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O que você precisa saber sobre a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245, sancionada em outubro de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, têm como objetivo orientar acordos de aluguéis, tanto comerciais, quanto residenciais.

Ao alugar um imóvel, é importante conhecer todos os direitos e deveres do inquilino.

Além disso, o conhecimento da Lei do Inquilinato auxilia gestores de condomínio na gestão diária.

Nesse post da uCondo, você vai saber os principais detalhes dessa Lei, uma das principais referências na realidade dos condomínios.

Índice:

  • O que é locação de imóvel?
  • Lei 8.245/91: a Lei do Inquilinato
  • Lei do Inquilinato em 2023
  • Prazos para locação de imóvel
  • Quando a locação poderá ser desfeita?
  • Critérios do reajuste de aluguel
  • Deveres do Locador e do Inquilino
  • Modelo de contrato de locação
  • Direito de preferência
  • Caução segundo a lei do inquilinato
  • Despejo do inquilino

O que é locação de imóvel?


De forma resumida, a locação de imóvel é quando se firma um contrato no qual uma das partes vai remunerar a outra para usar um imóvel durante determinado período.

As duas partes são classificadas como locador e locatário. Sendo o locador o proprietário do imóvel locatário, conhecido também como inquilino, que vai pagar pelo uso do imóvel.

‍Não é recomendado que a locação de imóvel seja realizada sem um documento para a negociação, isso porque, é só por meio de um contrato que ambas as partes terão garantia de seus direitos e deveres.

A lei número 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a Lei do Inquilinato, é a principal responsável pelas normas e regras dos aluguéis e contratos de locação.


Lei 8.245/91: A Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato dispõe sobre locações de imóveis urbanos e seus principais regramentos. É através dessa lei que locadores e locatários irão conciliar seus termos.

A Lei 8.245/91 traz diversos pontos importantes, como:

  • Direitos e deveres do locador e do locatários;
  • Termos e condições referentes ao aluguel;
  • Direitos de preferência;
  • Benfeitorias;
  • Garantias locatícias;
  • Penalidades criminais e civis;
  • Unalidades;
  • Locação residencial, locação para temporada e locação não residencial;
  • Ações de despejo;
  • Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação;
  • Ação revisional de aluguel;
  • Ação renovatória;

Acesso o documento e conheça toda a Lei do Inquilinato.


Lei do Inquilinato em 2023

A última alteração na Lei do Inquilinato aconteceu em 2009. A alteração tinha como objetivo aperfeiçoar as regras e normas que norteiam a locação de imóveis.

A principal vantagem que essa atualização trouxe foi a maior segurança jurídica para inquilinos e locatários. A nova versão eliminou possibilidades de subjetividade na interpretação da lei.

Contudo, boa parte dos termos definidos na lei de 1991 continuou o mesmo. A mudança só serviu para garantir que não houvesse interpretações errôneas. 

Até os dias atuais, a Lei continua tendo a mesma validade e tendo a mesma importância na hora de adquirir um imóvel.


Prazos para Locação do Imóvel

A lei do inquilinato não define os prazos para o contrato de locação: o que será definido é o que for mais conveniente para ambas as partes da negociação.

Contudo, os prazos podem se divididos em duas categorias: prazo determinado e prazo indeterminado.

  • Prazo determinado

Quando for realizado por essa modalidade, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo. O locatário pode devolver o imóvel, porém deve pagar uma multa, que geralmente está estipulada no contrato.

Se a multa não estiver estipulada em contrato, é importante saber que essa multa não pode ser maior do que o valor dos aluguéis que faltaria pagar até o final do contrato.

Existem casos onde o locatário é dispensado de multa, como quando ele é transferido pela empresa onde trabalha para uma outra localidade, mas neste caso, o locador tem que ser avisado com no mínimo 30 dias de antecedência.

  • Prazo Indeterminado

Neste tipo de contrato, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento, mas deve avisar o locador com antecedência mínima de 30 dias.

Quando a locação poderá ser desfeita?

Segundo o Art. 9º 8.245 de 18 de Outubro de 1991, a locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Critérios do reajuste de aluguel

Assim como na definição dos prazos da locação, os critérios do reajuste de aluguel também são estabelecidos de acordo com o que for combinado com as partes envolvidas.

