Condomínio Residencial: tudo o que você precisa saber

Um condomínio residencial é um empreendimento imobiliário ou conjunto de unidades residenciais, geralmente apartamentos, que são vendidos ou alugados individualmente.

‍

A edificação ou conjunto de casas serve como moradia e pertence a mais de uma pessoa. Cada uma delas é responsável por sua unidade e juntos, os moradores são responsáveis pelas áreas comuns.

‍

Os condomínios residenciais estão cada vez mais populares, já que viver em um condomínio pode trazer diversos benefícios aos moradores.

‍

Nesse artigo do blog da uCondo, você vai tirar todas as suas dúvidas sobre condomínios residenciais, sobre cada um dos termos que são mais comuns no dia a dia dos condomínios e sobre todas as regras de convivência neste tipo de moradia.

‍

Índice:‍

• O que é um condomínio residencial?
• O que é instituição de condomínio?
• Como formar um condomínio?
• Como administrar um condomínio?
• O que pode e não pode fazer?
• O que é um condomínio edilício?
• O que é fração ideal?

‍

O que é um condomínio residencial?

‍

Como você leu na introdução deste artigo, um condomínio residencial é um conjunto de unidades residenciais, geralmente apartamentos, que são vendidos ou alugados individualmente.

‍

Os proprietários dessas unidades compartilham áreas comuns, como piscinas, jardins, salões de festas, entre outros, e pagam uma taxa mensal de condomínio para cobrir os custos de manutenção e administração.

‍

O condomínio pode ser administrado por um síndico ou uma administradora condominial. Seja qual for a opção escolhida, é preciso contar com regras e regulamentos próprios, estabelecidos em convenção de condomínio.

‍

Um condomínio geralmente conta com unidades privadas, áreas de uso comum, convenção, regimento interno e síndico. Além disso, também deve ser regido de acordo com as normas do Código Civil e das demais Leis relevantes, como a Lei do Silêncio, a Lei do Inquilinato e a Lei do Condomínio.

‍

Quais são os tipos de condomínios?

‍

Existem diversos tipos de condomínios residenciais, cada um com suas características e propostas específicas. 

‍

Aqui estão alguns exemplos dos tipos mais comuns de condomínios residenciais:

‍

• Condomínio de casas: Também conhecido como condomínio horizontal, é composto por casas individuais, geralmente com terrenos privativos. Cada casa possui sua própria estrutura e área externa, e os moradores compartilham áreas comuns, como ruas, jardins, áreas de lazer e segurança.
  
  
• Condomínio de apartamentos: É o tipo mais comum de condomínio residencial. Consiste em prédios com múltiplas unidades habitacionais, que podem variar em tamanho e configuração. Os moradores compartilham áreas comuns, como corredores, elevadores, estacionamento, salão de festas e áreas de lazer.
  
  
• Condomínio fechado: Também conhecido como condomínio de segurança, é caracterizado por ter controle de acesso e segurança privada. Geralmente possui muros ou cercas ao redor do perímetro, portões controlados e sistemas de vigilância para garantir a segurança dos moradores.
  
  
• Condomínio eco-residencial: É um tipo de condomínio que tem como foco a sustentabilidade e o respeito ao meio ambiente. Pode incluir práticas ecológicas, como captação de água da chuva, sistemas de energia renovável, áreas verdes preservadas e uso de materiais sustentáveis na construção.
  
  
• Condomínio de luxo: São empreendimentos residenciais de alto padrão, que oferecem infraestrutura e serviços exclusivos aos moradores, como segurança 24 horas, áreas de lazer sofisticadas, spas, academias, entre outros.

‍

Leia também: Como é um condomínio de luxo?

‍

‍

Como se chama condomínio de casas iguais?

‍

Um condomínio de casas iguais, em que todas as unidades têm o mesmo projeto arquitetônico e características idênticas, é comumente chamado de "condomínio de casas geminadas" ou "condomínio de casas em série". 

‍

Nesse tipo de condomínio, as casas são construídas lado a lado e possuem a mesma planta, o que resulta em uma aparência visualmente uniforme.

‍

Assim como nos condomínios de apartamentos, também existe a necessidade de ter atenção com a organização e o cumprimento de regras e normas de convivência.

O que é instituição de condomínio?

A instituição de condomínio é ato jurídico e legal em que o proprietário de um condomínio divide a área do mesmo em unidades autônomas e individuais.

‍

Ela pode ser efetivada por instrumento público, por instrumento particular ou por testamento. Além disso, ela também pode ser feita através de sentença judicial em ação de divisão.

