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STJ suspende processos sobre Airbnb nos condomínios em todo o Brasil
Na última semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu todas as decisões relacionadas à locação por curta temporada, através de plataformas com o Airbnb, nos condomínios residenciais.
Segundo o STJ, as decisões de diversos processos em todo o Brasil foram suspensas para uma análise aprofundada do tema.
A intenção é estabelecer uma “regra única” para todo o país.
Se existe um assunto capaz de inflamar as reuniões de condomínio e sobrecarregar o WhatsApp de qualquer síndico, é a locação de curta temporada por plataformas digitais.
De um lado, proprietários defendem o direito de propriedade e a rentabilidade do imóvel; de outro, gestores e moradores alertam sobre os impactos na rotina, no sossego e, principalmente, na segurança das áreas comuns.
Entenda o que muda a partir de agora, as diferenças em relação às decisões anteriores e como a sua gestão deve se preparar para o desfecho desse julgamento histórico.
O que está em jogo?
A grande controvérsia que os ministros vão fixar sob a relatoria do ministro Raul Araújo resume-se a uma pergunta crucial:
A cláusula que define a destinação do condomínio como estritamente residencial basta para impedir locações de curtíssimo período por aplicativos, mesmo que não haja uma linha proibindo explicitamente o Airbnb na convenção?
Até então, as decisões pelo país eram pulverizadas. No caso que originou um dos recursos afetados (REsp 2.272.536), o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) havia decidido a favor do proprietário.
Para o tribunal paulista, proibir o aluguel por temporada sem uma cláusula expressa feria o direito de propriedade, exigindo-se uma alteração da convenção por quórum de dois terços dos condôminos para que o bloqueio passasse a valer.
Contrário a essa visão, o condomínio recorreu ao STJ argumentando o oposto: a rotatividade diária ou semanal de desconhecidos desvirtua a essência de um edifício residencial, afetando diretamente a segurança, o sossego e a salubridade dos moradores permanentes.
Na visão do condomínio, a proibição já é intrínseca à destinação residencial e a convenção só precisaria ser mudada se o objetivo fosse permitir o modelo de hospedagem, não o contrário.
Por que todos os processos foram suspensos?
Quando o STJ adota o rito de recursos repetitivos, ele reconhece que existem milhares de ações idênticas travando as instâncias inferiores do Judiciário.
A suspensão nacional serve para congelar o andamento desses processos até que o tribunal defina uma tese obrigatória.
Quando o Tema 1.443 for julgado no mérito, a decisão do STJ servirá como um espelho e um guia vinculante: todos os juízes e tribunais do Brasil deverão aplicar rigorosamente a mesma conclusão para os casos pendentes.
Isso confere segurança jurídica, coerência e evita que vizinhos em prédios idênticos tenham respostas judiciais opostas.
A sutil (mas importante) diferença
Se você acompanha as notícias do mercado imobiliário e condominial, deve se lembrar de que a mesma Segunda Seção do STJ julgou uma matéria parecida recentemente.
É fundamental não confundir os dois movimentos:
- O julgamento anterior: Analisou um caso concreto específico. Por maioria, os ministros entenderam que a exploração reiterada, com alta rotatividade e caráter profissional (estilo hotelaria), descaracteriza a finalidade residencial. Naquela oportunidade, reforçou-se que, para liberar a prática em prédios estritamente residenciais, seria necessária a votação de dois terços dos condôminos, seguindo o art. 1.351 do Código Civil.
- A nova afetação (Tema 1.443): Vai transformar esse entendimento em uma tese geral e obrigatória para todo o país. Não se julga mais apenas o comportamento de um proprietário específico, mas sim o limite do poder da convenção condominial diante das plataformas digitais.
Como isso afeta o dia a dia e o que os gestores devem fazer?
Enquanto o STJ não publica o acórdão final de mérito, o ecossistema condominial entra em um período de cautela e atenção redobrada.
Na prática, administradoras e síndicos precisam agir com pragmatismo jurídico e inteligência operacional.
1. Mantenha as regras atuais, mas evite medidas extremas unilateralmente: Se o seu condomínio já possui uma proibição expressa aprovada em assembleia por quórum qualificado, a regra interna continua válida. Caso o condomínio não tenha regras claras e dependa apenas da interpretação da cláusula de "destinação residencial", o ideal é buscar orientação jurídica antes de aplicar multas pesadas ou barrar a entrada de inquilinos temporários na portaria, uma vez que as ações judiciais sobre o tema estão suspensas e a palavra final do STJ ainda será emitida.
2. Reforce o controle de acesso e segurança: Independentemente da discussão jurídica sobre o direito de alugar, o síndico tem o dever legal de zelar pela segurança da edificação. Exija que os proprietários que praticam locação por temporada forneçam os dados completos dos hóspedes (nome, documento, veículo e período exato de permanência) com antecedência.
3. Profissionalize a comunicação com os moradores: Grupos informais de WhatsApp costumam ser o estopim para conflitos envolvendo o uso de áreas comuns por inquilinos temporários. Centralize comunicados e registros de ocorrências em plataformas oficiais de gestão para que reclamações sobre barulho ou uso indevido da piscina sejam documentadas com precisão e sem exposição de dados sensíveis dos condôminos.
A tecnologia e a padronização de processos são as melhores defesas de um gestor enquanto o cenário legal se consolida.
Garantir relatórios claros, atas organizadas e canais de diálogo seguros evita que os problemas de convivência se transformem em batalhas judiciais exaustivas.
Continuaremos acompanhando de perto os desdobramentos do Tema 1.443 no STJ para trazer todas as atualizações e os impactos reais nas rotinas das administradoras e síndicos do Brasil.
Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre o tema:
