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Cobrança: 6 modalidades usadas pelos condomínios
Todo síndico precisa se preocupar com a realização de cobranças para manter a saúde financeira do seu condomínio.
Afinal, as suas obrigações incluem cuidar do fluxo de caixa, enviar boletos, emitir o faturamento, cuidar da taxa de inadimplência e cobrar os condôminos.
Cada síndico e gestor pode optar por um formato diferente de cobrança de taxas, dependendo da seu realidade.
Neste post da uCondo, vamos te explicar cada detalhe sobre cobranças e apresentar métodos eficazes para automatizar as cobranças em condomínios.
Índice:
- O que o síndico pode cobrar?
- Quais são os tipos de cobrança?
- Como deve ser a cobrança de condomínio?
- Qual o melhor sistema para cobranças?
- O que é inadimplência no condomínio?
- Como reduzir a inadimplência?
O que o síndico pode cobrar?
O Código Civil menciona que é dever do síndico cobrar as taxas condominiais dos moradores. Segundo o Artigo 1.348:
"Art. 1.348. Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas."
Isso significa que é papel do síndico realizar as cobranças para que a taxa de inadimplência não aumente a fim de prejudicar a boa gestão do condomínio.
O que é a taxa de condomínio?
A taxa de condomínio é um valor cobrado regularmente dos moradores de um condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto.
A taxa de condomínio é definida com base no orçamento anual do condomínio, que contempla todas as despesas previstas para o período.
Esse orçamento é elaborado pelo síndico, em conjunto com o conselho fiscal ou administrativo, e submetido à aprovação dos condôminos em assembleia geral.
O valor da taxa de condomínio é rateado entre todos os moradores do condomínio, de acordo com a fração ideal de cada unidade.
A fração ideal é determinada na convenção do condomínio e corresponde à proporção que cada unidade representa em relação ao todo.
O que pode ser cobrado em um condomínio?
Essa taxa é utilizada para cobrir as despesas relacionadas à manutenção, conservação e administração das áreas comuns do condomínio, tais como elevadores, jardins, piscinas, portarias, segurança, limpeza, iluminação, entre outros.
É importante ressaltar que a taxa de condomínio não se destina apenas ao pagamento das despesas básicas de manutenção, mas também pode incluir fundo de reserva, fundo de obras, fundo de inadimplência, entre outros, dependendo das especificidades de cada condomínio.
Quais são os tipos de cobrança?
Para que a cobrança em condomínio seja eficaz, é necessário conhecer os diferentes tipos utilizados. Eles podem variar conformes a realidade de cada condomínio.
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Conheça os tipos de cobrança mais populares nos condomínios:
1- Cobrança por correspondência
Ao realizar a cobrança em condomínios, o síndico deve preparar o boleto, que em sua forma mais tradicional, é enviado via carta.
Pode ser entregue diretamente na portaria, ou em cada apartamento.
Esse boleto de cobrança deve conter as seguintes informações:
- Sacado: quem será o pagador da cobrança;
- Cedente: quem vai ser o recebedor da cobrança, o emissor do boleto;
- Agência/Beneficiário: código relacionado à conta do recebedor da cobrança;
- Valor do documento: valor da taxa condominial.
2- Cobrança preventiva
Para diminuir a taxa de inadimplência e evitar cobranças excessivas e exaustivas, muitos gestores usam essa tática.
A cobrança preventiva consiste em entrar em contato com os moradores antes do vencimento da taxa condominial.
Isso faz com que os moradores se preparem e evitem possíveis imprevistos, diminuindo assim, a taxa de inadimplência.
A cobrança preventiva contribui para a educação financeira e controle financeiro dos condôminos.
3- Cobrança por mensagem
Alguns síndicos e gestores optam por enviar mensagens para avisar os condôminos sobre o pagamento das taxas condominiais.
Essa modalidade de cobrança é mais delicada, pois pode causar desentendimentos entre a gestão e os moradores.
Em muitos condomínios, existem até ações judiciais causadas pela cobrança de forma indevida.
Por este motivo, a cobrança por mensagem sempre deve ser feita de forma individual e privativa.
Leia mais: Os riscos da cobrança via WhatsApp
4- Cobrança por telefone
Quando a taxa de inadimplência condominial é muito alta, os síndicos podem optar por realizar cobranças por telefone.
É um método que facilita as negociações entre condôminos e a gestão.
Mas para usar essa abordagem de cobrança, é preciso estipular horários ideais e a abordagem certa, para que as negociações sejam amigáveis e eficientes.
5- Cobrança com protesto em cartório
Você certamente já ouviu falar sobre a nova Lei da Inadimplência em condomínios.
Essa lei agiliza os processos de cobrança condominiais, que antes eram mais lentos e enfrentavam um processo extremamente burocrático.
Para explicar o impacto da Nova Lei da Inadimplência, a uCondo preparou um vídeo exclusivo. Assista:
Fora isso, ao realizar cobranças em condomínios o síndico tem o respaldo do Artigo I da Lei 9.492/97:
“Protesto é ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.
