‍Manutenção predial: o guia completo

Por mais novo e bem planejado que seja um prédio, é importante que sejam feitas precauções para garantir sua durabilidade e evitar acidentes. E é por isso que a manutenção predial é tão importante.

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Esse tipo de procedimento funciona como um investimento na vida útil de construções, além de evitarem acidentes e deteriorações, naturais com o passar do tempo.

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No caso dos condomínios, é papel do síndico garantir que a manutenção predial esteja em dia durante todo o período de sua gestão.

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A regulamentação sobre gestão da manutenção predial varia de acordo com a legislação de cada município, mas o assunto ganhou força com a publicação das normas da ABNT sobre o tema em 2012.

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Para ajudar a tirar dúvidas e servir como um guia para gestores de condomínio, reunimos dicas importantes neste guia completo sobre a manutenção predial.

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Índice

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• O que é a manutenção predial?
• Quais os tipos de manutenção?
• A manutenção nos condomínios
• O que é inspeção predial?
• Laudo técnico de inspeção predial
• Qual a frequência da inspeção predial?
• Planejando a manutenção predial

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O que é a manutenção predial?

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A manutenção predial é o conjunto de ações técnicas e operacionais voltadas à inspeção, correção e prevenção de falhas em uma edificação. Seu objetivo principal é preservar as condições de segurança, funcionalidade e estética da estrutura ao longo do tempo.

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Todo prédio — seja residencial, comercial ou misto — possui uma vida útil projetada, e essa durabilidade depende diretamente dos cuidados contínuos com sua infraestrutura.

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Por isso, manter um plano de manutenção predial rigoroso não é apenas uma boa prática: é uma exigência para garantir o bom funcionamento e a valorização do imóvel.

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Mais do que evitar desgastes naturais, a manutenção predial atua de forma proativa na prevenção de acidentes, antecipando problemas em instalações elétricas, hidráulicas, estruturais e de acessibilidade.

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Assim, ao identificar falhas antes que se tornem críticas, é possível reduzir custos com reparos emergenciais e promover a segurança dos moradores e usuários do edifício.

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Quais os benefícios da manutenção predial?

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Investir em manutenção predial regular traz uma série de vantagens para condomínios, empresas e gestores. Mais do que conservar a estrutura física do imóvel, ela promove segurança, economia e valorização patrimonial.

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Confira os principais benefícios:

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1. Aumenta a vida útil da edificação: A manutenção preventiva evita o desgaste prematuro de materiais e sistemas, prolongando a durabilidade da construção como um todo.

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2. Reduz custos com reparos emergenciais: Ao identificar falhas antecipadamente, evita-se intervenções corretivas de última hora, que costumam ser mais caras e complexas.

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3. Garante segurança para moradores e usuários: Inspeções periódicas minimizam riscos de acidentes com instalações elétricas, estruturas comprometidas ou sistemas de gás e elevadores.

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4. Valoriza o imóvel no mercado: Prédios bem conservados têm maior atratividade comercial e podem atingir preços mais altos em vendas ou locações.

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5. Assegura conformidade com normas técnicas e leis: A manutenção ajuda o condomínio a cumprir exigências legais, como as da ABNT, Corpo de Bombeiros e demais órgãos fiscalizadores.

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6. Evita a depreciação acelerada do patrimônio: Sem os devidos cuidados, o imóvel perde valor rapidamente, comprometendo o investimento de todos os condôminos.

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Para detalhar o assunto, o blog da uCondo conversou com o engenheiro civil João Paulo Schmegel, que atua no Rio Grande do Sul e acompanha obras e manutenções em prédios de todos os portes.

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“A manutenção predial não é gasto, é investimento. Ela garante que o prédio funcione com segurança, evita surpresas no orçamento e valoriza o patrimônio coletivo. Ignorar essa prática é como dirigir um carro sem revisão: uma hora, o prejuízo chega”, destacou o engenheiro.

Quais são os tipos de manutenção?

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A manutenção predial pode ser classificada em diferentes tipos, de acordo com o momento da intervenção e o objetivo da ação. Em geral, ela é separada em manutenção preventiva, preditiva e corretiva.

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Entender essas categorias é fundamental para implementar uma gestão eficiente e evitar problemas futuros. Aqui estão os principais tipos de manutenção predial:

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• Manutenção Preventiva: Envolve a realização regular de inspeções, limpeza, ajustes e substituição de componentes antes que apresentem problemas. O objetivo é prevenir falhas e prolongar a vida útil dos sistemas e equipamentos.
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• Manutenção Corretiva: É realizada após a identificação de um problema ou falha. Pode ser emergencial, quando uma situação coloca em risco a segurança ou funcionalidade do edifício, ou não emergencial, quando o problema não requer intervenção imediata.
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• Manutenção Preditiva: Baseia-se em monitoramento e análise contínuos de parâmetros específicos, como vibrações, temperatura, pressão, etc. O objetivo é prever falhas com base em padrões identificados nos dados coletados.

A manutenção predial nos condomínios

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A manutenção predial em condomínios é uma atividade essencial para garantir a segurança, o conforto e a valorização do patrimônio coletivo.

