Como planejar e agendar manutenções no condomínio?

Na administração condominial, a gestão eficiente das manutenções, sejam elas preventivas ou corretivas, é um dos desafios enfrentados por síndicos e administradoras. Cabe a eles planejar e agendas as manutenções do condomínio.

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Nos condomínios, onde a harmonia e o bem-estar dos moradores dependem dos gestores, essa organização da agenda de manutenções é essencial.

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Ao executar essa tarefa, um sistema bem estruturado pode ser o aliado. Ele auxilia na busca por uma administração mais eficaz e que garante a preservação do patrimônio dos moradores.

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Neste novo post do blog uCondo, vamos te explicar quais são as estratégias e sistemas que podem facilitar e otimizar a tarefa de agendar e planejar manutenções condominiais. Boa leitura!

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Índice

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• Quem cuida da manutenção do condomínio?
• Quais são as manutenções de um condomínio?
• O calendário de manutenção mensal do condomínio
• As manutenções anuais necessárias no condomínio
• Organizando a agenda de manutenções no condomínio
• Qual o melhor sistema para organizar manutenções?

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Quem cuida da manutenção do condomínio?

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O síndico é o representante legal do condomínio e desempenha um papel central na gestão das manutenções preventivas e corretivas. 

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Ele deve coordenar a execução de serviços, contratar fornecedores, zelar pela conservação das áreas comuns e garantir que as normas de segurança e manutenção sejam cumpridas.

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A administradora, quando presente, atua como suporte ao síndico, auxiliando na contratação de serviços, na elaboração de orçamentos e na gestão documental relacionada às manutenções. 

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Além disso, a participação ativa dos condôminos, por meio de assembleias e comissões, pode ser essencial para uma abordagem colaborativa na identificação de necessidades de manutenção e na tomada de decisões.

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Em muitos casos, são os moradores que alertam o síndico sobre a necessidade de manutenção em determinados equipamentos ou áreas do condomínio.

Quais são as manutenções de um condomínio?

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As manutenções em um condomínio podem ser divididas em duas categorias principais: preventivas e corretivas. Ambas são essenciais para garantir o bom funcionamento das instalações, a segurança dos moradores e a preservação do patrimônio condominial. 

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Em geral, podemos separar estas manutenções em duas categorias:

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Manutenções Preventivas:

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• Elétrica: Revisões periódicas nas instalações elétricas, troca de fiação desgastada, verificação de disjuntores.
  
  
• Hidráulica: Inspeção de encanamentos, limpeza de caixas de gordura, manutenção de bombas d'água.
  
  
• Elevadores: Revisões programadas, lubrificação de peças, troca de cabos e componentes.
  

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Manutenções Corretivas:

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• Elétrica: Reparos em caso de falhas, curtos-circuitos ou mau funcionamento de equipamentos.
  
  
• Hidráulica: Conserto de vazamentos, reparo em tubulações danificadas, desentupimento.
  
  
• Elevadores: Intervenções para corrigir falhas, conserto de componentes danificados.
  
  
• Alvenaria e Estrutura: Reparos em fissuras, trincas, infiltrações ou danos à estrutura do prédio.
  
  
• Portões e Portarias: Manutenção de sistemas de segurança, como câmeras, interfones e portões automáticos.

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Essas são apenas algumas categorias gerais, e as necessidades específicas podem variar de acordo com o tipo e o tamanho do condomínio.

Quais itens são obrigatórios no calendário de manutenção mensal do condomínio?

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De acordo com o Código Civil (Lei 10.406), no artigo 1.348, como uma das atribuições do síndico é “...diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". 

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Sendo assim, o síndico é responsável pela gestão de toda a manutenção das áreas comuns do condomínio, podendo ser responsabilizado judicialmente por qualquer negligência ou omissão.

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Por este motivo, é importante destacar que existem diversas manutenções que precisam ser feitas de forma recorrente, com periodicidade mensal, trimestral, semestral ou anual.

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Dentre as manutenções mensais, podemos destacar a limpeza das áreas comuns, a revisão dos equipamentos mais utilizados (como elevadores) e a conservação da iluminação (lâmpadas e refletores).

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De forma semestral ou trimestral (dependendo do condomínio), podemos citar a limpeza de cisternas, caixas d’água, ar-condicionados e tubulações, além da dedetização das áreas comuns.

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Em entrevista ao podcast Fala Condomínio, o engenheiro Frederico Mol falou sobre as manutenções que são necessárias para prédios e condomínios:

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Quais são as manutenções anuais necessárias em um condomínio?