A Lei do Inquilinato permite que o reajuste do aluguel seja feito anualmente, porém isso deve estar previamente explicado em uma cláusula no contrato de aluguel, mostrando quais foram os critérios utilizados.

Os índices mais utilizados são IGPM (Índice Geral de Preços) e IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

A prática do reajuste é muito comum no mercado de aluguel de imóveis, pois  corrige o valor conforme a média do mercado.

Reajuste de aluguel, boas práticas

Para manter uma boa relação com o inquilino e contribuir para redução da inadimplência, é indicado comunicar o inquilino sobre os reajustes com antecedência.

Por isso é indicado enviar um aviso com a porcentagem do aumento, critério utilizado, data em que o aumento entrará em vigor e além disso, recomendamos citar a cláusula do contrato que menciona sobre este reajuste. 

Saiba mais sobre: Comunicado de reajuste de aluguel: tudo que você precisa saber

Deveres do Locador e do Locatário

A Lei do Inquilinato 8.245/91 dispõe dos principais regramentos sobre locação de imóveis, mas além disso, ela também dita os deveres e direitos do locador e do locatário.

Conheça quais são as leis do locador (proprietário do imóvel) e do inquilino, segundo a Lei do Inquilinato:

Deveres do Locador


I -  entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;


II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;


III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;


IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;


V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;


VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;


VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;


VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;


IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;


X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.


Deveres do Locatário

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;


II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;


III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;


IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;


V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;


VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;


VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;


VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;


IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;


X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;


XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;


XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.


Modelo de Contrato de Locação

Para garantir que os direitos e deveres dispostos na Lei do Inquilinato sejam cumpridos, é essencial ter um Modelo de Contrato de Locação.

Aproveite e baixe grátis o Modelo de Contrato de Locação.

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Direito de preferência na Lei do Inquilinato

É direito do inquilino, segundo o Art. 27 da Lei 8245:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Caução segundo a lei do inquilinato

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O não cumprimento de usar apenas uma modalidade de garantia, pode ocasionar em 5 dias a 6 meses de prisão, ou multa de 3 a 12 meses do último valor de aluguel do imóvel.

Se a caução for feita por dinheiro, não poderá exceder 3 meses do valor do aluguel e o depósito deve ser feito em caderneta de poupança.

Despejo do inquilino

Quando o proprietário precisa reaver o imóvel, porém não consegue de um jeito amigável, é aplicada a ação de despejo do inquilino.

A ação de despejo nada mais é do que um pedido formal, para que o imóvel seja devolvido de forma mais rápida.

Nos casos de despejo, o proprietário do imóvel precisa do apoio de um advogado especialista no assunto para realizar a formação da solicitação ao poder judiciário.

O Art. 59 da Lei 8.245 menciona quais são as causas da ação de despejo, confira detalhadamente, acessando o link.

Em suma, a ação de despejo pode ocorrer nos seguintes casos:

  • término do prazo do contrato;
  • descumprimento do contrato;
  • falecimento do inquilino, quando não houver indicação de um sucessor para locar o imóvel;
  • casos onde o sublocatário permanece mesmo após a locação principal estar finalizada;
  • em casos de falta de pagamento do aluguel.

Prazo da ação de despejo segundo a lei do inquilinato:

No caso de descumprimento dos acordos, como mencionado acima, após a notificação, o locatário tem prazos para desocupar o imóvel. Saiba quais são eles:

  • 30 dias para desocupar o imóvel;
  • Desocupação voluntária 15 dias após o prazo mencionado acima
  • Em último caso, o proprietário pode acionar reforços para retirar o inquilino do local.


Conclusão sobre Lei do Inquilinato

Com as duas partes da negociação alinhadas sobre os principais detalhes da lei do inquilinato, é mais fácil que um contrato de locação seja feito de forma correta e favorável ao locador e locatário.

Nesse artigo do blog da uCondo, você aprendeu os principais detalhes sobre a lei 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato

Aproveite e confira mais detalhes sobre Leis do Condomínio, no canal da uCondo:

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Postado em  

May 12, 2023

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