Condomínio Residencial: tudo o que você precisa saber

Um condomínio residencial é um empreendimento imobiliário ou conjunto de unidades residenciais, geralmente apartamentos, que são vendidos ou alugados individualmente.

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A edificação ou conjunto de casas serve como moradia e pertence a mais de uma pessoa. Cada uma delas é responsável por sua unidade e juntos, os moradores são responsáveis pelas áreas comuns.

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Os condomínios residenciais estão cada vez mais populares, já que viver em um condomínio pode trazer diversos benefícios aos moradores.

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Nesse artigo do blog da uCondo, você vai tirar todas as suas dúvidas sobre condomínios residenciais, sobre cada um dos termos que são mais comuns no dia a dia dos condomínios e sobre todas as regras de convivência neste tipo de moradia.

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Índice:‍

• O que é um condomínio residencial?
• O que é instituição de condomínio?
• Como formar um condomínio?
• Como administrar um condomínio?
• O que pode e não pode fazer?
• O que é um condomínio edilício?
• O que é fração ideal?

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O que é um condomínio residencial?

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Como você leu na introdução deste artigo, um condomínio residencial é um conjunto de unidades residenciais, geralmente apartamentos, que são vendidos ou alugados individualmente.

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Os proprietários dessas unidades compartilham áreas comuns, como piscinas, jardins, salões de festas, entre outros, e pagam uma taxa mensal de condomínio para cobrir os custos de manutenção e administração.

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O condomínio pode ser administrado por um síndico ou uma administradora condominial. Seja qual for a opção escolhida, é preciso contar com regras e regulamentos próprios, estabelecidos em convenção de condomínio.

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Um condomínio geralmente conta com unidades privadas, áreas de uso comum, convenção, regimento interno e síndico. Além disso, também deve ser regido de acordo com as normas do Código Civil e das demais Leis relevantes, como a Lei do Silêncio, a Lei do Inquilinato e a Lei do Condomínio.

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Quais são os tipos de condomínios?

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Existem diversos tipos de condomínios residenciais, cada um com suas características e propostas específicas. 

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Aqui estão alguns exemplos dos tipos mais comuns de condomínios residenciais:

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• Condomínio de casas: Também conhecido como condomínio horizontal, é composto por casas individuais, geralmente com terrenos privativos. Cada casa possui sua própria estrutura e área externa, e os moradores compartilham áreas comuns, como ruas, jardins, áreas de lazer e segurança.
  
  
• Condomínio de apartamentos: É o tipo mais comum de condomínio residencial. Consiste em prédios com múltiplas unidades habitacionais, que podem variar em tamanho e configuração. Os moradores compartilham áreas comuns, como corredores, elevadores, estacionamento, salão de festas e áreas de lazer.
  
  
• Condomínio fechado: Também conhecido como condomínio de segurança, é caracterizado por ter controle de acesso e segurança privada. Geralmente possui muros ou cercas ao redor do perímetro, portões controlados e sistemas de vigilância para garantir a segurança dos moradores.
  
  
• Condomínio sustentável (ecológico): É um tipo de condomínio que tem como foco a sustentabilidade e o respeito ao meio ambiente. Pode incluir práticas ecológicas, como captação de água da chuva, sistemas de energia renovável, áreas verdes preservadas e uso de materiais sustentáveis na construção.
  
  
• Condomínio de luxo: São empreendimentos residenciais de alto padrão, que oferecem infraestrutura e serviços exclusivos aos moradores, como segurança 24 horas, áreas de lazer sofisticadas, spas, academias, entre outros.

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Leia também: Como é um condomínio de luxo?

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Quantos condomínios existem no Brasil?

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De acordo com o Censo Condominial 2024/25, o Brasil tem cerca de 500 mil condomínios residenciais.

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Esse número, no entanto, pode variar bastante conforme a interpretação dos dados disponíveis.

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Se você considerar conjuntos habitacionais e "condomínios não formalizados", o número pode chegar perto de 1 milhão.

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Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre o perfil dos condomínios no Brasil:

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Como se chama condomínio de casas iguais?

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Um condomínio de casas iguais, em que todas as unidades têm o mesmo projeto arquitetônico e características idênticas, é comumente chamado de "condomínio de casas geminadas" ou "condomínio de casas em série". 

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Nesse tipo de condomínio, as casas são construídas lado a lado e possuem a mesma planta, o que resulta em uma aparência visualmente uniforme.