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Mais do que uma obrigação legal, ela é uma estratégia de gestão que evita prejuízos, reduz riscos de acidentes e promove o bom funcionamento das áreas comuns, que estão em uso constante por moradores, visitantes e prestadores de serviço.

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O engenheiro civil João Paulo Schmegel destacou os riscos da falta de manutenção nos condomínios:

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"Em ambientes condominiais, a falta de manutenção pode levar a consequências graves, como a paralisação de elevadores, infiltrações estruturais, falhas no sistema elétrico ou mesmo riscos relacionados a gás e reservatórios de água. Esses problemas, além de colocarem vidas em risco, impactam diretamente na rotina dos moradores e no valor de mercado do imóvel"

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De acordo com o Código Civil, é responsabilidade do síndico zelar pela conservação das partes comuns, o que inclui fiscalizar instalações, contratar serviços especializados e garantir que as manutenções obrigatórias estejam sempre em dia.

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Quando essa função é negligenciada, o condomínio pode ser autuado por órgãos reguladores, e o síndico pode responder judicialmente por omissão, especialmente em casos que envolvam acidentes.

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Por isso, é fundamental que o condomínio tenha um plano de manutenção bem definido, com ações preventivas e corretivas, cronograma atualizado, registros técnicos e acompanhamento por profissionais qualificados.

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Como fazer manutenções no condomínio?

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Para organizar a agenda de manutenções e garantir que elas sejam feitas com a regularidade necessária, é preciso contar com as ferramentas certas.

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Além de planilhas específicas para cada manutenção, é importante contar com um sistema de gestão condominial que auxilie o trabalho do síndico e dos funcionários.

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Um bom exemplo é o sistema uCondo, que auxilia na organização das manutenções. Entenda no vídeo a seguir:

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O que é a inspeção predial?

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A inspeção predial é uma avaliação técnica detalhada das condições de uso, segurança e conservação de um edifício. Ela tem como objetivo identificar anomalias, falhas construtivas, desgastes naturais e riscos que possam comprometer a estrutura ou o funcionamento do imóvel.

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Ao contrário de uma simples vistoria visual, a inspeção predial deve ser conduzida por um profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, com base em critérios técnicos e normas específicas, como a ABNT NBR 16747:2020.

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Durante a inspeção, são analisados diversos sistemas da edificação, incluindo estruturas de concreto, instalações elétricas e hidráulicas, sistemas de prevenção contra incêndio, fachada, impermeabilização, telhados, reservatórios, elevadores, entre outros elementos essenciais para a segurança e o conforto dos usuários.

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Ao final do processo, o responsável emite um laudo técnico, que descreve as condições observadas, aponta eventuais irregularidades e recomenda as ações corretivas ou preventivas necessárias.

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"A realização periódica da inspeção predial é uma medida estratégica de gestão, especialmente em condomínios, pois permite antecipar problemas antes que se tornem emergências, orientar investimentos de manutenção com base em prioridades reais e atender a exigências legais impostas por municípios ou órgãos reguladores", lembra o engenheiro João Paulo Schmegel.

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Quais as normas técnicas vigentes para inspeção predial?

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A principal norma técnica vigente que rege a inspeção predial no Brasil é a ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção Predial – Diretrizes, Conceitos, Terminologia e Procedimentos.

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Essa norma estabelece os critérios para avaliação das condições de manutenção, uso e operação das edificações existentes, independentemente do seu tipo ou finalidade. Ela substituiu a antiga NBR 5674 e trouxe maior padronização e objetividade à elaboração de laudos de inspeção.

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Além dessa norma principal, outras diretrizes complementares são frequentemente utilizadas em conjunto, dependendo dos sistemas inspecionados. Entre elas, destacam-se:

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• ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção, que define a necessidade de planejamento contínuo da manutenção predial;
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• ABNT NBR 15575 – Desempenho de edificações habitacionais, que estabelece parâmetros de durabilidade e segurança das edificações;
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• ABNT NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão, utilizada para avaliação dos sistemas elétricos durante a inspeção;
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• ABNT NBR 14037 – Manual de operação, uso e manutenção das edificações, que orienta sobre a documentação que deve ser mantida e atualizada pelo condomínio;

O que é um laudo técnico de inspeção predial?

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O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um documento elaborado por um profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, que reúne a análise técnica das condições de uso, segurança e conservação de uma edificação.

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Ele é o resultado formal da inspeção predial, contendo informações detalhadas sobre os sistemas avaliados, anomalias identificadas, riscos existentes e recomendações de correção, manutenção ou monitoramento.

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Esse laudo é um instrumento essencial para a gestão predial responsável, pois oferece uma visão objetiva e técnica do estado atual do imóvel.

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Ele serve como base para o planejamento de manutenções preventivas e corretivas, priorização de investimentos, adequações às normas técnicas e, principalmente, para garantir a segurança dos usuários da edificação.

