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Como funciona a execução de cota condominial?

A ação de execução da cota condominial é o procedimento realizado para cobrar dívidas não pagas em um condomínio. O procedimento legal visa manter os proprietários em dia com suas obrigações financeiras.

Na prática, os proprietários de unidades autônomas precisam fazer contribuições mensais, conforme convenção condominial.

Ela estabelece o pagamento mensal ou periódico, utilizado para manter a estrutura do condomínio. Isso inclui a manutenção, serviços gerais e despesas comuns.

Atualmente, existem uma série de decisões judiciais relacionadas à execução de cotas condominiais. Para esclarecer o tema, a uCondo preparou um novo conteúdo. Boa leitura!

Índice:

advogado ajuiza ação de execução de cota condominial
Ação de execução de cota condominial acontece após tentativas de cobrança que não tiveram resultado.



O que é cota condominial?

A cota condominial é a parcela que cada proprietário de unidade em um condomínio é responsável por pagar. Em geral, esse pagamento é mensal.

Essa cota é utilizada para cobrir os custos comuns associados à manutenção, gestão e operação do condomínio. 

Esses custos podem incluir despesas como limpeza, manutenção de áreas comuns, segurança, iluminação, serviços de portaria, seguro do prédio, entre outros. 




Como funciona a cota condominial?

A cota condominial é determinada com base na fração ideal de cada unidade no condomínio. Geralmente, o valor final está relacionado à metragem do imóvel. 

Em condomínios com unidades idênticas, o valor costuma ser o mesmo para todos os moradores.

Já em condomínios que possuem unidades de diferentes tamanhos, o valor costuma ser diferente, conforme a fração ideal.

Por exemplo: Se uma unidade tem 100 metros quadrados e a área total de todas as unidades é 1000 metros quadrados, a fração ideal dessa unidade seria 1/10. Isso significa que o proprietário é responsável por 1/10 das despesas do condomínio e tem direito a 1/10 do uso das áreas comuns.




Quem deve pagar a taxa condominial?

A taxa condominial deve ser paga pelos proprietários das unidades do condomínio. 

Estes proprietários devem pagar as cotas de acordo com as regras estabelecidas pela administração do condomínio. 

Em alguns casos, os inquilinos também podem ser responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, dependendo do que foi acordado no contrato de locação.




Como cobrar cotas condominiais?

Antes de cogitar a execução da cota, é preciso ter um sistema eficiente para fazer a cobrança da taxa condominial.

O condomínio deve fornecer notificações prévias e oportunidades de regularização da dívida antes de buscar a ação judicial

Para cobrar cotas condominiais de forma eficaz, o condomínio pode seguir algumas etapas:

  1. Comunicação inicial: Assim que a cota condominial estiver vencida, o condomínio deve entrar em contato com o proprietário inadimplente. Em geral, isso é feito por correspondência, por e-mail e ou através de um sistema de gestão.

  2. Envio de lembretes: Se o pagamento não for realizado após a primeira comunicação, o condomínio pode enviar lembretes adicionais. Pelo app uCondo, por exemplo, é possível configurar a emissão de lembretes automáticos.

  3. Notificação formal: Se o proprietário continuar inadimplente, o condomínio pode enviar uma notificação formal por meio de um advogado, informando sobre a dívida pendente, os prazos para pagamento e as consequências legais da inadimplência.

  4. Ação judicial: Se todas as tentativas de resolver a situação de forma amigável falharem, o condomínio pode entrar com uma ação judicial de cobrança de cotas condominiais contra o proprietário inadimplente.

  5. Execução judicial: Se o tribunal decidir a favor do condomínio na ação judicial, pode emitir uma ordem de pagamento contra o proprietário inadimplente. Se o pagamento não for realizado voluntariamente, o condomínio pode solicitar medidas de execução, como penhora de bens, para garantir o pagamento da dívida.

Leia mais: Como fazer cobranças em condomínios?

Possui dificuldade com as cobranças mensais no seu condomínio? Assista o vídeo abaixo:




Como executar cotas condominiais?

Uma ação de execução de cota condominial é necessária quando um proprietário de unidade em um condomínio deixa de pagar suas cotas condominiais.

Quando isso ocorre, a administração do condomínio pode iniciar uma ação judicial para cobrar as cotas atrasadas. 

