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Advocacia condominial exige independência, contratação direta e transparência
A profissionalização da gestão condominial aproximou administradoras, imobiliárias, empresas de sindicatura profissional e advogados especializados. Essa integração pode contribuir para a prevenção de litígios, a organização de documentos, a cobrança regular de créditos e a gestão de riscos.
No entanto, a cooperação entre esses agentes precisa respeitar os limites éticos que regem a advocacia.
O ponto central é simples: a advocacia não pode ser tratada como produto, benefício comercial ou serviço acessório de uma administradora.
O advogado atua com independência técnica, dever de sigilo e responsabilidade direta perante seu cliente.
Por isso, o condomínio deve ter liberdade para escolher o profissional ou a sociedade de advogados que o representará, sem imposições, exclusividades ou vantagens econômicas vinculadas ao contrato de administração.
Consulta oficial
A Comissão Especial de Advocacia Condominial da OAB/SP submeteu à Primeira Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP a Consulta em Abstrato nº 25.0886.2025.012218-6/PTTED.
A iniciativa busca promover debate institucional sobre situações recorrentes no mercado, como departamentos jurídicos internos de administradoras, indicação de advogados parceiros, cobrança de cotas, publicidade conjunta e compartilhamento de honorários.
O julgamento e eventual orientação definitiva, contudo, competem exclusivamente ao Tribunal de Ética e Disciplina.
No campo da cobrança condominial, é importante distinguir as atividades administrativas das atribuições privativas da advocacia.
A administradora pode emitir boletos, controlar pagamentos, encaminhar lembretes administrativos e preparar relatórios de inadimplência.
Já a consultoria jurídica, a definição de estratégias de cobrança, a elaboração de pareceres, a atuação processual e a representação judicial exigem advogado ou sociedade regularmente inscritos na OAB, contratados diretamente pelo condomínio.
Também merece atenção a existência de departamentos jurídicos internos. É legítimo que uma administradora mantenha advogado ou departamento jurídico para defender seus próprios interesses e orientar suas atividades empresariais.
Isso não significa, porém, que esse profissional represente automaticamente os condomínios administrados.
Quando o advogado atua para a administradora, seu cliente é a administradora; para atuar em favor do condomínio, é necessária contratação própria, com objeto definido e análise prévia de eventual conflito de interesses.
A indicação de advogados não é, isoladamente, vedada. O problema surge quando a indicação se transforma em imposição, exclusividade, intermediação remunerada ou restrição à liberdade de escolha do condomínio.
O vínculo profissional deve ser formado diretamente entre cliente e advogado, mediante contrato de honorários independente do contrato de administração.
O compartilhamento de honorários
Outro ponto sensível é o compartilhamento de honorários advocatícios. Honorários contratuais e sucumbenciais possuem regime próprio e não devem ser utilizados como remuneração indireta de administradoras, imobiliárias, empresas de sindicatura ou terceiros estranhos à advocacia.
A retenção, divisão ou repasse de honorários pode caracterizar mercantilização da profissão, captação indevida de clientela e comprometimento da autonomia profissional.
A publicidade exige o mesmo cuidado. A advocacia pode realizar publicidade informativa, discreta e sóbria, mas não deve ser anunciada como diferencial comercial de empresa não advocatícia.
Expressões como “jurídico incluso”, “advogado do condomínio” ou “cobrança jurídica sem custo”, quando utilizadas como estratégia de venda de serviços de administração, podem induzir o mercado a entender que a advocacia integra o objeto empresarial da administradora.
A boa prática é preservar fronteiras claras. Administradoras administram; síndicos representam e executam decisões; advogados prestam consultoria e representação jurídica com independência.
A cooperação entre esses profissionais é legítima e desejável, desde que haja transparência, contratos próprios, respeito ao sigilo, ausência de conflito de interesses e plena liberdade de escolha do condomínio.
A evolução do mercado condominial não deve levar à mercantilização da advocacia.
Ao contrário, deve reforçar a necessidade de relações profissionais bem delimitadas, capazes de proteger o condomínio, o advogado, a administradora e, principalmente, a segurança jurídica da coletividade.
A atuação ética não dificulta a gestão condominial: ela torna a gestão mais segura, transparente e sustentável.
