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O inquilino que não paga aluguel e a ordem de despejo
Em meio às complexidades do universo imobiliário, um tema é realidade para muitos proprietários: a inadimplência do inquilino e as possíveis ordens de despejo. O não pagamento do aluguel não apenas cria um problema financeiro para os locadores, mas também pode abrir o caminho para uma ordem de despejo.
Para entender como funciona essa etapa da cobrança e quais caminhos tomar, é preciso entender o cenário jurídico e prático das locações.
Para isso, também é preciso compreender tudo o que acontece quando o proprietário se depara com um inquilino que não honra suas obrigações financeiras.
No novo post do blog uCondo, vamos abordar a inadimplência e ordens de despejo, te explicando os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas nesse delicado equilíbrio de relações locatícias.
Índice:
- O que é inadimplência de aluguel?
- Como cobrar inquilino que não paga aluguel?
- Quanto tempo o inquilino pode atrasar o aluguel?
- Qual o valor da multa por atraso no aluguel?
- Como calcular a multa por atraso de aluguel?
- Cobrança judicial de aluguel atrasado
- Ordem de despejo: como funciona?
- Quando o inquilino pode ser despejado?
- Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
- Modelo gratuito de contrato de locação
O que é inadimplência de aluguel?
A inadimplência de aluguel refere-se à situação em que um inquilino deixa de cumprir com suas obrigações financeiras ao não efetuar o pagamento do valor acordado no contrato de locação.
Em outras palavras, quando o inquilino não paga o aluguel na data estipulada, caracteriza-se a inadimplência. Esse cenário pode gerar diversos desafios tanto para o locador quanto para o inquilino, acarretando implicações legais e financeiras.
A inadimplência de aluguel pode surgir por diferentes motivos, como dificuldades financeiras pessoais, perda de emprego, ou simplesmente negligência no cumprimento das responsabilidades contratuais.
Quatorze meses sem pagar o aluguel
Na cultura popular, temos um “ótimo” exemplo de inadimplência de aluguel: o seu Madruga (Don Ramón, em espanhol). Um dos personagens mais queridos da Vila do Chaves, o morador do 72 pode ser considerado um inadimplente “premium”.
O seriado de televisão mexicano criado por Roberto Gómez Bolaños, o Chaves, se passa em um conjunto habitacional da Cidade do México. Ao todo, são cerca de 80 unidades, todas de propriedade do seu Barriga (Zenon Barriga y Pesado, em espanhol).
O maior sucesso da história da Televisa teve sete temporadas entre 1973 e 1980. Durante todos esses anos e em um número considerável de episódios, o Seu Barriga aparecia na Vila do Chaves para cobrar o aluguel dos moradores.
Além do desafio de se livrar das boladas dos meninos Chaves e Quico, Zenon Barriga tinha outro problema: cobrar o aluguel do Seu Madruga, que estava há 14 meses sem pagar o aluguel. E assim permaneceu durante todo o seriado.
Os que assistiram o seriado, sabem que Madruga teve dezenas de profissões diferentes… mas no fundo, ele não era muito fã de trabalhar. Para efeito cômico, a grande maioria das suas empreitadas acabava dando errado.
Por se tratar de um programa fictício, a piada dos “14 meses sem pagar o aluguel” se tornou recorrente. Zenon seguia cobrando, mas sempre imaginando que nunca receberia o dinheiro pelo aluguel.
Quanto o seu Madruga devia de aluguel?
Em uma ação de marketing, uma imobiliária mexicana chegou a calcular qual seria a dívida de Seu Madruga apenas com os meses devidos de aluguel.
De acordo com o levantamento da Imobiliária Nuroa, a quantia aproximada para a época estaria na casa dos US$ 1.617. Na conversão atual para reais, o valor seria de R$ 7.986.
Em uma edição da Comic Con Experience Worlds, o intérprete do Seu Barriga (em tom bem humorado) chegou a afirmar que o total devido pelo Seu Madruga seria de aproximadamente 120 mil euros.
Como cobrar inquilino que não paga aluguel?
Na década de 70, cobrar um inquilino que não paga aluguel era uma tarefa que dependia apenas do “boca a boca”. Todas as cobranças eram feitas de forma individual, através de conversas ou por correspondência.
Atualmente, a tecnologia é uma aliada de quem precisa fazer cobranças. Com ela, existem passos que você pode seguir para lidar com essa inadimplência de maneira eficaz:
- Comunicação Clara: Entre em contato com o inquilino assim que perceber o atraso no pagamento. Seja claro e firme, mas mantenha uma abordagem profissional e respeitosa.
- Entenda a Situação: Pergunte ao inquilino sobre os motivos do atraso para entender melhor a situação. Algumas vezes, problemas temporários podem ser resolvidos com um acordo amigável.
