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Destinação residencial está acima da exploração econômica nos condomínios?
A discussão sobre a utilização de plataformas digitais como Airbnb em condomínios residenciais se aproxima de um momento decisivo.
Recentemente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou recursos especiais ao rito dos repetitivos, no Tema 1.443, determinando a suspensão nacional dos processos que tratam da matéria até a fixação de uma tese vinculante.
Embora a tese definitiva ainda esteja pendente de julgamento, a orientação da Corte Superior já foi fortemente sinalizada no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi.
Na oportunidade, prevaleceu o entendimento de que a exploração reiterada de unidades residenciais para hospedagens de curta duração, intermediadas por plataformas digitais, configura modalidade de hospedagem atípica e não simples locação por temporada.
Além disso, foi reconhecido que tal atividade pode descaracterizar a destinação residencial do empreendimento, exigindo autorização da coletividade condominial, mediante quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
Mudança relevante
A decisão representa uma importante mudança de paradigma. Por muito tempo, sustentou-se que, inexistindo proibição expressa na convenção condominial, o proprietário poderia livremente disponibilizar sua unidade em plataformas digitais.
O STJ, entretanto, passou a adotar raciocínio diverso: não é a ausência de proibição que autoriza a prática, mas sim a existência de autorização coletiva quando a atividade altera a destinação originalmente residencial do condomínio. O que nos parece mais lógico e respeita a supremacia do interesse coletivo sobre o privado.
A distinção entre locação por temporada e hospedagem atípica é fundamental. A locação por temporada continua plenamente disciplinada pela Lei nº 8.245/1991 no seu artigo 48 e seguintes e permanece válida.
O que está sob análise é a utilização profissional e reiterada do imóvel, marcada por alta rotatividade de ocupantes, ausência de vínculo pessoal entre proprietário e usuário e dinâmica semelhante à atividade hoteleira.
Nessas hipóteses, a realidade dos fatos demonstra verdadeira exploração econômica da unidade, incompatível com a finalidade estritamente residencial prevista na maioria das convenções condominiais.
Embora exista uma zona de interseção entre a locação por temporada — cujo prazo legal pode alcançar até 90 dias — e a hospedagem atípica, frequentemente contratada por diárias, o elemento distintivo não reside apenas na duração da ocupação, mas, sobretudo, na finalidade e na forma de exploração da atividade.
A locação por temporada possui natureza transitória e sazonal, destinando-se ao atendimento de necessidades temporárias do locatário, sem implicar a prestação organizada de serviços típicos de hospedagem.
Já a hospedagem atípica caracteriza-se pela exploração comercial contínua e organizada da unidade, mediante sucessivas locações de curtíssima duração, elevada rotatividade de usuários e utilização do imóvel como fonte permanente de atividade econômica, desvirtuando sua finalidade residencial e aproximando-a de um meio de hospedagem, ainda que informal.
A preocupação não é apenas jurídica. A intensa circulação de pessoas estranhas ao condomínio impacta diretamente a segurança, o controle de acesso, a privacidade dos moradores e o próprio sossego da coletividade.
O condomínio deixa de conviver com vizinhos permanentes para conviver com ocupantes transitórios, muitas vezes diferentes a cada semana ou até a cada dia.
Foi justamente essa alteração da dinâmica residencial que levou o STJ a reconhecer a necessidade de participação da coletividade na tomada de decisão.
Direito de propriedade não é absoluto
Sob a ótica condominial, prevalece o princípio de que o direito individual de propriedade não é absoluto.
O exercício da propriedade em condomínio está sujeito às limitações decorrentes da convivência coletiva e da destinação do empreendimento.
Assim como um condômino não pode transformar sua unidade residencial em restaurante, escritório de grande circulação ou atividade comercial incompatível com a convenção, também não pode impor unilateralmente aos demais moradores uma atividade de hospedagem permanente sem a anuência da coletividade.
Nesse sentido: (STJ - REsp: 00000000000001958752 SP 2021/0069855-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/10/2025); (STJ - EDcl no AREsp: 1907864, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 06/08/2024);(STJ - AREsp: 2676938, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 04/12/2024).
A tendência é que o julgamento do Tema 1.443 consolide esse entendimento, trazendo maior segurança jurídica para síndicos, administradoras, proprietários e investidores.
Caso a tese seja confirmada, a simples previsão de destinação residencial constante da convenção poderá ser considerada suficiente para impedir a exploração de hospedagem atípica, salvo se houver autorização expressa da assembleia ou alteração convencional aprovada por quórum de dois terços.
Mais do que uma discussão sobre tecnologia ou novas formas de locação, o debate envolve a preservação da identidade dos condomínios residenciais.
A questão central não é o Airbnb, mas sim a compatibilização entre o legítimo interesse econômico do proprietário e o direito coletivo dos moradores à manutenção da finalidade residencial do empreendimento.
E, no condomínio, quando esses interesses entram em conflito, a tendência cada vez mais evidente é a prevalência da vontade coletiva sobre a pretensão individual.
Por: Dr. Rodrigo Karpat. Advogado militante na área cível há mais de 20 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.