Sendo assim, o síndico pode optar por utilizar protestos em cartório quando não tiver sucesso em outros métodos de cobrança e acordos com o condômino inadimplente.
6- Sistema de cobrança para condomínios
Um método que está se popularizando é o uso de sistema digital para cobrança nos condomínios.
Como você pôde perceber, o processo de cobrança não é tão simples quanto pode parecer.
Ainda mais porque essa não é a única grande tarefa que o síndico tem que lidar durante sua gestão.
Sendo assim, gestores estão buscando soluções eficazes para realizar cobranças. É aí que entra o papel de um sistema para condomínios.
Como deve ser a cobrança de condomínio?
Em relação ao formato de cobrança, existem quatro opções utilizadas por administradoras e síndicos:
- Cobrança mensal: A taxa de condomínio é cobrada mensalmente dos proprietários de unidades do condomínio. Nesse caso, o valor é dividido igualmente entre os condôminos ou de acordo com o que for previsto na convenção do condomínio.
- Cobrança por fração ideal: Cada unidade condominial tem uma fração ideal atribuída a ela, que determina a sua participação nas despesas comuns do condomínio. A taxa de condomínio é calculada com base nessa fração, e cada proprietário é responsável pelo pagamento proporcional ao tamanho de sua unidade.
- Cobrança por rateio: Nesse método, as despesas do condomínio são calculadas mensalmente ou periodicamente e, em seguida, divididas entre os condôminos de acordo com critérios estabelecidos, como a área da unidade ou a quantidade de moradores. Assim, cada condômino paga um valor proporcional às despesas totais do condomínio.
- Cobrança antecipada: Em alguns casos, o condomínio pode optar por cobrar a taxa de condomínio antecipadamente, ou seja, antes do período de referência. Isso é comum em condomínios que têm despesas fixas e querem garantir os recursos necessários para cobri-las.
Qual o melhor sistema de cobrança?
Ao contar com um sistema exclusivo para condomínios, o gestor consegue emitir boletos, gerar relatórios (que são atualizados automaticamente) e contar com processos eficazes para diminuir a inadimplência, como a régua de cobrança automática.
O sistema uCondo procura se diferenciar dos demais facilitando a cobrança da taxa de condomínio e garantindo a redução da taxa de inadimplência sem a necessidade de uma garantidora.
Assista o vídeo abaixo e saiba como o app uCondo pode te ajudar:
O que é inadimplência?
A inadimplência no condomínio ocorre quando um ou mais condôminos deixam de pagar regularmente suas parcelas da taxa condominial.
Essa falta de pagamento pode ocorrer de forma pontual, com atrasos esporádicos, ou de maneira contínua, quando o condômino deixa de pagar por um período prolongado.
Os valores não pagos comprometem o funcionamento adequado e a saúde financeira do condomínio, uma vez que são esses recursos que garantem a manutenção e a administração das áreas comuns.
A má notícia é que a inadimplência faz parte da realidade dos condomínios. Conforme levantamento da uCondo, a grande maioria dos condomínios possui entre 10% e 20% de condôminos inadimplentes.
A boa notícia é que existem mecanismos e sistemas que ajudam a reduzir esta taxa.
O que fazer em caso de inadimplência em condomínio?
A inadimplência no condomínio pode trazer diversos problemas, como a falta de recursos para realização de reparos e manutenções necessárias, atrasos no pagamento de fornecedores e prestadores de serviços, desvalorização do patrimônio, entre outros.
Aqui estão algumas sugestões de medidas que podem ser tomadas para lidar com a inadimplência:
- Comunicação: Entre em contato com o proprietário inadimplente para lembrá-lo educadamente sobre os pagamentos em atraso. Muitas vezes, as pessoas simplesmente esquecem ou têm dificuldades financeiras temporárias.
- Acordos de pagamento: Se possível, ofereça opções de pagamento parcelado para os proprietários inadimplentes. Isso pode ajudar a facilitar o pagamento da dívida de forma mais acessível para eles.
- Cobrança extrajudicial: Caso as tentativas anteriores não tenham sucesso, você pode contratar uma empresa de cobrança especializada para lidar com a inadimplência. Essas empresas têm experiência em negociação e recuperação de dívidas e podem ajudar a resolver a situação de forma mais eficiente.
- Ações judiciais: Se todas as tentativas anteriores falharem, você pode considerar tomar medidas legais para recuperar os pagamentos em atraso. Consulte um advogado especializado em direito condominial para orientação adequada e para iniciar um processo judicial, se necessário.
- Atualização das regras: Em alguns casos, pode ser útil revisar as regras e regulamentos do condomínio para tornar as penalidades mais claras e rigorosas em relação à inadimplência. Isso pode servir como um incentivo adicional para os proprietários manterem seus pagamentos em dia.
Lembre-se sempre de agir de acordo com a legislação local e as normas do condomínio. Cada situação de inadimplência pode ser única, e é importante abordá-la de forma justa e legalmente correta.
Por fim, separamos algumas dicas para te ajudar a reduzir a inadimplência no seu condomínio. Assista no vídeo a seguir:
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