- Negociação e Acordo: Esteja aberto a negociações, como um plano de pagamento parcelado para os valores em atraso. Formalize qualquer acordo por escrito para evitar mal-entendidos futuros.
- Notificação Formal: Se as tentativas amigáveis não surtirem efeito, envie uma notificação formal por escrito, indicando o valor devido, prazos e as possíveis consequências. Mantenha cópias de toda a correspondência.
- Conheça seus Direitos: Esteja ciente das leis relacionadas ao aluguel e inadimplência, como a Lei do Inquilinato. Isso ajuda a garantir que você esteja seguindo os procedimentos corretos.
- Assistência Jurídica: Considere buscar assistência jurídica para orientação específica em seu caso. Lidar com inadimplência exige paciência e uma abordagem equilibrada. É importante agir rapidamente, mas também com responsabilidade e respeito às leis locais.
- Ordem de Despejo: Se todas as tentativas falharem, consulte um advogado para iniciar o processo de ordem de despejo, se permitido pelas leis locais. Certifique-se de seguir os procedimentos legais para evitar complicações futuras.
Quanto tempo o inquilino pode atrasar o aluguel?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o aluguel já está “atrasado” a partir do primeiro dia após o vencimento. Pela Lei, o locatário que não realizar o pagamento do valor em até quinze dias poderá sofrer uma ação de despejo.
É comum que haja a negociação entre as partes em algumas situações, enquanto em outras, é comum que o proprietário entre com uma ordem de despejo ao entender que não há avanço na negociação ou nos pagamentos.
Qual o valor da multa por atraso no aluguel residencial?
Não existe um valor fixo universal, pois isso depende das negociações entre o locador e o inquilino. No entanto, existe um ponto central: o valor da multa por atraso no aluguel precisa ser estipulado no contrato de locação, assinado por locador e locatário.
No artigo 23, a Lei do Inquilinato estabelece o seguinte:
“O locatário é obrigado a:
I — pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”.
Ao não fazer o pagamento em dia, o inquilino pode ser punido com multa, prática que é estabelecida pelo Código Civil.
A maioria dos contratos prevê multa de 10% para o caso de atraso. Em relação aos juros, é importante destacar que o máximo permitido por lei é de 1% ao mês.
Como calcular a multa por atraso de aluguel?
Vamos exemplificar o cálculo da multa e juros sobre um aluguel com base em uma cláusula contratual específica que estabelece uma multa de 10% e juros de 1% ao mês para atrasos de pagamento.
- Valor do Aluguel: Suponhamos que o valor do aluguel seja R$ 1.000,00.
- Multa por Atraso (10%): A multa de 10% seria calculada aplicando-se essa porcentagem ao valor do aluguel. Multa = R$ 1.000,00 * 10% = R$ 100,00.
- Juros por Atraso (1% ao mês): Para calcular os juros, aplica-se a taxa de juros mensal ao valor do aluguel. Juros = R$ 1.000,00 * 1% = R$ 10,00.
- Total a ser Pago (com multa e juros): A soma da multa e dos juros é adicionada ao valor original do aluguel. Total a ser pago = Valor do Aluguel + Multa + Juros. Total a ser pago = R$ 1.000,00 + R$ 100,00 + R$ 10,00 = R$ 1.110,00.
Cobrança judicial por aluguel atrasado
Anteriormente, citamos os passos necessários para a cobrança do aluguel atrasado e como fazer isso de forma extrajudicial.
No entanto, existem muitas situações em que essas possibilidades se esgotam. Desta forma, os proprietários acabam tendo que fazer a cobrança de forma judicial.
A cobrança judicial por aluguel atrasado envolve uma série de etapas e procedimentos legais. Em geral, ela segue os passos abaixo:
- Revisão do Contrato de Locação: Verifique cuidadosamente as cláusulas do contrato de locação relacionadas ao pagamento e possíveis penalidades por atraso.
- Consulte um Advogado: Procure a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para entender as leis locais e avaliar a viabilidade da cobrança judicial.
- Notificação Formal por Escrito: Envie uma notificação formal por escrito ao inquilino informando sobre o atraso no pagamento, destacando o valor em dívida, as penalidades e estabelecendo um prazo para o pagamento.
- Intimação ou Ação de Despejo: Se o inquilino não responder à notificação ou não cumprir com o pagamento no prazo estipulado, consulte seu advogado para emitir uma intimação ou iniciar uma ação de despejo.
- Petição Inicial: O advogado preparará uma petição inicial detalhando os motivos da ação judicial, os valores em atraso e as penalidades.
