Airbnb no condomínio e a polêmica do aluguel por curta temporada

O uso de plataformas digitais como o Airbnb no condomínio ainda gera dúvidas entre síndicos, administradoras e moradores. Muitas vezes, surgem questionamentos sobre a legalidade da locação por curta temporada, como as oferecidas pela plataforma, e como isso impacta a convivência no ambiente condominial.

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Essas incertezas são ainda mais comuns em cidades com grande fluxo turístico, onde a demanda por hospedagens alternativas cresce significativamente.

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Além disso, a prática do aluguel por meio do Airbnb nos condomínios desperta debates sobre a regulamentação interna, a segurança e os direitos dos condôminos.

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Nesse cenário, é fundamental compreender o que a legislação e os regulamentos internos do condomínio estipulam sobre o assunto.

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Neste conteúdo da uCondo, vamos esclarecer as principais questões sobre a locação por curta temporada, apresentando as implicações legais, as decisões judiciais mais recentes e as melhores práticas para síndicos e administradoras. Boa leitura!

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Índice

• ‍O aluguel por curta temporada
• O que é e como funciona o Airbnb?
• Qual lei se aplica ao Airbnb?
• As decisões judiciais sobre o tema
• Uma nova polêmica no Rio de Janeiro
• A proibição da locação por curta temporada
• Como lidar com o Airbnb no condomínio?
• Modelo gratuito de contrato de locação

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O aluguel por curta temporada

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O crescente uso de plataformas digitais, como Airbnb e Booking, impulsionou a tendência do aluguel por curta temporada. Essas ferramentas conectam de maneira simples e rápida locadores e inquilinos, proporcionando maior conveniência.

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De acordo com a Organização Mundial do Turismo (OMT), o mercado global de aluguel de férias de curto prazo foi avaliado em USD 109,76 bilhões em 2022.

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Além disso, a mesma pesquisa indica que esse mercado deve crescer a uma taxa anual de 11,2% entre 2023 e 2030.

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Esse crescimento é impulsionado não apenas pela flexibilidade que os aluguéis de curta temporada oferecem, mas também pela mudança nos hábitos de consumo de viajantes, que buscam experiências mais personalizadas e locais alternativos para hospedagem.

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O que caracteriza aluguel de curta temporada?

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O aluguel por curta temporada se caracteriza pela locação de imóveis por um período reduzido, geralmente inferior a 30 dias.

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Em boa parte das locações, a estadia dura menos de uma semana.

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Essa modalidade é especialmente popular em destinos turísticos e áreas urbanas com alta demanda de viajantes.

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Na ponta do lápis, o consumidor acaba pagando mais barato do que pagaria em um quarto de hotel, podendo ter um apartamento ao seu dispor.

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Ao contrário dos contratos tradicionais de longo prazo, o aluguel por curta temporada oferece flexibilidade tanto para os locatários quanto para os proprietários.

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Por isso, muitos proprietários veem nessa opção uma forma de maximizar a rentabilidade de seus imóveis.

O que é Airbnb?

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O Airbnb é uma plataforma online que conecta pessoas que desejam alugar quartos, apartamentos ou casas, aos viajantes que estão em busca de hospedagem temporária. 

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Fundada em 2008, a empresa revolucionou a indústria hoteleira ao oferecer uma alternativa mais barata, acessível e personalizada para acomodações durante viagens.

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Uma das principais características do Airbnb é a diversidade de opções disponíveis. Os anfitriões podem oferecer desde um quarto extra em sua casa até uma mansão inteira para aluguel. 

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Além disso, os viajantes têm a oportunidade de vivenciar uma experiência mais autêntica ao se hospedar em um ambiente residencial, em vez de um hotel convencional.

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Recentemente, a principal polêmica relacionada à plataforma está ligada ao uso do Airbnb nos condomínios residenciais.

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🏢 Leia também: Como serão os condomínios do futuro?

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Como funciona o Airbnb?

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Através do Airbnb, os anfitriões podem cadastrar seus imóveis e disponibilizá-los para aluguel por curtos períodos de tempo. 

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Os viajantes, por sua vez, podem buscar e reservar acomodações que atendam às suas necessidades e preferências. A reserva pode ser para uma única noite, um fim de semana ou uma estadia prolongada.

