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A troca de administradora e a aprovação em assembleia
Você já sentiu que a administradora do seu condomínio não está atendendo às expectativas ou que uma mudança de gestão poderia trazer melhorias significativas para a sua comunidade? A troca de administradora é uma decisão crucial para o bem-estar e eficiência do seu condomínio, mas é importante lembrar que esse processo não é tão simples quanto parece.
Para garantir uma transição tranquila e eficaz, a aprovação em assembleia se torna um requisito indispensável.
Para garantir a segurança jurídica, é preciso entender as razões por trás dessa exigência, os passos necessários para realizar essa mudança e os benefícios que podem ser alcançados com uma administração mais alinhada às necessidades da comunidade.
No novo conteúdo do blog uCondo, vamos explorar a necessidade da aprovação em assembleia para a troca de administradora em condomínios.
Índice:
- Como ocorre a troca de administradora?
- Quem pode escolher a administradora?
- Como encerrar o contrato em vigência?
- Como escolher uma nova administradora?
- Precisa de assembleia para fazer a troca?
- O que é necessário para fazer a troca?
Como ocorre a troca de administradora de condomínios?
A troca de administradora é uma questão muito comum no dia a dia dos condomínios e uma série de fatores podem ocasionar a necessidade dessa troca:
- Descontentamento do síndico e/ou dos moradores;
- Preço não condiz com o que está sendo entregue;
- Omissões ou erros constantes na gestão;
- Atrasos constantes em pagamentos;
- Descumprimento de obrigações;
- Falência ou fechamento da empresa.
Contudo, esse momento traz alguns pontos que precisam de atenção a fim de que isso não se torne um problema mais à frente.
Quem tem o direito de escolher a administradora para o condomínio?
O primeiro é preciso entender que a escolha da administradora é uma prerrogativa do síndico, uma vez que a função desta é auxiliá-lo nas questões administrativas.
A escolha acontece mediante aprovação em assembleia, como preceitua o Art. 1.348 do Código Civil:
“§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Dito isso, quando da troca da administradora, a primeira questão que surge é a falta de colaboração dessa mesma administradora, tornando a situação desagradável querer que essa conduza a assembleia que deliberará sua própria troca.
Nesse sentido, é importante que o síndico assuma o comando quanto a isso, para tanto, ele precisa buscar uma nova administradora que irá atendê-lo, bem como o condomínio como um todo.
Como encerrar o contrato com uma administradora de condomínio?
O processo de encerramento do contrato com uma administradora de condomínio pode variar dependendo do que está especificado no contrato em vigor.
Para garantir a segurança jurídica necessária, busque um advogado especializado em direito condominial ou uma empresa que preste este tipo de serviço em sua região.
Na sequência, existem alguns passos gerais que você pode seguir para encerrar o contrato com uma administradora:
- Revisão do Contrato: Comece por revisar o contrato existente com a administradora. Verifique os termos e condições relativos ao encerramento do contrato, incluindo prazos de aviso prévio e quaisquer penalidades ou custos associados ao encerramento antecipado.
- Notificação por Escrito: Geralmente, o primeiro passo é notificar a administradora por escrito da sua intenção de encerrar o contrato. Isso deve ser feito de acordo com os prazos estabelecidos no contrato e com uma antecedência adequada.
- Convocação de Assembleia: Dependendo das regras do seu condomínio e do contrato, pode ser necessário convocar uma assembleia de condôminos para discutir e aprovar a decisão de encerrar o contrato com a administradora. Certifique-se de seguir os procedimentos corretos de convocação e votação de acordo com a legislação e a convenção do condomínio.
- Escolha de Nova Administradora: Antes de encerrar o contrato atual, é importante ter um plano para a transição para uma nova administradora. Isso pode envolver a seleção de uma nova administradora, negociação de termos e assinatura de um novo contrato.
- Avaliação dos Documentos e Ativos: Verifique se todos os documentos, registros e ativos do condomínio estão em ordem e que a administradora atual forneça tudo o que é necessário para a transição, como livros contábeis, relatórios financeiros e registros de documentos legais.
- Comunicação com a Administradora Atual: Comunique-se de forma clara e documentada com a administradora atual para coordenar a transferência de responsabilidades e ativos. Certifique-se de seguir todas as diretrizes estabelecidas no contrato.
- Encerramento Formal: Após todos os procedimentos serem concluídos, formalize o encerramento do contrato com a administradora por escrito, indicando a data efetiva do encerramento.
- Acompanhamento: Após o encerramento do contrato, é importante monitorar a administração do condomínio pela nova empresa contratada e garantir que todos os processos sejam suaves e eficientes.
Como escolher uma boa administradora de condomínio?
O processo para a escolha de uma boa administradora, muitas vezes, pode ser um desafio.
Dessa forma, o síndico precisa ter em mente algumas questões:
- Pesquisar tanto via internet quanto com pessoas de confiança (outros síndicos, por exemplo) administradoras que tenham boa reputação no mercado.
- Pesquisar o registro dessa administradora para descobrir se não tem problemas e pendências com a justiça.
- Entender o perfil dos condomínios que a administradora atende e se esses são semelhantes ao seu.
- Verificar se o preço cobrado é justo quanto ao trabalho que será feito, bem como se isso entra no orçamento do condomínio.
- Fazer uma reunião para entender como é o trabalho de cada administradora, canais e horários de atendimento etc.
Dito isso e conforme preceitua a lei, nada mais justo que o próprio síndico escolha a empresa que irá assessorá-lo.
Precisa de assembleia para troca de administradora?
A necessidade de realizar uma assembleia para a troca de administradora pode variar de acordo com o que está estipulado na convenção condominial e no regulamento interno do condomínio.
Algumas convenções condominiais imputam a responsabilidade da escolha ao conselho.
Já outros síndicos, acertadamente, dividem a escolha com os conselheiros independente do que aduz a convenção.
O que é necessário pra trocar a administradora de um condomínio?
Feita a escolha da administradora que melhor responda os anseios do síndico como representante legal desse empreendimento bem como de sua coletividade, é de extrema importância que o síndico leve isso ao conhecimento dos condôminos em assembleia para que essa ratifique a escolha posteriormente.
Ainda assim, é importante saber que a legislação impõe que a escolha da administradora deverá ter a aprovação da assembleia, porém, é praxe do mercado e aceito pelos tribunais que a escolha seja feita pelo síndico e apenas ratificada pela assembleia.
Outra questão é que, como a escolha é uma prerrogativa do síndico, caso a assembleia escolha uma administradora que o síndico não confia ou até não ratifique a escolha feita por ele, é aconselhável que o síndico renuncie ao cargo.
Isso porque esse fato abre um precedente quanto à confiabilidade da coletividade na função do síndico, que foi eleito para tomar decisões como essa.
Trabalhar com uma administradora que o síndico não confia pode trazer problemas ao condomínio e a culpa será imputada ao síndico, por esse ser o representante legal do condomínio, mesmo não estando de acordo quando da escolha dessa administradora.
Para encerrar, é imprescindível que feita a escolha da administradora, bem como a posterior ratificação em assembleia, o síndico, ao assinar o contrato, precisa busque uma assessoria jurídica.
Isso ajuda a garantir a conformidade do contrato e saber se tudo aquilo que foi definido em reunião prévia com a administradora estará de fato no contrato.
Isso também evitará uma série de problemas quando do trabalho que se iniciará entre gestão e administradora.
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