- Citação do Inquilino: O inquilino será citado oficialmente para comparecer ao tribunal e responder à ação judicial.
- Audiência Judicial: Uma audiência será realizada para que ambas as partes apresentem seus argumentos e evidências.
- Decisão Judicial: Com base na audiência, o tribunal tomará uma decisão, que pode incluir uma ordem de pagamento do aluguel em atraso, despejo ou outras medidas conforme a legislação local.
- Execução da Decisão: Se a decisão for favorável ao locador, o próximo passo é a execução da decisão, que pode envolver a cobrança de valores em atraso e, se necessário, a expulsão do inquilino.
Ordem de despejo: como funciona?
A ordem de despejo é um processo legal que permite ao locador recuperar a posse de seu imóvel quando o inquilino não cumpre com as obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel ou outras violações do contrato de locação.
O processo geralmente segue algumas etapas, mas é importante ressaltar que os detalhes podem variar dependendo da legislação local e do contrato que foi estabelecido inicialmente.
Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre o assunto:
Quando o inquilino pode ser despejado?
O despejo de um inquilino é uma medida extrema e sujeita a regulamentações legais específicas.
Existem diversas situações em que um locador pode buscar o despejo de um inquilino, geralmente baseadas em violações contratuais ou questões legais.
Dentre as circunstâncias mais comuns, podemos citar:
- Violação das Condições Contratuais: O não cumprimento de cláusulas contratuais, como sublocação não autorizada, danos ao imóvel ou manutenção inadequada, pode justificar um despejo.
- Atraso Recorrente no Pagamento do Aluguel: Se o inquilino torna-se uma fonte constante de atrasos nos pagamentos do aluguel, isso pode levar a medidas legais.
- Uso Incorreto do Imóvel: Caso o inquilino utilize o imóvel para atividades ilegais ou prejudiciais, isso pode resultar em um despejo.
- Ameaça à Segurança do Imóvel ou dos Moradores: Se o inquilino representa uma ameaça à segurança do imóvel ou dos demais moradores, isso pode justificar um despejo.
- Despejo por Venda ou Renovação do Imóvel: Em algumas jurisdições, o locador pode buscar o despejo se decidir vender o imóvel ou realizar reformas substanciais que exijam a desocupação.
- Não Renovação do Contrato de Locação: Em contratos de locação por prazo determinado, se o locador optar por não renovar o contrato, o inquilino pode ser obrigado a desocupar o imóvel.
Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
Não existe um prazo específico para o despejo do inquilino, seja por inadimplência ou por qualquer outro problema.
Em geral, quando a inadimplência do inquilino é recorrente, a relação com o locador tende a “enfraquecer”.
Após cumprir os passos descritos acima, muitos proprietários podem optar por obter uma ordem de despejo, a fim de desocupar seu imóvel.
De acordo com o JusBrasil, é comum que as ações de despejo tenham decisões ajuizadas entre 30 e 60 dias após o início do “problema”.
Modelo de contrato de locação
Para garantir a segurança do locador e do locatário, a segurança e transparência são fundamentais na confecção dos contratos de locação.
Para simplificar esse processo e garantir uma base sólida para a relação entre locadores e locatários, a uCondo tem o prazer de disponibilizar um Modelo de Contrato de Locação totalmente editável e gratuito.
Este modelo foi cuidadosamente elaborado para abranger as nuances essenciais de um contrato de aluguel, proporcionando clareza quanto às responsabilidades de ambas as partes, condições de pagamento, prazos e cláusulas essenciais para uma convivência tranquila.
Cadastre-se no formulário a seguir para baixar o material de forma gratuita:
Perguntas Frequentes (FAQ):
Quanto tempo posso atrasar o aluguel?
Não há um prazo fixo universal. Isso depende do contrato de locação e das leis locais. O atraso geralmente resulta em penalidades.
Até quantos dias o inquilino pode atrasar o aluguel?
O período de tolerância após a data de vencimento varia. Consulte o contrato de locação para determinar se há um prazo estabelecido.
O que fazer quando o inquilino não paga o aluguel?
Inicie com uma notificação formal por escrito. Se não houver resposta, consulte um advogado e considere medidas legais, como ação de despejo.
Como funciona ordem de despejo?
A ordem de despejo é um processo legal que envolve notificações, ações judiciais e, se concedida, exige que o inquilino desocupe o imóvel.
Quanto tempo demora para sair uma liminar de despejo?
O tempo pode variar. Após a entrada com a ação, uma liminar pode ser concedida em algumas semanas, mas o processo completo pode levar meses.
Quem não pode ser despejado?
Existem leis de proteção para certas categorias, como idosos, pessoas com deficiência e em situações específicas, dependendo das leis locais. Consulte a legislação para obter detalhes.
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