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Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

Entender qual o reajuste de aluguel permitido por lei é essencial na relação entre locador e locatário. Ainda assim, muitos ainda têm dúvida sobre qual índice utilizar para fazer esse cálculo.

Para manter a valorização do imóvel e acompanhar a economia, os reajustes no valor do aluguel são totalmente lícitos ao serem acordados no contrato de locação.

Esse contrato precisa ser assinado pelo locador e locatário para definir toda e qualquer mudança que possa ocorrer, em virtude de diversos fatores.

Nesse artigo do blog da uCondo, você vai entender qual os reajustes de aluguel permitidos por Lei e como fazer esse cálculo de forma simples.

Índice:

inquilinato assina contrato de reajuste de aluguel
Qual o reajuste de aluguel permitido por Lei? Saiba tudo sobre o assunto!



Para que serve o reajuste de aluguel?

O reajuste do aluguel é um direito do proprietário do imóvel, ou seja, do locatário. Ele é previsto pela Lei 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato.

É importante destacar que isso não quer dizer que o locatário tem o direito de alterar o valor do aluguel a qualquer momento.

O reajuste de aluguel só pode ser feito uma vez ao ano e a alteração em seus valores é, geralmente, definida por índices de mercado.

O cálculo do valor do reajuste de aluguel pode ser realizado de forma simples.




Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e o Código Civil não estabelecem um percentual específico de reajuste de aluguel anual. 

No entanto, como citado acima, existem dispositivos na Lei para que aumento não seja abusivo ou desproporcional.

A Lei prevê que "[...] o reajuste anual não pode ultrapassar o valor equivalente ao índice de correção adotado".

Por exemplo: se o índice estipulado em contrato for o o IGP-M ou IPCA, o valor máximo é o valor anual destes índices. Em 2023, o IGP-M finalizou o ano com um acumulado de -3,18%, enquanto o IPCA finalizou o ano com o acumulado de 4,62%.

Alguns projetos que tramitam pelo Legislativo Federal ainda buscam estabelecer que o reajuste de aluguel não possa ser superior à inflação oficial do País. Hoje, a inflação é medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).




Qual o reajuste de aluguel para 2024?

O reajuste do aluguel residencial previsto para janeiro de 2024 está estabelecido em -3,18%, de acordo com o IGP-M. Essa variação é determinada pela análise dos últimos 12 meses do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

O IGP-M é o índice mais comum a ser adotado para a realização do cálculo de reajustes.




O que diz a Lei do Inquilinato sobre aumento de aluguel?

A Lei 8.245 de 1991 é a principal legislação utilizada em contratos de locação. Conhecida como a Lei do Inquilinato, ela trata aspectos importantes sobre o reajuste de aluguel.

Os principais pontos na Lei do Inquilinato que se referem ao reajuste de aluguel incluem:

  1. Reajuste Anual: A lei permite realizar um reajuste anual no valor do aluguel. Esse reajuste é baseado em índices de correção, como IGP-M, INPC ou IPCA, e o índice escolhido deve ser definido no contrato ou negociado entre as partes.

  1. Aviso Prévio: O reajuste anual do aluguel requer um aviso prévio de pelo menos 30 dias. O proprietário deve notificar o inquilino por escrito, informando o novo valor do aluguel e a justificativa para o reajuste.

  1. Limites do Reajuste: A Lei do Inquilinato estabelece limites para o reajuste de aluguel. Em situações normais, o reajuste anual não pode ultrapassar o valor equivalente ao índice de correção adotado. Isso visa garantir justiça e equidade nas relações entre locador e locatário.

  1. Reajuste por Diferença de Mercado: Quando há uma discrepância significativa entre o valor de mercado do imóvel e o valor do aluguel estabelecido no contrato, o proprietário tem o direito de propor um reajuste por diferença de mercado. Isso requer uma avaliação do valor de mercado do imóvel e notificação formal ao inquilino, seguindo as diretrizes legais.



Qual a diferença entre reajuste e revisão de aluguel?

Tanto o reajuste quanto a revisão de aluguel envolvem alterações no valor do aluguel de um imóvel, mas eles se referem a situações diferentes e são aplicados de maneira distinta.

O reajuste de aluguel envolve a atualização do valor do aluguel com base em um índice predefinido no contrato de locação. Geralmente, essa atualização ocorre anualmente e é feita para acompanhar a inflação ou outros fatores econômicos que possam afetar os custos de vida ou a economia em geral. 

O índice de reajuste (por exemplo, IGP-M, INPC, IPCA) e a data em que ele é aplicado são estipulados no contrato. O reajuste tem o objetivo de manter o poder de compra do aluguel ao longo do tempo.

A revisão de aluguel, por outro lado, ocorre em situações especiais em que há uma mudança significativa nas condições do imóvel que justifica uma alteração no valor do aluguel antes do período de reajuste regular.

Isso pode incluir melhorias substanciais realizadas no imóvel pelo locador (proprietário), mudanças significativas no mercado imobiliário da região ou outros fatores que justifiquem uma revisão do valor. 

A revisão de aluguel não está necessariamente vinculada a um índice predefinido, como no caso do reajuste, e requer negociação e acordo entre o locador e o locatário.




Pode aumentar o aluguel todo ano?

