Lei 8.245/91 completa
Popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, a Lei 8245/91, orienta acordos de aluguéis tanto comerciais, quanto residenciais.
Saiba todos os detalhes sobre a 8245.91
Como você já deve saber, existem várias leis que regem a gestão de condomínios, por isso, a lei 8245/91 também faz parte desse universo.
Saiba mais:
- Locação de imóvel, saiba o que é
- Prazos lei 8.245/91
- Quando a locação poderá ser desfeita?
- Reajuste de aluguel segundo a Lei 8245/91
- Deveres do locador e do inquilino
- Direito de preferência
- Caução segundo a Lei 8245/91
- Despejo do inquilino na Lei 8245/91
Lei 8245/91: saiba o que é locação de imóvel
Para locar um imóvel, é preciso gerar um contrato onde uma das partes vai pagar a outra para utilizar oimóvel por um determinado período.
Neste contrato, é realizado um acordo entre o locador, que nada mais é do que o proprietário do imóvel e o locatário (inquilino) que vai pagar pelo uso do imóvel.
Veja mais detalhes em Modelo de contrato de locação: saiba como funciona
Entenda quais são os prazos da Locação do Imóvel, segundo a Lei 8245/91
Segundo o que determina a lei 8245/91, um contrato de locação pode determinar qualquer prazo, e somente vai depender do que for mais conveniente para as partes.
- Prazo determinado
Neste caso, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo que foi determinado em contrato.
O inquilino pode devolver o imóvel, porém deve pagar uma multa, que geralmente está descrita no contrato.
Caso a multa não esteja estipulada no contrato, é importante saber que essa multa não pode ser maior do que o valor dos aluguéis que faltaria pagar até o final do contrato.
Existem casos onde o locatário é dispensado de multa, como quando ele é transferido pela empresa onde trabalha para uma outra localidade, mas neste caso, o locador tem que ser avisado com no mínimo 30 dias de antecedência.
- Prazo indeterminado
Nesta modalidade de contrato, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mas deve avisar o proprietário com antecedência de no mínimo 30 dias.
Quando a locação poderá ser desfeita segundo a Lei 8245/91?
Confira o que diz o Art. 9º da lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991
A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Reajuste de aluguel na Lei 8245/91, conheça quais são os critérios
É importante saber que todo reajuste de aluguel é livre e depende do que foi estabelecido entre o proprietário e o inquilino.
Segundo a Lei 8245/91, o reajuste do aluguel pode ser feito anualmente, mas para isso, esse caso deve estar previamente explicado em uma cláusula no contrato do aluguel, e deve mostrar quais foram os critérios utilizados.
Os índices mais utilizados no mercado de aluguel de imóveis hoje, são o IGPM (Índice Geral de Preços) e IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
A prática do reajuste do valor de aluguel é muito comum neste mercado, pois corrige o valor conforme a média da região.
Boas práticas do reajuste de aluguel na Lei do Inquilinato
É sempre bom zelar por uma boa relação com o inquilino. E para reduzir a inadimplência, é indicado comunicar o inquilino sobre os reajustes com antecedência.
Por isso, envie um aviso com a porcentagem do aumento, critério utilizado, data em que o aumento entrará em vigor e cláusula do contrato que menciona sobre o reajuste.
Deveres do Locador e do Locatário de acordo com a Lei 8245/91
Conheça quais são as leis do locador (proprietário do imóvel) e do inquilino, segundo a Lei 8245/91:
Deveres do Locador segundo a Lei 8245/91
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Deveres do Locatário segundo a Lei 8245/91
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Conheça o direito de preferência segundo a Lei 8245/91
Segundo o Art. 27 da Lei 8245, é direito do inquilino:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Caução do aluguel, segundo as regras da lei 8245/91
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
O não cumprimento de usar apenas uma modalidade de garantia, pode ocasionar em 5 dias a 6 meses de prisão, ou multa de 3 a 12 meses do último valor de aluguel do imóvel.
Se a caução for feita por dinheiro, não poderá exceder 3 meses do valor do aluguel e o depósito deve ser feito em caderneta de poupança.
Despejo do locatário na Lei 8245/91
Quando o proprietário precisar reaver o imóvel, e não conseguir realizar isso de um jeito amigável, é possível aplicar a ação de despejo do inquilino.
A ação de despejo é do que um pedido formal, para que o imóvel seja devolvido de forma mais rápida.
Nos casos de despejo, o proprietário do imóvel precisa do apoio de um advogado especialista no assunto para realizar a formação da solicitação ao poder judiciário.
O Art. 59 da Lei 8245 menciona quais são as causas da ação de despejo, confira detalhadamente, acessando o link.
Resumindo, a ação de despejo pode ocorrer nos seguintes casos:
- término do prazo do contrato;
- descumprimento do contrato;
- falecimento do inquilino, quando não houver indicação de um sucessor para locar o imóvel;
- casos onde o sublocatário permanece mesmo após a locação principal estar finalizada;
- em casos de falta de pagamento do aluguel.
Prazo da ação de despejo:
No caso de descumprimento dos acordos, como mencionado acima, após a notificação, o locatário tem prazos para desocupar o imóvel. Saiba quais são eles:
- 30 dias para desocupar o imóvel;
- Desocupação voluntária 15 dias após o prazo mencionado acima
- Em último caso, o proprietário pode acionar reforços para retirar o inquilino do local.
Conclusão sobre a Lei 8245/91
Neste conteúdo exclusivo da uCondo, você pôde aprender e se aprofundar nos detalhes da Lei 8245/91.
Agora que você já sabe mais detalhes sobre: prazo de locação, reajuste de aluguel, deveres do locador e do locatário, direito de preferência, caução, despejo e muito mais, aproveite para conferir outros conteúdos sobre Leis do Condomínio no blog da uCondo.
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