‍

As unidades autônomas devem seguir a fração ideal do condomínio (confira a definição abaixo), com matrículas individualizadas e com toda sua convivência regida pela convenção de condomínio.

‍

Conforme o Código Civil, a instituição do condomínio edilício (confira a definição abaixo) acontece após o registro da convenção no Cartório de Imóveis. 

‍

O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o conjunto de regras mais importante do condomínio. É ela que define todas as regras que deverão ser seguidas na convivência em condomínio.

‍

Além de um "manual da convivência", o documento também possui validade jurídica, servindo para resolver conflitos comuns no dia a dia. O documento reúne todas as normas necessárias, reunidas com base no Código Civil e nas demais Leis do condomínio.

‍

A convenção do condomínio é construída de forma conjunta pelos moradores, síndico, administradora e, em muitos casos, por uma assessoria jurídica.

‍

Ela é elaborada, geralmente, na primeira assembleia do condomínio, sendo obrigatória para a constituição do condomínio (leia acima).

‍

A convenção do condomínio é soberana?

Quando se trata da convenção do condomínio, muitas pessoas perguntam se a mesma é soberana. Dentro do condomínio, a convenção estabelece as normas e regras que devem ser seguidas no dia a dia.

‍

No entanto, ela não é absolutamente soberana. Isto porque existe uma hierarquia de leis que deve ser seguida no condomínio.

‍

Leia mais: A hierarquia das Leis no condomínio

‍

A convenção não pode, por exemplo, ir na contramão de leis, decretos ou da própria Constituição Federal.

‍

Dentro do condomínio, também é necessário entender o poder de uma assembleia de moradores, que é o momento em que a gestão e moradores se reúnem para definir tudo o que consta na convenção ou no regimento interno.

‍

Como deve ser uma assembleia de condomínio?

‍

As decisões tomadas em uma assembleia precisam respeitar a mesma hierarquia das leis, normas e decretos.

‍

A principal diferença é que a assembleia tem poder de alterar a convenção condominial e o regimento interno, tendo poder maior de decisão.

‍

Entenda como realizar uma assembleia no seu condomínio:

‍

Como formar um condomínio residencial?

‍

Formar ou regularizar um condomínio pode não ser uma tarefa tão fácil. Com os documentos necessários, no entanto, existem dois passos para organizar toda a papelada necessária.

‍

1. Registro e legalização do condomínio residencial

‍

Primeiramente, o condomínio deve possuir um registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em seguida, o síndico ou gestor precisa ter um certificado que comprove que o condomínio está pronto para receber moradores e funcionar como moradia.

‍

Para isso, é necessário o documento "Habite-se", emitido pela Prefeitura de cada cidade.

‍

O condomínio só poderá ter um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) se o síndico tiver sido eleito em uma assembleia e apresentar a cópia da ata dessa reunião. Um condomínio precisa de CNPJ para fazer a contratação de funcionários e serviços de forma legal.

‍

2. Avaliação estrutural do condomínio residencial

‍

Mesmo com o Habita-se, é necessário que a estrutura do condomínio passe por uma avaliação que pode ser feita por um grupo de condôminos ou empresas terceirizadas. 

‍

Essa avaliação se faz necessária para que haja certeza que a estrutura está sendo entregue de forma correta.

‍

Leia mais: Regularização de um condomínio residencial

‍

Com esses dois passos completos, o condomínio está legalmente formato e já tem segurança jurídica para cumprir seu propósito.

Como administrar um condomínio residencial?

‍

Qualquer pessoa que decida assumir o desafio de administrar um condomínio residencial deve estar pronta para lidar com diversas tarefas e responsabilidades. Afinal, a gestão de condomínios é um trabalho que demanda muito esforço e dedicação.

‍

Para assumir o cargo de síndico no condomínio, é necessário participar e ser escolhido através de uma eleição realizada em assembleia geral ordinária. 

‍

Segundo o Artigo 1350 do Código Civil “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.”

‍

Um síndico possui diversas responsabilidades na gestão de condomínios, bem como: prestar contas, organizar assembleias e fazer a convocação, implantar o regimento interno e muito mais.

‍

Como organizar um condomínio residencial?

‍

Uma vez eleito, o síndico precisar administrar e organizar o dia a dia do condomínio. A prática vai ajudar em diversos pontos, mas aprender apenas com a prática pode trazer muitas dores de cabeça.