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A plataforma se destaca por sua facilidade de uso, permitindo que os usuários visualizem fotos e avaliações dos imóveis. Ele também podem entrar em contato direto com os anfitriões para esclarecer dúvidas ou negociar detalhes da hospedagem.

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No entanto, a popularidade do Airbnb também gerou debates e questionamentos sobre sua regulamentação em várias cidades e países. 

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Muitas localidades têm implementado restrições e regulamentos específicos para o aluguel de imóveis por curtos períodos. Essas restrições também acontecem em relação ao Airbnb e às demais plataformas de locação, como a Booking.com, a Vrbo e a Expedia.

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Um dos interessados é o setor hoteleiro, que vê as plataformas digitais como uma prática desleal, uma vez que oferecem um serviço quase idêntico mas sem ter que lidar com a carga tributária que os hotéis lidam.

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Sendo assim, estas restrições visam proteger o mercado imobiliário local, garantir a segurança dos hóspedes e preservar a harmonia dos bairros e condomínios.

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Para esclarecer a relação do Airbnb com os condomínios, a uCondo preparou um vídeo especial. Assista:

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Como alugar pelo Airbnb?

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Alugar pelo Airbnb é um processo relativamente simples, o que facilita muito a usabilidade e a disseminação da plataforma. 

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Aqui estão os passos básicos para alugar uma acomodação através da plataforma:

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1. Cadastro: Primeiramente, você precisa criar uma conta no Airbnb. Isso pode ser feito pelo site oficial ou pelo aplicativo móvel. Você pode se cadastrar usando seu endereço de e-mail, conta do Google ou do Facebook.

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2. Pesquisa e seleção: Após criar sua conta, você pode começar a explorar as opções disponíveis. Utilize a barra de pesquisa para inserir o destino, as datas de check-in e check-out desejadas e o número de hóspedes. Você pode filtrar os resultados com base em suas preferências, como tipo de acomodação, preço, comodidades e avaliações de outros viajantes.

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3. Detalhes da reserva: Ao encontrar uma acomodação que atenda às suas necessidades, clique nela para obter mais informações. Verifique as fotos, descrição detalhada, regras da casa e políticas de cancelamento. Além disso, leia as avaliações de outros hóspedes para obter uma perspectiva mais completa sobre a experiência oferecida pelo anfitrião.

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4. Contato com o anfitrião: Se estiver satisfeito com a acomodação, você pode entrar em contato direto com o anfitrião através do botão "Fale com o anfitrião" ou "Enviar mensagem". Esse é o momento ideal para fazer perguntas adicionais, esclarecer dúvidas e negociar detalhes, se necessário.

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5. Reserva: Após conversar com o anfitrião e obter todas as informações necessárias, você pode prosseguir com a reserva. Selecione as datas específicas da sua estadia e clique em "Reservar" ou "Confirmar reserva". Nesse momento, você geralmente será solicitado a efetuar o pagamento, que pode ser feito através de métodos como cartão de crédito, PayPal ou outros sistemas de pagamento disponíveis.

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6. Confirmação: Após o pagamento ser processado, a reserva será confirmada. Você receberá uma confirmação por e-mail contendo os detalhes da reserva, informações de contato do anfitrião e quaisquer instruções adicionais relevantes.

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7. Check-in: Chegando no local, siga as instruções do anfitrião para realizar o check-in. Alguns anfitriões preferem encontrá-lo pessoalmente, enquanto outros podem fornecer instruções detalhadas para acessar o imóvel de forma independente. Em caso de dúvidas ou problemas durante a estadia, você pode entrar em contato com o anfitrião através da plataforma Airbnb.

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Lembre-se de respeitar as regras da casa e as políticas do Airbnb durante sua estadia.

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Após o check-out, é importante deixar uma avaliação honesta sobre sua experiência para ajudar outros viajantes na escolha de suas acomodações.

Qual a legislação aplicável ao Airbnb?

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A legislação aplicável ao Airbnb e às demais plataformas de locação de imóveis ainda é tema de debate. Existem duas Leis que podem se aplicar.

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Caso seja considerada uma atividade hoteleira, a principal legislação seria a Lei Geral de Turismo (Lei nº 11.771/2008).

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Se a atividade for considerada como moradia, a principal legislação é a Lei da Locação ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A lei é muito popular no meio condominial, sendo uma leitura obrigatória para síndicos e gestores.

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Como dito acima, a questão fica: qual a Lei aplicada para locação por temporada e aluguel via Airbnb no condomínio?

