Mudança de fachada: Quórum e Legislação

Em um cenário urbano em constante evolução, as fachadas dos edifícios desempenham um papel crucial na definição da identidade visual de uma cidade. Seja pela revitalização de áreas antigas ou pela adaptação às exigências contemporâneas, a mudança de fachada tornou-se uma prática recorrente. 

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Contudo, à medida que a paisagem urbana se transforma, surgem questionamentos cruciais: Quais são as normas que regem a alteração da fachada de um edifício? Qual o quórum necessário para implementar essas mudanças de forma legal e transparente?

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Existem diversos “empecilhos” na legislação quando se trata de alterações na fachada do condomínio.

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Nesse post, vamos detalhar a legislação relacionada à mudança de fachada, falando sobre o que os proprietários, arquitetos e gestores precisam saber para garantir que suas iniciativas estejam em conformidade com as diretrizes estabelecidas.

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Índice:

• Como é o processo de mudança de fachada?
• O que é considerado mudança de fachada?
• O que diz o Código Civil sobre alteração de fachada?
• O que é considerado fachada em condomínio?
• Uma possível mudança no entendimento
• Qual o quórum para alteração de fachada?

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Como é o processo de mudança de fachada de condomínio?

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A questão da mudança de fachada gera uma série de dúvidas tanto para condôminos, quanto para a gestão condominial. Isso ocorre, principalmente, pelo fato de não haver uma padronização no entendimento jurídico quanto a isso.

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Além disso, existem uma série de fatores no cotidiano condominial que influenciam na alteração dessa fachada, tanto pelas mudanças obrigatórias (segurança, proteção, novas leis etc.), como também por conta da impossibilidade de se manter a fachada conforme a obra em sua originalidade.

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Uma questão bem comum quanto a esse segundo ponto, por exemplo, se refere às fachadas que têm pastilhas na sua composição, isso porque conforme o desgaste ao longo dos anos, essas acabam se desprendendo da parede e caindo.

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O problema quanto a isso se encontra no fato de que o revestimento com esse material foi muito popular principalmente do meio para o final do século passado.

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Isso faz com que as peças de reposição, em muitos casos, tenham desaparecido do mercado. Assim, fica a dúvida se durante a renovação na fachada, é possível alterar aquilo que consta no projeto original.

O que é considerado mudança da fachada?

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Existem diversas nuances a serem observadas com relação a este assunto, já que diversos pontos são considerados mudanças na fachada.

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Um exemplo é a necessidade de se trocar a posição da portaria visando a segurança do empreendimento.

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Além disso, até mesmo o ato de trocar as plantas do jardim da fachada por conta de ser de uma espécie que não consegue mais sobreviver dado diversos fatores ou a ação de desligar a cascata de água para economia no condomínio podem modificar a fachada. 

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Os fatores são vários e, se formos na letra da lei, essas só poderão ser alteradas com a unanimidade.

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Aqui estão alguns exemplos do que poderia ser considerado uma mudança na fachada do condomínio:

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• Pintura e Revestimento: Mudanças na cor, tipo de pintura ou revestimento aplicado às paredes externas.

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• Instalação de Elementos Arquitetônicos: Adição de elementos como varandas, marquises, toldos, ou outros componentes que alterem a aparência externa do edifício.

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• Substituição de Janelas ou Portas: Troca de janelas ou portas que afetem a aparência externa do condomínio.

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• Inclusão de Elementos Decorativos: Adição de elementos decorativos que não estavam presentes originalmente na fachada.

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• Alterações na Iluminação Externa: Modificações nas luminárias ou no sistema de iluminação externa do condomínio.

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• Reformas Estruturais Externas: Modificações na estrutura do edifício, como a inclusão de sacadas ou a mudança na disposição de elementos arquitetônicos.

O que diz o Código Civil sobre alteração de fachada?

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Num primeiro momento, parece ser óbvio no sentido de que é o caminho a se tomar, porém, isso esbarra na questão do quórum.

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Isso porque para a alteração de fachada é necessária a unanimidade, conforme preceituam os artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil.

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Enquanto o artigo 1.334 estabelece o quórum para deliberações no condomínio, o artigo 1.336 estabelece que os condôminos não podem “[...] alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

O que é considerado fachada em condomínio?

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De acordo com o Departamento Consultivo da Karpat Advogados, outra questão que acaba trazendo mais dúvidas quanto a isso são os laudos que buscam definir de forma errônea o que é a fachada de um empreendimento. 

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Nesse sentido, é preciso se entender que a definição de fachada é clara: são todas as faces de uma edificação. Quando falamos em faces, estamos falando de todas as partes visíveis que compõem o empreendimento.

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O que chama a atenção quanto a essa questão é que, nos últimos anos, muito por conta de mudanças de leis durante a pandemia, o ordenamento jurídico ficou “bagunçado”.

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Para dar um exemplo factível, com a chegada da Lei 14.405/2022 é possível alterar a destinação do imóvel com o quórum de “apenas” 2/3, mudança essa muito mais importante e grave do que uma alteração de fachada, que exige como quórum a unanimidade.

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Nesse sentido, entendemos que a longo prazo, dada uma situação tão díspar como essa apresentada acima, a tendência é ou a lei se ajustar quanto a isso.

A possível mudança no entendimento

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De forma geral, quando falamos de alteração de fachada em circunstâncias de necessidade, como apontado aqui, a jurisprudência também deve caminhar para entendimento que essa alteração poderá ser feita sem a necessidade da unanimidade.

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Ainda assim, até por conta de essa lei quanto à alteração de destinação ser muito recente, é imprescindível que juridicamente, quando falarmos da alteração de fachada, continuemos seguindo o que a lei diz.

Qual o quórum para alteração de fachada?

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Para qualquer alteração de fachada no condomínio, o Departamento Consultivo da Karpat Advogados entende que seja necessária a unanimidade do quórum. Isso serve para alterações da fachada por motivos estéticos ou de outra ordem, como em termos de segurança.

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Para isso, é preciso que a mudança seja proposta em assembleia e depois de aprovada, incluída na convenção do condomínio. Desta forma, a mudança passa a fazer parte do novo padrão para toda a edificação, podendo ser adotada por todos os moradores.

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Dessa forma, a fim de evitar problemas para a gestão, é essencial que se faça um ótimo trabalho de conscientização junto aos condôminos, no intuito de apresentar a obrigação de reparar/alterar a fachada e que é necessário um quórum específico.

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Tudo isso é necessário a fim de que o objetivo final seja alcançado e a situação seja resolvida da melhor forma possível e, claro, dentro daquilo que a lei dispõe.

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