‍

Muitos síndicos optam por contratar aplicativos de gestão condominial, como o uCondo, que possui dezenas de funcionalidades para tornar a gestão mais simples e auxiliar em todo o processo de gestão e organização.

‍

Assista o vídeo abaixo e confira os benefícios de um app de gestão:

‍

‍

Leia mais: As funções de um síndico

O que pode e o que não pode em um condomínio residencial?

‍

Um condomínio residencial precisa cumprir com algumas regras para ser considerado como tal. Dentre os destaques, deve contar com síndico ou gestor para gerir o condomínio, além de regimento interno e convenção condominial.

‍

Um condomínio residencial precisa também de áreas de uso comum, como corredores, garagem e escadas, e áreas privativas devidamente demarcadas, como a numeração na porta de apartamentos, por exemplo.

‍

Além disso, um condomínio residencial deve contar com toda a papelada necessária para estar legalizado, assim como citado acima.

‍

Dentre as regras mais comuns, existem diversas coisas que são permitidas e outras tantas que não são permitidas.

‍

Permitido:
‍

• Uso de espaços comuns, como piscina, salão de festas e churrasqueiras
  
  
• Personalizar a aparência do interior de sua unidade residencial, desde que sejam respeitados os regulamentos do condomínio
  
  
• Receber visitas nos horários determinados via regimento interno
  
  
• Estacionar veículos em áreas designadas para estacionamento

‍

Proibido:
‍

• Fazer barulho excessivo ou causar perturbação aos vizinhos
  
  
• Modificar a aparência externa da unidade residencial ou dos espaços comuns
  
  
• Realizar atividades comerciais ou industriais dentro da unidade residencial ou nos espaços comuns
  
  
• Estacionar veículos em áreas não designadas para estacionamento ou obstruir passagens de veículos ou pedestres

‍

Leia também: Quais são as Leis do Condomínio?

O que é um condomínio edilício?

‍
Um conceito importante para entender as obrigações dos moradores de condomínios residenciais é o conceito de condomínio edilício.

‍

De forma resumida, um condomínio edilício é um condomínio que reúne áreas privadas (como o próprio apartamento do condômino) e áreas de uso comum (como piscina, churrasqueira e outros espaços compartilhados).

‍

Um condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal e representa basicamente o compartilhamento entre dois ou mais proprietários sobre um bem.

‍

No Brasil, o conceito serve para descrever uma grande parte dos condomínios de apartamentos ou casas.

‍

Qual a diferença entre condomínio e condomínio edilício?

‍

A diferença entre condomínio e condomínio edilício está relacionada ao tipo de propriedade e à forma como ela é administrada.

‍

Um condomínio, em termos gerais, refere-se a uma situação em que duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de um bem, como um imóvel ou um terreno. 

‍

Como descrito acima, o termo condomínio edilício é usado para descrever a situação onde duas ou mais pessoas possuem unidades individuais e compartilham as responsabilidades pelas áreas comuns, como corredores, elevadores, jardins, garagens e áreas de lazer.

‍

Leia também: Como administrar um complexo de condomínios?

O que é fração ideal?

‍
A fração ideal é outro tópico muito importante para os síndicos e para os moradores de condomínios.

‍

O novo Código Civil, no art. 1.331, diz: “A fração ideal no solo nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”

‍

De forma resumida, a fração ideal é o quanto cada proprietário é dono do terreno em que está construído o prédio em questão.

‍

Ela representa a quantidade que cada dono de cada apartamento possui sobre o terreno e sobre as áreas comuns do edifício como, por exemplo, corredores e elevadores. Assista o vídeo abaixo e saiba mais sobre fração ideal:

‍

‍

Leia também: Conheça a Lei 8.245, a Lei do Inquilinato

‍

O que é viver em um condomínio?

‍

Morar em um condomínio residencial já é parte da realidade de milhões de pessoas, contudo, nem todas entendem como a estrutura do local em que moram funciona.

‍

É muito importante entender não só sobre a estruturação do condomínio, mas também como leis e aspectos legais.

‍

Existem diversos temas e conceitos que são essenciais para a administração de um condomínio, e seria impossível explicar todos estes conceitos em apenas um artigo. Por isso, continue navegando no blog uCondo para entender tudo sobre a vida em condomínios.  

‍

Se você é síndico e está em busca de uma solução para gestão de finanças, emissão de boletos, redução de inadimplência, melhora na comunicação e controle de acesso de moradores, o aplicativo uCondo é a solução ideal.

‍

Cadastre-se no formulário abaixo e recebe uma demonstração gratuita do sistema uCondo:

‍

‍