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Além do Código Civil, a norma NBR 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) também destaca a responsabilidade do síndico nas manutenções do condomínio.

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A norma estabelece que o síndico é responsável por monitorar e manter as inspeções, que na maioria dos casos, deve delegar cada serviço para uma empresa especializada.

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Dentre as manutenções anuais, citamos:

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1. Inspeção dos Elevadores: A inspeção anual dos elevadores é obrigatória e visa verificar o funcionamento seguro e adequado dos equipamentos. Um relatório detalhado, incluindo as condições técnicas e eventuais recomendações de manutenção, é parte essencial desse processo.

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2. AVCB: O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é um documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que atesta que as medidas de segurança contra incêndio estão em conformidade com as normas vigentes. A vistoria anual inclui a avaliação de extintores, mangueiras, placas de sinalização, alarmes e outros dispositivos de segurança nas áreas comuns do condomínio. Cada estado possui um prazo de validade específico para o AVCB.

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3. Limpeza da Caixa de Gordura: A limpeza da caixa de gordura é crucial para prevenir entupimentos e odores desagradáveis. Essa manutenção anual visa garantir o correto funcionamento do sistema de escoamento de águas residuais e a preservação das tubulações.

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4. Recarga dos Extintores de Incêndio: Detalhes: A recarga anual dos extintores é essencial para assegurar que estejam prontos para uso em caso de emergência. Além disso, é fundamental conferir as datas de validade dos extintores para garantir que estejam dentro do prazo recomendado pelos fabricantes.

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5. Inspeção dos Para-Raios: A inspeção anual dos para-raios é fundamental para garantir a eficácia do sistema de proteção contra descargas atmosféricas. Verificar a integridade física e a conexão adequada dos para-raios contribui para a segurança das instalações e dos moradores.

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6. Certificado da CIPA: A CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) tem como objetivo promover a segurança e prevenção de acidentes no ambiente de trabalho. O certificado de CIPA é emitido após o cumprimento das atividades anuais, que incluem reuniões, treinamentos e a elaboração de um plano de trabalho para o próximo ano. É importante manter a documentação em dia para garantir a conformidade com as normas de segurança do trabalho.

Como organizar a agenda de manutenções?

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Síndicos e gestores podem organizar facilmente a agenda de manutenções utilizando um sistema inteligente de gestão condominial como o uCondo.

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No menu “Manutenções”, é possível programar as manutenções preventivas ou eventuais, como consertos em elevadores ou dedetizações no condomínio.

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As informações ficam organizadas em formato de calendário, podendo ser acessadas por gestores, moradores e funcionários através do computador ou do próprio smartphone (celular).

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Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre a funcionalidade:

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Como fazer o planejamento anual de manutenções no condomínio?

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O planejamento anual de manutenções em um condomínio é de suma importância e impacta positivamente em diversos aspectos, tanto para a preservação do patrimônio quanto para o bem-estar e segurança dos moradores.

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Manter uma agenda organizada de manutenções permite a realização de intervenções preventivas, evitando o desgaste prematuro de equipamentos e estruturas. Isso contribui para a preservação do patrimônio do condomínio, prolongando a vida útil de instalações e reduzindo custos com reparos emergenciais.

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A manutenção preventiva programada é geralmente mais econômica do que a correção de problemas emergenciais. Ao identificar e solucionar pequenos defeitos antes que se agravem, o condomínio evita gastos excessivos com reparos de última hora e substituição de equipamentos.

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Além disso, muitas manutenções são exigidas por normas e regulamentações locais, como as vistorias contra incêndio. Manter uma agenda organizada ajuda a garantir que o condomínio esteja em conformidade com as leis e evita possíveis penalidades e multas decorrentes da falta de cumprimento dessas exigências.

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🛗 Leia também: A manutenção de elevadores‍

Qual o melhor sistema para organizar manutenções?

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O melhor sistema para organizar manutenções no condomínio é o uCondo, que oferece uma série de vantagens para síndicos e moradores.

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A organização em formato de calendário facilita a visualização da agenda de manutenções. Ele garante que todos estejam por dentro de qualquer transtorno que possa ocorrer.

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O sistema ainda emite notificação via app para que os moradores saibam, com antecedência, de todas as manutenções. Esses avisos podem ser enviados para todo o condomínio ou fracionados para blocos ou para andares específicos, por exemplo.

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O síndico ou o zelador podem adicionar fotos e comentários no decorrer da manutenção, mostrando aos moradores a evolução do trabalho que está sendo realizado.

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Assim que a manutenção é finalizada, um funcionário marca a tarefa como concluída e mais uma vez, todos os moradores são notificados.

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