A transformação do Copan, o maior edifício residencial do Brasil

O Edifício Copan sempre foi mais do que concreto curvo no Centro de São Paulo. Com 1.160 apartamentos e 32 andares, o projeto assinado por Oscar Niemeyer se consolidou como um microcosmo urbano. 

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Ali convivem moradores antigos, artistas, comerciantes, funcionários e uma estrutura condominial comparável à de uma pequena cidade.

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Nos últimos anos, porém, a dinâmica interna ganhou outra camada de complexidade. Mais de 200 unidades passaram a operar como aluguel de curta temporada, principalmente por meio da Airbnb. 

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O fluxo de pessoas aumentou, a rotatividade ficou mais intensa e o cotidiano passou a exigir um nível de organização muito mais rigoroso.

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Na prática, o Copan se tornou um laboratório vivo sobre um tema que já pressiona síndicos em diversas cidades brasileiras: quando o condomínio mantém destinação residencial, mas parte das unidades funciona com lógica de hospedagem, como preservar segurança, previsibilidade e convivência?

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Índice

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1. O Copan: história, dimensão e relevância urbana
2. A chegada do Airbnb e o avanço da locação por curta temporada
3. O impacto na rotina dos moradores e na sensação de pertencimento
4. O papel do síndico diante de interesses conflitantes
5. O que diz a legislação hoje — e onde está a insegurança jurídica
6. O que síndicos podem aprender com o caso Copan?

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O Edifício Copan

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O Edifício Copan ocupa o número 200 da Avenida Ipiranga, no Centro de São Paulo, e integra a paisagem urbana da cidade desde 1966. 

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Idealizado por Oscar Niemeyer, com projeto estrutural do engenheiro Joaquim Cardozo, o prédio nasceu dentro das comemorações do IV Centenário da capital paulista. A obra começou em 1957 e passou por ajustes até sua conclusão.

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Com 115 metros de altura, 32 andares e cerca de 120 mil metros quadrados de área construída, o Copan reúne seis blocos e 1.160 apartamentos de diferentes metragens. 

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Além das unidades residenciais, abriga mais de 70 estabelecimentos comerciais no térreo e na galeria interna. Na prática, funciona como uma pequena cidade vertical.

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As curvas marcantes da fachada e os brises de concreto transformaram o edifício em um ícone da arquitetura moderna brasileira. 

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Porém, mais do que símbolo estético, o Copan sempre foi pensado como um centro urbano multifuncional, inspirado em grandes complexos internacionais. O projeto original previa, inclusive, hotel, cinema e teatro.

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Ao longo das décadas, o prédio passou por ciclos de valorização, desgaste e reestruturação. Atualmente, estamos dentro de um destes ciclos de reestruturação.

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Porque o Copan é famoso?

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O Edifício Copan é famoso porque reúne três elementos raros no mesmo endereço: escala urbana, assinatura arquitetônica e relevância histórica.

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Primeiro, a arquitetura. O projeto de Oscar Niemeyer transformou o prédio em um marco visual da cidade. As curvas sinuosas, os brises-soleil e o volume contínuo de concreto criaram uma identidade única no Centro de São Paulo. Quem olha o skyline da região reconhece o Copan imediatamente.

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Segundo, a dimensão. São 1.160 apartamentos distribuídos em seis blocos, além de dezenas de lojas e serviços no térreo. Com cerca de 120 mil metros quadrados de área construída, o prédio funciona como uma cidade vertical. Essa escala sempre chamou atenção da imprensa, de urbanistas e de turistas.

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Além disso, o Copan atravessou diferentes fases da história paulistana. Já enfrentou períodos de degradação urbana, passou por revitalizações e se consolidou como endereço desejado por artistas, intelectuais e profissionais criativos.

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Na prática, o Copan é famoso porque simboliza São Paulo: denso, diverso, contraditório e em constante transformação. 

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Quais famosos moram no Copan?

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Ao longo das décadas, o Edifício Copan se consolidou como endereço de artistas, intelectuais e criadores que ajudaram a reforçar sua imagem cultural.