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⚖️ Leia mais: A Lei do Inquilinato atualizada

As decisões judiciais sobre o tema

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Desde o final de 2021, a discussão sobre a locação via Airbnb nos condomínios esquentou após uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

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Na decisão, ficou estabelecido que a restrição imposta por um condomínio residencial à locação de unidades por curta temporada, incluindo o uso de plataformas como o Airbnb, pode ser considerada “legal e razoável”.

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No caso analisado, um condomínio em Londrina incluiu uma cláusula em sua convenção para proibir aluguéis de curto prazo com duração inferior a 90 dias. 

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Por unanimidade, o STJ entendeu que cabe ao condomínio decidir sobre a conveniência de permitir ou não a locação por curto período. Isso pode acontecer desde que esteja de acordo com a destinação prevista na convenção condominial.

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Resposta do Airbnb à decisão

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A empresa, em resposta à decisão, afirmou que o julgamento se refere a um caso específico e não proíbe a locação via Airbnb nos condomínios de forma geral. 

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A empresa argumenta que a locação por temporada é legal no Brasil, conforme previsto na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na própria Constituição Federal.

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Em sua página, a empresa destacou que a locação não configura uma atividade hoteleira.

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Para a empresa, proibir ou restringir a locação por temporada e o aluguel via Airbnb nos condomínios viola o direito constitucional de propriedade dos proprietários.

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Assista o vídeo "Guia para Anfitriões", disponibilizado pela própria Airbnb:

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Ministros divergem sobre o tema

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Os ministros da 3ª Turma do STJ tiveram diferentes entendimentos sobre o tema e sobre a proibição de plataformas como o Airbnb nos condomínios. 

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O relator do caso destacou que o uso de unidades para locação de curto prazo por meio de aplicativos não é compatível com o conceito de residência. O conceito, segundo ele, implica em algo permanente e definitivo. 

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No entanto, outros ministros argumentaram que a locação por temporada via Airbnb no condomínio é compatível com a destinação do imóvel. Eles defenderam que não é preciso unanimidade dos condôminos para ser proibida ou permitida, bastando a aprovação da maioria de 2/3 dos condôminos na convenção.

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Essa decisão é relevante, pois discutiu-se a validade da assembleia que introduziu a limitação de locação no condomínio. 

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⚖️ Leia mais: A regulamentação do Airbnb

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Decisão do STJ sobre Airbnb nos condomínios

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No final de 2023, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter uma decisão polêmica. A decisão proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio.

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Com entendimento semelhante ao de 2021, os ministros entenderam que a locação para curtos períodos não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.

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O voto vencedor foi apresentado pelo ministro Raul Araújo, que entendeu que o proprietário é obrigado a dar destinação residencial ao prédio, a não ser que haja autorização expressa para a hospedagem remunerada por via de contrato.

A nova polêmica no Rio de Janeiro

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O principal destino turístico do Brasil se tornou o centro de uma nova polêmica envolvendo a locação por curta temporada. Neste começo de ano, o Projeto de Lei 107/2025 gerou intensos debates sobre a regulamentação do aluguel por curta temporada, especialmente nas plataformas como o Airbnb.

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A proposta busca instituir uma cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre os aluguéis de curta duração, como os realizados por meio do Airbnb, com o objetivo de regulamentar e formalizar essa prática.

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Atualmente, o imposto é pago pelas plataformas sediadas em São Paulo, mas a nova legislação transferiria a responsabilidade de cobrança para os anfitriões, ou seja, os proprietários dos imóveis ou administradores.

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Esses anfitriões teriam que se cadastrar e obter um alvará digital simplificado na prefeitura, enquanto as plataformas ficariam encarregadas de repassar o valor arrecadado ao município.

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O projeto também inclui uma obrigação para que tanto os anfitriões quanto as plataformas solicitem e verifiquem a documentação dos hóspedes, buscando aumentar a segurança e o controle sobre os imóveis alugados.

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Embora a criação da Lei municipal tenha o intuito de regularizar a atividade e garantir que todos os envolvidos, desde os anfitriões até as plataformas, cumpram com suas responsabilidades fiscais e de segurança, a Airbnb e outras plataformas de locação por curta temporada não veem a medida com bons olhos.

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Para a empresa, a regulamentação pode criar obstáculos ao funcionamento do mercado, interferindo nas rendas dos anfitriões e dificultando a harmonização da atividade com o setor turístico e a comunidade local.