Em geral, sim. Isso porque no Brasil, a possibilidade de aumentar o aluguel todo ano depende das regras estipuladas no contrato de locação

Aqui estão algumas informações importantes a considerar:

  1. Contrato de Locação: O contrato de locação é o documento que estabelece os termos e condições da relação entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). Esse contrato deve especificar como serão feitos os reajustes de aluguel, incluindo os índices a serem usados e a frequência dos reajustes.
  2. Reajustes Contratuais: Se o contrato de locação estabelece que o aluguel será reajustado anualmente, essa prática é permitida desde que seja seguida a legislação vigente e as cláusulas contratuais.
  3. Índices de Reajuste: O contrato geralmente especifica qual índice será usado para calcular o reajuste anual do aluguel, como o IGP-M, INPC, IPCA ou outro índice acordado entre as partes.
  4. Limitações Legais: Existem leis que estabelecem limites para os reajustes de aluguel, como o percentual máximo que pode ser aplicado. Por exemplo, em algumas cidades, leis municipais determinam que o reajuste anual não pode ultrapassar um determinado percentual.
  5. Contratos de Prazo Fixo: Em contratos de prazo fixo, como um contrato de 12 meses, o reajuste anual pode ser estipulado de acordo com o que está previsto no contrato. Ao final do contrato, as partes podem renegociar os termos, incluindo o valor do aluguel.
  6. Contratos de Prazo Indeterminado: Em contratos de prazo indeterminado, o reajuste anual costuma ser mais comum e pode estar sujeito às condições do contrato e às leis vigentes.



Como calcular reajuste de aluguel?

O cálculo do reajuste de aluguel envolve a aplicação de um índice de correção sobre o valor do aluguel atual. Geralmente, esse índice é especificado no contrato de locação.

Aqui está o processo básico para calcular o reajuste de aluguel:

  1. Verificar o Índice de Reajuste: Primeiro, você precisa verificar qual índice de reajuste está estipulado no contrato de locação. Pode ser o IGP-M, INPC, IPCA ou outro índice acordado entre as partes.

  1. Obter o Valor Atual do Aluguel: Pegue o valor atual do aluguel, que consta no contrato de locação.

  1. Obter o Índice de Reajuste: Consulte a variação percentual do índice de reajuste escolhido para o período de correção. Você pode encontrar esses valores em sites de instituições como o IBGE (para o IPCA e INPC) ou a FGV (para o IGP-M).

  1. Calcular o Reajuste: Aplique o percentual de reajuste sobre o valor atual do aluguel. A fórmula é a seguinte:

    Novo Valor do Aluguel = Valor Atual do Aluguel x (1 + Percentual de Reajuste)

    Por exemplo, se o valor atual do aluguel é R$ 1.000 e o índice de reajuste foi de 5%, o cálculo seria:

    Novo Valor do Aluguel = 1000 x (1 + 0,05) = 1000 x 1,05 = R$ 1.050

  2. Informar o Novo Valor: Após calcular o novo valor do aluguel, você deve comunicar o inquilino sobre o reajuste, informando o novo montante e a data a partir da qual ele será aplicado, de acordo com as regras do contrato e as leis locais.

Lembre-se de que essas são instruções gerais. Para garantir precisão, é importante consultar o contrato de locação, verificar as leis locais e conferir os índices de reajuste em fontes oficiais atualizadas.




Qual é o índice oficial de reajuste de aluguel?

O valor do reajuste de aluguel geralmente é baseado em alguns índices padrões, como o índice Geral de Preços - Mercado, IGP ou IGP-M, ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, IPCA.

Geralmente, os índices aplicados aos contratos de reajuste de aluguel são:

  • Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M): Esse índice é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e é frequentemente utilizado como referência para o reajuste de aluguéis. Ele é composto por três componentes: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

  • Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC): Também calculado pelo IBGE, o INPC é frequentemente usado como índice de reajuste em contratos de aluguel, especialmente quando o foco está nos preços ao consumidor.

  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): Esse índice é utilizado principalmente em contratos de aluguel de imóveis que estejam sendo construídos ou passando por reformas.

  • Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): Embora não seja tão comum como os anteriores, o IPCA também pode ser utilizado como índice de reajuste. Ele é calculado pelo IBGE e é a principal referência para a inflação no Brasil.



Qual o reajuste de aluguel permitido por Lei para 2024?

Para 2024, segue valendo a mesma regra. O reajuste de aluguel precisa seguir o que foi acordado pelo locador e pelo locatário no contrato de aluguel.

Se o contrato indica que será utilizado o IGP-M ou o IPCA, então o valor deve ser modificado com base nesses índices.

Lembrando que o reajuste do aluguel é anual e deve ser enviado um comunicado ao locador informando das modificações dos valores.

Quer saber mais sobre os contratos de locação? Assista o vídeo abaixo:




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Perguntas Frequentes (FAQ): 

O inquilino tem direito a 30 dias de graça?

Não, o inquilino não tem direito a “30 dias de graça”. Não há nenhuma previsão legal para isso. A lei estabelece que o valor do aluguel deve ser pago mensalmente e a partir do vencimento, o morador já pode ser considerado inadimplente.

Qual o reajuste máximo do aluguel?

Com base na variação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o reajuste máximo do aluguel residencial, a partir de janeiro de 2024, pode ser de -3,18%. 

Como calcular reajuste de aluguel 2024?

Tendo em vista que a variação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) nos últimos 12 meses é negativa, basta subtrair -3,18% do valor do aluguel atual.

Como preencher um recibo de aluguel?

Para fornecer um recibo no pagamento do aluguel, o caminho mais fácil é buscar um modelo online gratuito

Posso aumentar o aluguel acima do IGP-M?

Reajustar o valor do aluguel acima do índice acordado em contrato não é uma prática recomendada. Durante o prazo do contrato, especialistas em direito condominial indicam que o valor deve ser reajustado de acordo com índice que ambas as partes concordaram as assinar.

Postado em  

May 22, 2024

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