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Entre os nomes mais associados ao prédio estão o humorista Paulo Vieira, o estilista Walério Araújo, o apresentador Caio Braz e a cantora Manu Gavassi, que possui imóvel no edifício. Também figuram na lista a drag queen Eloína dos Leopardos e a atriz Mika Lins.

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Em gerações anteriores, o Copan já abrigou o cineasta Jean-Claude Bernardet e o dramaturgo Plínio Marcos, nomes relevantes da cena cultural brasileira.

A chegada do Airbnb

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A transformação mais recente do Edifício Copan começou de forma gradual, por volta de 2014, quando os primeiros anúncios de apartamentos para locação de curta temporada passaram a aparecer na Airbnb.

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No início, o movimento gerou resistência interna. Afinal, o Copan sempre teve destinação residencial. Porém, com o passar dos anos, a oferta cresceu. Hoje, mais de 200 das 1.160 unidades são destinadas à hospedagem temporária, segundo a própria administração do condomínio.

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Na prática, isso significa que o prédio passou a operar com um fluxo constante de hóspedes, semelhante ao de um hotel de médio porte. 

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Elevadores transportam malas, funcionários de limpeza circulam com enxovais, há maior rotatividade de pessoas nas áreas comuns e aumento na demanda por controle de acesso.

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Além disso, surgiram modelos de gestão profissional desses imóveis. Há proprietários que concentram dezenas de unidades e estruturaram equipes próprias para recepção, lavanderia e atendimento aos hóspedes.

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Esse cenário criou uma nova dinâmica interna. Parte dos moradores percebe valorização imobiliária e aquecimento do comércio local. 

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Outra parte relata desconforto com o aumento de circulação e com a sensação de perda de previsibilidade no cotidiano.

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O caso do Copan mostra algo que muitos síndicos já enfrentam em escala menor: quando a locação por temporada cresce sem planejamento coletivo, o impacto recai diretamente sobre segurança, governança e convivência.

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Em vídeo publicado no YouTube, um arquiteto fez um tour pelo Copan e ainda se hospedou via Airbnb no local. Assista:

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O impacto na rotina dos moradores

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No Edifício Copan, a expansão da locação por curta temporada alterou a dinâmica diária do prédio. E os relatos colhidos pela BBC News Brasil ajudam a entender como essa mudança se materializa na prática.

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O morador Alexandre Araújo resumiu a sensação de muitos vizinhos ao afirmar que há dias em que é preciso “pedir licença para os hóspedes para conseguir entrar no seu bloco”. 

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A frase revela algo simples, mas profundo: a previsibilidade do convívio diminui quando a rotatividade aumenta.

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Antes, moradores sabiam quem encontrariam no elevador. Hoje, a circulação constante de pessoas de passagem altera essa percepção. A historiadora Maíra Rosin, que vive no Copan há mais de uma década, relatou um episódio emblemático. 

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Ao entrar no elevador, encontrou dois hóspedes alcoolizados com caixa de som ligada. Segundo ela, a diferença está na relação com o espaço: quem mora tende a enxergar o prédio como casa; quem está hospedado o encara como local de férias.

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Além do barulho, a administração relata queixas relacionadas a uso inadequado de áreas comuns, sobrecarga da portaria e até hóspedes que desrespeitam regras estruturais do edifício.

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Na prática, o impacto não é apenas jurídico ou econômico. Ele é cotidiano. E, quando o fluxo de pessoas cresce sem protocolos claros, a gestão condominial passa a operar sob tensão constante.

O papel do síndico diante dos conflitos

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No Edifício Copan, o debate sobre locação por curta temporada não é apenas jurídico. Ele é político, operacional e, sobretudo, humano. E quem está no centro desse equilíbrio é o síndico.

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Após mais de 30 anos de gestão de Affonso Celso de Oliveira, figura histórica que conduziu o prédio em um processo de reorganização e valorização, o condomínio passou por uma transição delicada. 

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Oliveira faleceu em dezembro, e poucos dias depois assumiu o advogado Guilherme Milani. A eleição ocorreu em meio a um clima de expectativa. 