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📝 Confira a nota divulgada pela Airbnb.

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O Airbnb e a especulação imobiliária

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O impacto do Airbnb no mercado imobiliário tem sido um dos temas mais debatidos no Rio de Janeiro, especialmente no que diz respeito à especulação imobiliária.

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Segundo o portal Consultor Jurídico, o uso crescente de plataformas de aluguel por curta temporada, como o Airbnb, tem agravado a situação da especulação, principalmente nas áreas turísticas da Zona Sul da capital carioca.

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O valor do metro quadrado para locação na região, por exemplo, aumentou 17% entre fevereiro de 2022 e 2024, com destaque para Copacabana, onde a alta chegou a impressionantes 50%. Esse fenômeno tem sido atribuído diretamente à competição com aluguéis temporários.

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A questão central é que muitos proprietários estão adquirindo imóveis com o objetivo exclusivo de alugá-los por meio dessas plataformas, o que tem contribuído para uma especulação imobiliária intensa.

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Além disso, a oferta de imóveis para locação permanente tem diminuído significativamente. Entre 2022 e 2024, a Zona Sul do Rio registrou uma redução de 27,5% na quantidade de imóveis disponíveis para aluguel, passando de 13.974 para 10.128 unidades.

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Embora a região da Barra da Tijuca tenha sido exceção, com novos lançamentos imobiliários, o impacto na Zona Sul é claro: mais imóveis sendo cadastrados nas plataformas de aluguel por curta temporada estão descompensando a oferta tradicional.

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Até 2022, os aluguéis de curta temporada aconteciam, principalmente, em datas específicas, como no Carnaval e no Réveillon. Contudo, o mercado de locação temporária tem se tornado cada vez mais aquecido, com um aumento significativo na oferta de imóveis disponíveis durante o ano inteiro.

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Esse crescimento no mercado paralelo é visto como um dos principais motivos para a criação do Projeto de Lei Municipal, que visa regulamentar a atividade de aluguel por curta temporada na cidade.

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Assista o vídeo abaixo e entenda os detalhes do tema:

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A proibição do aluguel por curta temporada

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A proibição do aluguel por curta temporada em condomínios tem sido uma questão cada vez mais discutida, à medida que o mercado de locação temporária cresce, especialmente com o aumento da popularidade de plataformas como o Airbnb.

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Como você viu acima, desde o começo da discussão, já tivemos diversas decisões judiciais sobre o tema. Em algumas, a locação via plataformas foi mantida, enquanto em outras, foi proibida.

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Até hoje, não há uma Lei que traga apenas um entendimento comum sobre o caso. E dificilmente haverá, tendo em vista que "cada caso é um caso".

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O aluguel por temporada pode ser proibido em condomínios?

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Sim, o aluguel por temporada pode ser proibido em condomínios, dependendo das regras internas e da legislação local.

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Embora o aluguel por temporada, como o oferecido por plataformas como o Airbnb, seja uma prática legítima e amplamente utilizada, ele pode ser restrito ou até mesmo proibido por alguns condomínios.

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Isso ocorre, principalmente, devido a questões relacionadas à segurança, à convivência entre moradores permanentes e temporários, e ao impacto no uso das áreas comuns.

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Recentemente, diversas decisões judiciais validaram os vetos impostos por condomínios. Desta forma, decisões em Goiás e Pernambuco mantiveram a proibição de locação via Airbnb nos condomínios estritamente residenciais. Em ambas decisões, os juízes entenderam que a prática viola a convenção dos condomínios em questão.

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Como proibir Airbnb nos condomínios?

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Em alguns casos, é possível proibir a locação por temporada via Airbnb no condomínio. Isso é permitido desde que a convenção do condomínio estabeleça que a finalidade do condomínio não permite este tipo de locação.

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Para proibir o uso do Airbnb ou de qualquer outra plataforma de aluguel por temporada em um condomínio, é necessário:

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1. Revisão da convenção condominial: Verifique se a convenção do condomínio atualmente permite ou proíbe explicitamente o aluguel por temporada. Caso a convenção não faça menção específica a esse tipo de locação, pode ser necessário realizar uma assembleia para discutir e aprovar uma alteração na convenção que estabeleça a proibição.