Geralmente, esse processo envolve o condomínio apresentando uma petição ao tribunal solicitando a execução das cotas condominiais não pagas

Se o tribunal decidir a favor do condomínio, pode emitir uma ordem de execução para cobrar as cotas em atraso do proprietário inadimplente. 

Em alguns casos, isso pode resultar na penhora de bens do proprietário para quitar a dívida.

Neste caso, muitos podem se perguntar: Qual o tipo de ação o condomínio poderá propor para cobrar as taxas condominiais?

O condomínio pode propor uma ação judicial chamada "ação de cobrança de cotas condominiais" para recuperar as taxas condominiais não pagas.

Recentemente, algumas decisões judiciais abriram precedentes em relação às execuções de taxas condominiais.




Formalidade na execução de dívida condominial

Em setembro de 2023, uma decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a execução de dívida condominial não exige formalidade com documentos.

Na ocasião, a turma julgava a anulação de uma execução.

Os coproprietários de uma unidade exigiam a apresentação do registro da convenção condominial em cartório de imóveis, além do orçamento anual aprovado em assembleia. 

O colegiado, no entanto, considerou que as exigências eram desnecessárias.

Para comprovar a dívida, o condomínio precisa apresentar somente cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas, além dos documentos que comprovem a inadimplência.

Em sua explicação, a ministra relatora, Nancy Andrighi, argumentou que o excesso de formalidade pode prejudicar outros moradores:

"Não há que se demandar, por outro lado, excesso de formalidades na apresentação desses documentos, uma vez que, a toda evidência, a intenção do legislador foi facilitar a cobrança dos débitos, evitando onerar sobremaneira os demais condôminos em razão da inadimplência de outro(s)", justificou a magistrada.




Como controlar a inadimplência?

Para controlar a inadimplência em um condomínio, é essencial adotar uma abordagem proativa e sistemática. Um sistema de gestão condominial, como o uCondo, pode desempenhar um papel fundamental nesse processo.

Primeiramente, o sistema permite que o condomínio mantenha um registro detalhado das cotas condominiais de cada unidade. Isso inclui histórico de pagamentos e eventuais inadimplências

Com isso, o gestor tem uma visão clara da situação financeira do condomínio para o acompanhamento de unidades em atraso.

Além disso, o uCondo oferece recursos de comunicação integrados, como mensagens automáticas e lembretes de pagamento. Eles ajudam a manter os proprietários atualizados sobre suas obrigações financeiras e os prazos de pagamento. Isso pode ajudar a prevenir a inadimplência, lembrando os moradores sobre suas responsabilidades.

Leia mais: Como reduzir a inadimplência no condomínio?

Quer saber mais sobre a inadimplência e suas consequências? Assista o vídeo a seguir:

Para evitar situações parecidas com a descrita no vídeo acima, a uCondo preparou um material gratuito: o Kit de Controle de Inadimplência.

Com esse material, gestores podem fazer o controle da inadimplência e estabelecer uma estratégia para reduzir (ou até eliminar) este problema.

Cadastre-se no formulário abaixo para baixar o Kit de Controle de Inadimplência da uCondo:

Perguntas Frequentes (FAQ): 

Sou obrigado a pagar a taxa de condomínio?

Se você é proprietário de uma unidade ou se o seu contrato estabelece isso, sim, você é obrigado a pagar a taxa de condomínio. Isso é estabelecido pelo artigo 1.336 do Código Civil.

O que acontece se eu não pagar condomínio?

Existem várias sanções que podem ser aplicadas em moradores inadimplentes, que vão desde juros e multa até a penhora de imóveis.

Quanto tempo posso ficar devendo o condomínio?

Não há um período exato em que você “pode” dever condomínio. O Código Civil estabelece que o morador é considerado inadimplente no dia seguinte ao vencimento de sua fatura ou cota.

Quem não paga o condomínio pode perder o imóvel?

Em casos extremos, sim. Se um proprietário não pagar as cotas condominiais por um e não responder às tentativas de comunicação e cobrança, o condomínio pode entrar com uma ação judicial para cobrar a dívida. Isso pode ocasionar ações de despejo e a penhora do imóvel.

O que causa o aumento na taxa de condomínio?

Existem vários fatores que influenciam no aumento da taxa de condomínio, como a inadimplência, a má gestão e a falta de conservação do condomínio. Assista o vídeo abaixo para saber mais:

Postado em  

July 24, 2024

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