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Parte dos moradores temia que o Copan pudesse ampliar ainda mais o número de unidades destinadas ao Airbnb. A discussão já dividia opiniões nos grupos internos e nas assembleias.

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Milani reconhece que o tema não está pacificado. Segundo ele, existem “reclamações crônicas e esporádicas”. Alguns moradores convivem melhor com a rotatividade. Outros não aceitam a transformação da dinâmica residencial.

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Ao mesmo tempo, o síndico avalia que a modalidade contribuiu para valorização imobiliária e para o fortalecimento do comércio local. Ou seja, o gestor precisa lidar com interesses legítimos em direções opostas.

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Na prática, esse é o desafio real do síndico moderno: mediar conflitos sem agir por impulso, sustentar decisões com base na convenção e manter a governança acima das preferências individuais.

O que diz a legislação?

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O debate sobre locação por curta temporada em condomínios, como ocorre no Edifício Copan, ainda não tem uma resposta única no Brasil. 

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A própria reportagem da BBC mostra que o tema vive um “limbo jurídico”, sustentado por interpretações distintas da lei.

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Hoje, o Superior Tribunal de Justiça já analisou casos envolvendo plataformas como a Airbnb. 

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Algumas decisões indicam que, se a convenção do condomínio não proíbe expressamente a locação por temporada, o proprietário pode exercer esse direito. 

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Nesse entendimento, prevalece o direito de propriedade, previsto na Constituição Federal.

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Por outro lado, há decisões que consideram que, se a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial, a rotatividade típica da hospedagem descaracteriza o uso como moradia e pode ser restringida. 

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Nesse caso, o argumento se apoia no Código Civil, que exige respeito à finalidade das unidades.

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Outro ponto central é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que permite locação por temporada de até 90 dias. Defensores da prática sustentam que essa previsão já autoriza o modelo utilizado nas plataformas digitais. 

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Já opositores argumentam que, quando há prestação de serviços típica de hotelaria, o uso deixa de ser locação residencial.

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Vale lembrar que o Airbnb opera sob a lógica da Lei do Inquilinato, diferentemente de hotéis e pousadas, que seguem regulamentação específica do Ministério do Turismo, como a Portaria MTur nº 28/2025.

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Além disso, há proposta de alteração do Código Civil em tramitação no Congresso que pode exigir autorização expressa na convenção para permitir a hospedagem em prédios residenciais. 

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Caso avance, o tema tende a ganhar mais segurança jurídica.

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📲 Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre o caso:

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O que os síndicos podem aprender com o caso Copan?

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O caso do Edifício Copan mostra que o debate sobre locação por temporada não começa na Justiça. Ele começa na rotina.

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Primeiro, o síndico precisa entender que o conflito não é apenas jurídico. Ele envolve sensação de segurança, previsibilidade e pertencimento. 

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Quando a rotatividade aumenta, moradores sentem que o prédio perde identidade. Se a gestão ignora essa percepção, o desgaste cresce.

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Segundo, a convenção não pode ser um documento esquecido. O que costuma acontecer é o condomínio discutir Airbnb sem revisar formalmente suas regras. 

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Depois, quando o conflito se intensifica, a assembleia vira palco de tensão. Revisar cláusulas, esclarecer destinação e registrar decisões protege a gestão.

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Além disso, o Copan evidencia a importância do controle operacional. Cadastro de hóspedes, regras claras para áreas comuns, política de uso de elevadores e protocolo para ocorrências deixam de ser detalhes administrativos. Eles viram ferramentas de estabilidade.

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Outro ponto é a neutralidade técnica. O síndico não pode agir movido por preferência pessoal. Ele precisa sustentar decisões com base legal, transparência e registro documental. Isso reduz questionamentos futuros.

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Por fim, o aprendizado central é este: quando o perfil de uso das unidades muda, a gestão precisa evoluir junto. Organização financeira, comunicação estruturada, registro de deliberações e histórico digital de decisões tornam-se ainda mais estratégicos.

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📲 Leia também: Qual o melhor aplicativo para condomínios?

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