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Além da descrição dos problemas encontrados, o laudo também deve apresentar fotografias, registros gráficos, critérios de avaliação adotados e uma classificação de risco para cada item analisado. Em muitos casos, também indica prazos para execução das ações recomendadas e a necessidade de novas inspeções ou laudos complementares.

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Vale destacar que o Laudo Técnico de Inspeção Predial só possui validade legal se for assinado por um responsável técnico registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com emissão da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

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O engenheiro João Paulo Schmegel falou sobre as situações em que o laudo técnico é exigido:

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"Esse tipo de documento é exigido em diversas situações, como regularização junto a prefeituras, renovação de alvarás, obtenção ou renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), processos judiciais, venda de grandes empreendimentos ou mesmo por iniciativa dos síndicos como forma de prevenir acidentes e prejuízos"

Qual a frequência da realização de uma inspeção predial?

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A inspeção predial deve ser realizada pelo menos uma vez ao ano, mas a gestão da manutenção predial é um trabalho que deve ser mantido e atualizado constantemente.

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Em geral, esse trabalho é realizado de acordo com as necessidades e particularidades de cada prédio ou condomínio.

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O gerenciamento de itens como limpeza de calhas, da caixa d’água e a manutenção da fachada, pode variar, assim como manutenções extras em condomínios maiores ou com outros equipamentos que carecem de correções.

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O que o síndico deve fazer antes de uma inspeção predial?

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Antes de realizar uma inspeção predial, o síndico deve se preparar de forma técnica e estratégica para garantir que o processo ocorra com eficiência, transparência e total conformidade com as normas. A etapa preparatória é fundamental para facilitar o trabalho do profissional responsável pela inspeção e, ao mesmo tempo, demonstrar o compromisso da gestão com a segurança e a manutenção da edificação.

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O primeiro passo é reunir toda a documentação técnica disponível do condomínio, incluindo plantas arquitetônicas, memoriais descritivos, manuais de uso e manutenção, laudos anteriores, relatórios de manutenção preventiva e corretiva, além de registros de intervenções em sistemas como hidráulica, elétrica, fachada e elevadores. Esses documentos ajudam o inspetor a compreender o histórico da edificação e a identificar áreas críticas com maior precisão.

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Em seguida, o síndico deve comunicar os condôminos sobre a realização da inspeção, explicando o objetivo da ação, os benefícios esperados e as possíveis interferências na rotina do prédio. Esse tipo de comunicação evita ruídos, reforça a transparência da gestão e, muitas vezes, permite que os moradores colaborem com relatos de problemas ou observações relevantes.

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É importante também que o síndico organize o acesso aos espaços que serão avaliados, como casa de máquinas, barrilete, caixas d'água, lajes técnicas, quadros elétricos e áreas comuns. Caso seja necessária a entrada em unidades privativas (em situações específicas), o agendamento prévio com os moradores deve ser feito com cuidado e respeito à privacidade.

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Outra medida essencial é contratar um profissional habilitado e com experiência em inspeções prediais, preferencialmente com registro em conselhos profissionais e histórico de atuação comprovado. Optar por empresas especializadas que forneçam laudo técnico completo com ART ou RRT também reforça a segurança jurídica do processo.

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Por fim, o síndico deve estar presente, ou designar um representante da administração, para acompanhar a inspeção no local. Esse acompanhamento facilita o esclarecimento de dúvidas, agiliza o acesso a áreas restritas e permite que o gestor compreenda com mais clareza as recomendações que surgirão no laudo final.

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Ao finalizar o laudo técnico de inspeção predial, é importante compartilhar as informações com os condôminos, para isso o síndico pode fazer outra assembleia online. 

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🛗 Leia também: Como fazer manutenção em elevadores?

Como elaborar um plano de manutenção?

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Elaborar um plano de manutenção predial é uma etapa essencial para garantir o bom funcionamento, a segurança e a longevidade da edificação. Esse plano funciona como um roteiro técnico que organiza e orienta todas as ações de manutenção ao longo do tempo, permitindo uma gestão preventiva e eficiente dos recursos do condomínio.

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É somente através desse trabalho que as edificações estarão seguras e acidentes ou deterioração serão evitadas. Assim, para elaborar um plano de manutenção:

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1. Faça uma análise do estado dos equipamentos e instalações do condomínio.
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2. Crie um plano de ação para ser seguido na manutenção de edificações.
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3. Atualize o calendário de manutenção de edificações e defina as datas em que serão realizadas as manutenções preventivas - conte com a ajuda de um aplicativo de gestão para condomínios que vai te ajudar na organização e comunicação interna do condomínio.
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4. Mantenha o histórico da gestão da manutenção predial atualizado, assim ficará mais fácil acompanhar o estado dos equipamentos e instalações do condomínio.

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Planilha para análise de orçamentos

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Ao contratar qualquer tipo de serviço, é importante coletar orçamentos para garantir o melhor preço ou o melhor custo-benefício.

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Para isso, aconselhamos que você utilizar uma planilha que facilite a comparação entre os serviços e seus valores.

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Para te ajudar, a uCondo disponibiliza gratuitamente uma planilha de Análise de Orçamentos.

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Para baixar, é só preencher o formulário abaixo:

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