O que é multipropriedade?

Nos últimos anos uma palavrinha surgiu no mundo imobiliário – a multipropriedade – e desde sua chegada muitas pessoas ainda não entendem do que se trata e como funciona na prática. 

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De acordo com a Lei, trata-se do “regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos demais proprietários de forma alternada”.

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Desta forma, o condomínio em multipropriedade pode ou não estar dentro de um condomínio edilício. 

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Um imóvel de rua pode ser instituído como multipropriedade, assim como uma casa dentro do condomínio ou todas as casas de um condomínio, nascendo ou se transformando em multipropriedade.

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Para que isso aconteça, é preciso que sejam seguidas algumas regras específicas. No novo post do blog uCondo em parceria com o Dr. Rodrigo Karpat, vamos tirar todas as suas dúvidas sobre o assunto.

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Índice:

• O que é multipropriedade?
• Quais são os tipos de multipropriedade?
• Quais são as vantagens da multipropriedade?
• Qual a desvantagem da multipropriedade?
• O que é um condomínio em multipropriedade?
• Quais são os direitos dos multiproprietários?
• Como vender cotas de multipropriedade?

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O que é multipropriedade?

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O conceito de multipropriedade estabelece que cada um dos multiproprietários, que são os donos de um determinado imóvel, poderão utilizá-lo de forma exclusiva por um determinado lapso de tempo.

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Este conceito foi ampliado e regrado com a aprovação da Lei nº 13.777/2018, conhecida como Lei da Multipropriedade, que inseriu no Código Civil os artigos 1.358-B até 1.358-U.

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Esse período será definido em contrato e não poderá ser inferior a sete dias.

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As condições de uso de cada um dependerão do nível de participação de cada adquirente. 

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Nesse contrato, estarão dispostos os direitos e deveres dos proprietários, respeitando as leis que regem os condomínios, bem como as regras de cada condomínio em questão.

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Nesse sentido, essa modalidade necessita de um contrato específico de aquisição e uma convenção definindo as regras de utilização e exploração pelos proprietários, baseado no modelo de tempo compartilhado.  

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Também é importante destacar que o dono de determinada fração de tempo poderá dispor do seu tempo inclusive no sentido de disponibilizar o imóvel para locação, desde que essa locação seja apenas durante o tempo correspondente a esse proprietário. 

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O que é timeshare?

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O conceito de multipropriedade deriva do termo “timeshare”, que é um modelo de propriedade ou direitos de uso divididos, comumente associado a unidades de condomínios em outros países.

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Nesse sistema, múltiplos proprietários compartilham o uso da mesma propriedade, sendo que cada um deles possui o direito de utilizá-la em um período de tempo específico.

Quais são os tipos de multipropriedade?

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Aos olhos da Lei, existem três tipos de multipropriedade: acionária ou societária, imobiliária e hoteleira.

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• Acionária ou societária: Este formato é similar ao investimento na bolsa de valores, por exemplo. É formada uma sociedade que acaba emitindo ações que são comercializadas. Cada proprietário é um investidor e essas ações podem ser revendidas, bem como um proprietário pode adquirir mais ou menos ações, de acordo com o seu interesse. 

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• Imobiliária: Neste formato o imóvel tem sua estrutura completa e é utilizado por cada proprietário respeitando o seu tempo determinado. É comum utilizar este formato em locais de veraneio, por exemplo, assim, cada proprietário pode aproveitar para descanso e/ou lazer. 

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• Hoteleira: Já neste formato, a grande diferença para o modelo acima é que os proprietários não utilizam propriamente o imóvel e sim o colocam para locação. O lucro será dividido conforme contrato entre os adquirentes. 

Quais são as vantagens da multipropriedade?

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A multipropriedade vem ganhando espaço principalmente por conta de ser um investimento. 

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Muitos buscam esse caminho a fim de diversificar seus investimentos em diferentes bens, buscando não só um incremento na renda mensal como também, quando da valorização desse imóvel a longo prazo, o proprietário poderá vender sua parte e obter lucro. 

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Além disso, outra vantagem é a possibilidade de acesso a um imóvel "superior" em locais como praia ou campo. Muitas vezes, o comprador não dispõe dos recursos para adquirir a propriedade integralmente ou a utilização do bem seria pouco frequente. 

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Com esse formato de multipropriedade, o adquirente pode usufruir do imóvel e compartilhar despesas de acordo com uma conveniência previamente ajustada.

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Uma vantagem adicional é a divisão dos custos de reparos, taxas e impostos entre todos os proprietários, o que dilui o investimento e alivia o impacto financeiro para cada um.

Qual a desvantagem da multipropriedade?

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Apesar das inúmeras vantagens aparentes, é crucial estar atento a duas questões importantes. 

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Em primeiro lugar, o contrato deve ser elaborado com extrema precisão, estabelecendo obrigações claras para todos os proprietários. 

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Caso contrário, a longo prazo, o imóvel pode sofrer deterioração devido ao descuido de alguns, resultando em custos compartilhados por todos e até mesmo na desvalorização do bem.

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A segunda questão crucial é a necessidade de cautela ao investir nesse modelo acionário/societário, garantindo a escolha de empresas idôneas e com boa reputação. 