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Assim como nos condomínios de apartamentos, também existe a necessidade de ter atenção com a organização e o cumprimento de regras e normas de convivência.

O que é instituição de condomínio?

A instituição de condomínio é ato jurídico e legal em que o proprietário de um condomínio divide a área do mesmo em unidades autônomas e individuais.

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Ela pode ser efetivada por instrumento público, por instrumento particular ou por testamento. Além disso, ela também pode ser feita através de sentença judicial em ação de divisão.

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As unidades autônomas devem seguir a fração ideal do condomínio (confira a definição abaixo), com matrículas individualizadas e com toda sua convivência regida pela convenção de condomínio.

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Conforme o Código Civil, a instituição do condomínio edilício (confira a definição abaixo) acontece após o registro da convenção no Cartório de Imóveis. 

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O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o conjunto de regras mais importante do condomínio. É ela que define todas as regras que deverão ser seguidas na convivência em condomínio.

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Além de um "manual da convivência", o documento também possui validade jurídica, servindo para resolver conflitos comuns no dia a dia. O documento reúne todas as normas necessárias, reunidas com base no Código Civil e nas demais Leis do condomínio.

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A convenção do condomínio é construída de forma conjunta pelos moradores, síndico, administradora e, em muitos casos, por uma assessoria jurídica.

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Ela é elaborada, geralmente, na primeira assembleia do condomínio, sendo obrigatória para a constituição do condomínio (leia acima).

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A convenção do condomínio é soberana?

Quando se trata da convenção do condomínio, muitas pessoas perguntam se a mesma é soberana. Dentro do condomínio, a convenção estabelece as normas e regras que devem ser seguidas no dia a dia.

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No entanto, ela não é absolutamente soberana. Isto porque existe uma hierarquia de leis que deve ser seguida no condomínio.

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Leia mais: A hierarquia das Leis no condomínio

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A convenção não pode, por exemplo, ir na contramão de leis, decretos ou da própria Constituição Federal.

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Dentro do condomínio, também é necessário entender o poder de uma assembleia de moradores, que é o momento em que a gestão e moradores se reúnem para definir tudo o que consta na convenção ou no regimento interno.

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Como deve ser uma assembleia de condomínio?

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As decisões tomadas em uma assembleia precisam respeitar a mesma hierarquia das leis, normas e decretos.

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A principal diferença é que a assembleia tem poder de alterar a convenção condominial e o regimento interno, tendo poder maior de decisão.

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Entenda como realizar uma assembleia no seu condomínio:

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Como formar um condomínio residencial?

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Formar ou regularizar um condomínio pode não ser uma tarefa tão fácil. Com os documentos necessários, no entanto, existem dois passos para organizar toda a papelada necessária.

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1. Registro e legalização do condomínio residencial

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Primeiramente, o condomínio deve possuir um registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em seguida, o síndico ou gestor precisa ter um certificado que comprove que o condomínio está pronto para receber moradores e funcionar como moradia.

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Para isso, é necessário o documento "Habite-se", emitido pela Prefeitura de cada cidade.

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O condomínio só poderá ter um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) se o síndico tiver sido eleito em uma assembleia e apresentar a cópia da ata dessa reunião. Um condomínio precisa de CNPJ para fazer a contratação de funcionários e serviços de forma legal.

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2. Avaliação estrutural do condomínio residencial

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Mesmo com o Habita-se, é necessário que a estrutura do condomínio passe por uma avaliação que pode ser feita por um grupo de condôminos ou empresas terceirizadas. 

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Essa avaliação se faz necessária para que haja certeza que a estrutura está sendo entregue de forma correta.

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Leia mais: Regularização de um condomínio residencial

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Com esses dois passos completos, o condomínio está legalmente formato e já tem segurança jurídica para cumprir seu propósito.

Como administrar um condomínio residencial?

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Qualquer pessoa que decida assumir o desafio de administrar um condomínio residencial deve estar pronta para lidar com diversas tarefas e responsabilidades. Afinal, a gestão de condomínios é um trabalho que demanda muito esforço e dedicação.

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Para assumir o cargo de síndico no condomínio, é necessário participar e ser escolhido através de uma eleição realizada em assembleia geral ordinária. 

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Segundo o Artigo 1350 do Código Civil “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.”

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Um síndico possui diversas responsabilidades na gestão de condomínios, bem como: prestar contas, organizar assembleias e fazer a convocação, implantar o regimento interno e muito mais.

