiva, estruturada e documentalmente respaldada, transformando a manutenção contínua em instrumento de proteção patrimonial, jurídica e, sobretudo, humana.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

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1. De quem é a responsabilidade civil por acidentes na academia do condomínio?

O síndico e o condomínio respondem civilmente se o acidente decorrer de negligência na manutenção dos equipamentos ou infraestrutura deficiente. Contudo, se o incidente for causado por mau uso exclusivo do morador ou descumprimento das regras, a responsabilidade do gestor é afastada, desde que a sinalização e as normas estejam visíveis.

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2. O condomínio é obrigado a contratar um profissional de Educação Física?

A legislação federal não obriga o condomínio a contratar um personal trainer ou professor fixo para a área comum, pois o espaço é privado e de uso restrito. No entanto, se o condomínio decidir oferecer aulas organizadas e coordenadas pela própria administração, a contratação de um profissional registrado no CREF passa a ser obrigatória.

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3. Moradores podem levar personal trainer particular para a academia comum?

Sim, o morador tem o direito de receber profissionais particulares em sua cota-parte, mas o personal deve submeter-se estritamente ao Regimento Interno. É fundamental exigir o cadastro do profissional na portaria para controle de acesso e segurança, garantindo que ele oriente apenas o morador contratante sem interferir no uso dos demais.

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4. Qual é a periodicidade ideal para a manutenção dos equipamentos de ginástica?

A manutenção preventiva deve ser mensal ou bimestral, dependendo do fluxo de utilização do condomínio, realizada por empresas técnicas especializadas. Negligenciar essa rotina abre margem para sinistros e responsabilidade jurídica do gestor, por isso todos os laudos, checklists de vistorias e notas fiscais de reparos devem ser rigorosamente arquivados.

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5. Menores de idade podem utilizar a academia do condomínio sozinhos?

O Regimento Interno deve estipular uma idade mínima — geralmente 16 anos — para o acesso desacompanhado, visando a segurança física dos adolescentes. Menores dessa faixa etária devem ser proibidos de circular sozinhos no espaço ou permitidos apenas sob a supervisão direta de pais ou responsáveis legais devido ao risco com cargas pesadas.

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6. Como estipular o horário de funcionamento sem gerar conflito entre vizinhos?

O horário padrão costuma seguir o limite da Lei do Silêncio (geralmente das 6h às 22h), mas qualquer definição ou alteração precisa ser votada em assembleia geral. Para evitar atritos, o isolamento acústico no piso com placas de borracha e amortecedores de impacto nos pesos são soluções técnicas indispensáveis que reduzem as reclamações de ruído.

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7. É possível proibir visitantes de utilizarem a academia do condomínio?

Sim, e essa restrição é uma recomendação padrão de segurança jurídica para evitar sobrecarga nos aparelhos e blindar o condomínio contra processos de terceiros. A limitação de uso exclusiva para moradores (proprietários e inquilinos) deve estar expressa no Regimento Interno do condomínio para ter validade legal e evitar questionamentos.

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