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2. Convocação de assembleia: O síndico ou um grupo de condôminos interessados em proibir o Airbnb podem convocar uma assembleia geral extraordinária para tratar do assunto. É importante seguir os procedimentos estabelecidos na convenção condominial para a convocação da assembleia, como prazos de aviso e quórum mínimo.

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3. Deliberação em assembleia: Na assembleia, os condôminos devem discutir e votar a proposta de proibição do Airbnb. Geralmente, é necessário alcançar uma maioria qualificada dos votos dos condôminos para aprovar a proibição, que pode variar de acordo com a legislação local ou a convenção condominial.

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4. Registro da decisão: Após a aprovação da proibição em assembleia, é importante registrar a decisão em cartório, conforme exigido pela legislação local. Isso ajudará a garantir que a proibição seja legalmente válida e possa ser aplicada aos condôminos.

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5. Comunicação aos condôminos: Após o registro da decisão, é fundamental comunicar a todos os condôminos sobre a proibição do Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada. Isso pode ser feito por meio de circulares, murais de avisos ou outros canais de comunicação estabelecidos pelo condomínio.

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6. Fiscalização e penalidades: O condomínio deve estabelecer mecanismos de fiscalização para identificar qualquer violação da proibição. Caso seja detectado que um condômino está alugando sua unidade por temporada, mesmo com a proibição em vigor, podem ser aplicadas penalidades ou medidas disciplinares conforme previsto na convenção condominial.

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É sempre recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário ou revisar a legislação local para obter orientações precisas e atualizadas.

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Como lidar com locações por Airbnb nos condomínios?

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Caso o condomínio permita locações do tipo Airbnb ou outros aluguéis por temporada, o síndico deve adotar algumas medidas para lidar com essa situação.

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Em primeiro lugar, é importante que o condomínio tenha regras claras e bem definidas sobre as locações por temporada. 

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Essas regras podem abordar aspectos como prazos mínimos de locação, cadastro prévio dos hóspedes, responsabilidades do locatário e regras de convivência durante a estadia.

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Além disso, é preciso solicitar que os proprietários que pretendem alugar suas unidades por temporada realizem um cadastro prévio dos locatários. Isso ajudará a manter um controle sobre quem está hospedado no condomínio, além de facilitar a comunicação em casos de necessidade.

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Em caso de conflitos ou problemas relacionados às locações por temporada, o síndico deve atuar como mediador entre as partes envolvidas. Busque soluções negociadas e equilibradas, buscando preservar o ambiente de convivência e o bem-estar de todos os condôminos.

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Em relação à segurança, certifique-se de que as medidas do condomínio sejam mantidas durante as locações por temporada. Garanta que os locatários tenham acesso adequado às áreas comuns e forneça orientações claras sobre as normas de segurança do condomínio.

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É essencial que o síndico seja proativo e esteja disponível para responder a dúvidas e resolver questões relacionadas às locações por temporada. 

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O diálogo aberto e transparente com os condôminos é fundamental para um convívio harmonioso entre os moradores e os locatários temporários.

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Posso alugar meu apartamento via Airbnb?

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O funcionamento desse tipo de aluguel dentro de um condomínio pode variar de acordo com as regras e regulamentos específicos do condomínio em questão. 

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Alguns condomínios permitem e até mesmo incentivam a locação por temporada, enquanto outros podem impor restrições ou exigir aprovação prévia.

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Normalmente, um proprietário interessado em alugar sua unidade por temporada deve seguir alguns passos. 

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Em primeiro lugar, é importante verificar se a convenção condominial permite a locação por curto prazo. 

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Algumas convenções podem ter cláusulas específicas relacionadas a esse tipo de locação, estabelecendo requisitos, limitações de tempo mínimo ou máximo e outras condições.

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Caso a convenção condominial permita a locação por temporada, o proprietário pode prosseguir com a busca por inquilinos. 

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Isso pode ser feito diretamente pelo proprietário ou por meio de plataformas online, como o Airbnb ou outras plataformas de aluguel por temporada. 

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É importante garantir que qualquer locação esteja em conformidade com as leis locais e as regulamentações aplicáveis.

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⚖️ Leia também: As locações "short stay" e o que diz a Lei

Modelo de contrato de aluguel por temporada

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Para facilitar a vida de locadores e locatários, a uCondo preparou um modelo de contrato de aluguel. Para utilizá-lo, basta preencher os dados de todos os envolvidos.

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