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Além disso, é fundamental ter compreensão do mercado imobiliário para avaliar se esses investimentos serão vantajosos a curto, médio ou longo prazo, de acordo com os objetivos individuais. 

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É importante lembrar que esse tipo de investimento, assim como qualquer investimento financeiro, carrega consigo riscos inerentes.

O que é um condomínio em multipropriedade?

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Um condomínio em multipropriedade é um tipo de empreendimento imobiliário em que uma única propriedade é dividida em várias frações, e cada uma dessas frações é de propriedade de diferentes pessoas ou grupos, que compartilham o direito de uso da propriedade em momentos específicos. 

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Nesse modelo, cada proprietário possui uma fração da propriedade, que pode ser uma unidade completa, como um apartamento ou uma casa, ou até mesmo uma fração menor, como um quarto de hotel. 

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Cada proprietário recebe um período específico de uso da propriedade, que pode ser acordado previamente entre os coproprietários ou estabelecido em um sistema de rotação.

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Leia também: App para condomínio: o guia completo

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Como funciona o sistema de multipropriedade?

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Em um sistema de multipropriedade aplicado em um condomínio, é preciso ter atenção com alguns pontos, geralmente estabelecidos pela Lei da Multipropriedade junto ao Código Civil.

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O imóvel fruto do investimento pode estar dentro de um condomínio, e para tanto ele precisa nascer no ato da instituição ou durante uma assembleia com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (Art. 1.358-O).

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A administração do imóvel será da pessoa definida na instituição ou na falta, pelo escolhido em assembleia (Art. 1.358-M), sendo que o condomínio edilício que tenha sido instituído sob o regime de multipropriedade, total ou parcial, terá necessariamente um administrador profissional (Art. 1.358-R).

Quais são os direitos dos Multiproprietários?

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É importante lembrar que os direitos dos multiproprietários podem variar e são definidos no contrato de multipropriedade.

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Por isso, é fundamental ler cuidadosamente o contrato e, se necessário, buscar a orientação de um profissional jurídico para garantir uma compreensão completa dos direitos e responsabilidades envolvidos na multipropriedade.

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Em geral, os principais direitos que os multiproprietários costumam ter são os seguintes:

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1. Direito de Uso: Os multiproprietários têm o direito de utilizar a propriedade durante o período estabelecido no contrato. Cada proprietário tem acesso à propriedade durante um período específico do ano, que pode ser determinado por rotação, sorteio ou acordo entre os coproprietários.

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2. Compartilhamento de Despesas: Os custos de manutenção, reparos, taxas e impostos são compartilhados entre os multiproprietários de acordo com suas frações de propriedade. Dessa forma, as despesas são divididas entre os proprietários, tornando os custos mais acessíveis individualmente.

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3. Venda ou Transferência de Propriedade: Em muitos casos, os multiproprietários têm o direito de vender, transferir ou legar sua fração de propriedade a terceiros. No entanto, é importante verificar o contrato e as regras específicas do empreendimento, pois algumas propriedades podem ter restrições quanto à transferência.

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4. Acesso a Instalações e Serviços Comuns: Os multiproprietários geralmente têm acesso às instalações e serviços comuns do empreendimento, como piscinas, academia, áreas de lazer, estacionamento, entre outros.

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5. Participação em Decisões: Em alguns casos, os multiproprietários têm o direito de participar de assembleias e decisões relacionadas à gestão e manutenção da propriedade. Isso pode incluir questões sobre melhorias, investimentos, regulamentos internos, entre outros assuntos relevantes.

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6. Respeito a Regras e Normas: Os multiproprietários devem cumprir as regras e normas estabelecidas no contrato e no regulamento interno do empreendimento. Isso inclui o respeito às datas de uso, a manutenção adequada da propriedade e o comportamento adequado nas áreas comuns.

Como vender cota de multipropriedade?

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Para vender uma cota de multipropriedade, é preciso seguir quaisquer orientações presentes no contrato de multipropriedade, para garantir que não haja restrições ou cláusulas que limitem a venda da cota. 

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Se houver alguma restrição, entre em contato com a administradora ou empresa responsável pela multipropriedade para obter orientações adicionais.

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Quando encontrar um comprador interessado, prepare um contrato de compra e venda detalhando os termos acordados, incluindo o preço, prazos, condições e quaisquer outras cláusulas relevantes.

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Com o contrato pronto, basta fazer a transferência legal da propriedade. 

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Por fim, é necessário informar a administradora ou empresa responsável pela multipropriedade sobre a transferência da cota para que eles possam atualizar os registros e documentos pertinentes.

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Para evitar qualquer problema, nossa dica é contratar um advogado especialista em questões condominiais.

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Com o assessoramento jurídico adequado, todas as partes são resguardadas e os acordos fluem de forma mais prática e segura.

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Como declarar multipropriedade no Imposto de Renda?

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No Brasil, a multipropriedade pode ser declarada na seção "Bens e Direitos" da Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

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Nossa orientação é: procure um profissional contábil de confiança para realizar sua declaração do Imposto de Renda para evitar quaisquer transtornos.

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