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Como organizar um condomínio residencial?

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Uma vez eleito, o síndico precisar administrar e organizar o dia a dia do condomínio. A prática vai ajudar em diversos pontos, mas aprender apenas com a prática pode trazer muitas dores de cabeça.

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Muitos síndicos optam por contratar aplicativos de gestão condominial, como o uCondo, que possui dezenas de funcionalidades para tornar a gestão mais simples e auxiliar em todo o processo de gestão e organização.

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Assista o vídeo abaixo e confira os benefícios de um app de gestão:

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Leia mais: As funções de um síndico

O que pode e o que não pode em um condomínio residencial?

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Um condomínio residencial precisa cumprir com algumas regras para ser considerado como tal. Dentre os destaques, deve contar com síndico ou gestor para gerir o condomínio, além de regimento interno e convenção condominial.

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Um condomínio residencial precisa também de áreas de uso comum, como corredores, garagem e escadas, e áreas privativas devidamente demarcadas, como a numeração na porta de apartamentos, por exemplo.

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Além disso, um condomínio residencial deve contar com toda a papelada necessária para estar legalizado, assim como citado acima.

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Dentre as regras mais comuns, existem diversas coisas que são permitidas e outras tantas que não são permitidas.

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Permitido:
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• Uso de espaços comuns, como piscina, salão de festas e churrasqueiras
  
  
• Personalizar a aparência do interior de sua unidade residencial, desde que sejam respeitados os regulamentos do condomínio
  
  
• Receber visitas nos horários determinados via regimento interno
  
  
• Estacionar veículos em áreas designadas para estacionamento

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Proibido:
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• Fazer barulho excessivo ou causar perturbação aos vizinhos
  
  
• Modificar a aparência externa da unidade residencial ou dos espaços comuns
  
  
• Realizar atividades comerciais ou industriais dentro da unidade residencial ou nos espaços comuns
  
  
• Estacionar veículos em áreas não designadas para estacionamento ou obstruir passagens de veículos ou pedestres

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Leia também: Quais são as Leis do Condomínio?

O que é um condomínio edilício?

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Um conceito importante para entender as obrigações dos moradores de condomínios residenciais é o conceito de condomínio edilício.

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De forma resumida, um condomínio edilício é um condomínio que reúne áreas privadas (como o próprio apartamento do condômino) e áreas de uso comum (como piscina, churrasqueira e outros espaços compartilhados).

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Um condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal e representa basicamente o compartilhamento entre dois ou mais proprietários sobre um bem.

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No Brasil, o conceito serve para descrever uma grande parte dos condomínios de apartamentos ou casas.

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Qual a diferença entre condomínio e condomínio edilício?

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A diferença entre condomínio e condomínio edilício está relacionada ao tipo de propriedade e à forma como ela é administrada.

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Um condomínio, em termos gerais, refere-se a uma situação em que duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de um bem, como um imóvel ou um terreno. 

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Como descrito acima, o termo condomínio edilício é usado para descrever a situação onde duas ou mais pessoas possuem unidades individuais e compartilham as responsabilidades pelas áreas comuns, como corredores, elevadores, jardins, garagens e áreas de lazer.

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Leia também: Como administrar um complexo de condomínios?

O que é fração ideal?

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A fração ideal é outro tópico muito importante para os síndicos e para os moradores de condomínios.

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O novo Código Civil, no art. 1.331, diz: “A fração ideal no solo nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”

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De forma resumida, a fração ideal é o quanto cada proprietário é dono do terreno em que está construído o prédio em questão.

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Ela representa a quantidade que cada dono de cada apartamento possui sobre o terreno e sobre as áreas comuns do edifício como, por exemplo, corredores e elevadores. Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre fração ideal:

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Leia também: Conheça a Lei 8.245, a Lei do Inquilinato

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O que é viver em um condomínio?

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Morar em um condomínio residencial já é parte da realidade de milhões de pessoas, contudo, nem todas entendem como a estrutura do local em que moram funciona.

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É muito importante entender não só sobre a estruturação do condomínio, mas também como leis e aspectos legais.

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Existem diversos temas e conceitos que são essenciais para a administração de um condomínio, e seria impossível explicar todos estes conceitos em apenas um artigo. Por isso, continue navegando no blog uCondo para entender tudo sobre a vida em condomínios.  

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